Как разделить ранее объединенные квартиры?

Разбираемся в чем разница между долей в праве собственности на жилой дом и квартирой в блокированном доме

Часть дома / квартира в блокированном доме – это чаще всего половина дома, разделенного на две части. Такое жилье привлекает удобным месторасположением в усадебной застройке в черте города, наличием собственного приусадебного участка и более низкой ценой в сравнении с целым домом.

Привалова Диана Станиславовна

Эти объекты регулярно появляются в продаже на рынке недвижимости Бреста и пользуются спросом у покупателей. Так, среди проведенных агентством «АЛЬТЕРНАТИВА» сделок земельного направления, каждая десятая – именно такой вид жилья.

С помощью руководителя земельного отдела агентства Дианы Приваловой мы постараемся ответить на самые часто задаваемые вопросы про этот тип недвижимости: в чем заключается разница между частью (долей) жилого дома и квартирой в блокированном доме, как их продавать и в каком случае стоит покупать.

Начнем с разделения понятий: часть дома (доля в праве) и квартира в блокированном жилом доме. Визуально это идентичные объекты, однако с юридической точки зрения существует немалая разница.

Доля в праве общей долевой собственности означает, что есть один объект недвижимости – индивидуальный жилой дом, которым владеют несколько собственников.

Доля может быть невыделенной, то есть существующей только на бумаге: в правоустанавливающих документах зафиксировано в какой пропорции собственники владеют домом.

Само строение при этом не разделено на части, в пользовании находятся общие помещения (кухня, санузлы, жилые комнаты).

В этой статье мы будем рассматривать второй вариант – выделенную в натуре долю, которая фактически является отдельным жильем. Такой дом разделен на изолированные части, каждая из которых включает жилые помещения, кухню и санузел, а также имеет индивидуальный вход с приусадебного участка.

При этом в правоустанавливающих документах – это одноквартирный жилой дом, находящийся в долевой собственности. Однако точно такой же объект юридически может быть оформлен как квартира в блокированном жилом доме. Чтобы понять разницу между видами жилых домов, обратимся к определениям в Жилищном кодексе.

• Одноквартирный жилой дом – жилой дом, состоящий из одной квартиры, имеющей вход непосредственно с придомовой территории.
• Блокированный жилой дом – жилой дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет вход непосредственно с придомовой территории.
• Многоквартирный жилой дом – жилой дом, состоящий из вспомогательных помещений, а также двух и более квартир, каждая из которых имеет вход из вспомогательного помещения.
• Таким образом, если в доме есть одна квартира и вход осуществляется с придомовой территории – это одноквартирный жилой дом (его еще часто называют индивидуальным).

Если квартир две и больше, и вход в каждую организован прямо с улицы – это блокированный жилой дом. Если же в доме две и более квартир, но попасть в них можно только из вспомогательного помещения (подъезд, фойе), – такой дом относят к многоквартирным.

Соответственно, часть дома, отделенная от другой части и имеющая собственный вход, может быть оформлена и как доля в праве, и как квартира в блокированном жилом доме.

Каковы плюсы квартиры по сравнению с долей в праве для собственника? Поскольку квартира в блокированном доме – это отдельный самостоятельный объект, это означает, что собственник гораздо меньше зависит от соседей.

Например, если вы захотите продать квартиру, вы не будете обязаны предоставлять ему первоочередное право выкупа, как в случае с долей. Не нужно его согласие, если вы хотите зарегистрировать по месту постоянного проживания не члена семьи, сдать помещение в наем или сделать перепланировку/реконструкцию в рамках квартиры.

А если вы владеете долей, во всех вышеперечисленных случаях вам придется взаимодействовать с совладельцем.

Почему одни части дома оформлены как доля в праве, а другие – как квартира в блокированном жилом доме? Для ответа на этот вопрос необходимо углубиться в историю.

В бывшем СССР жилищный вопрос всегда стоял остро. Для его решения нередко в родительском доме для детей, обзаводившихся собственными семьями, выделялась комната, к которой впоследствии могли быть пристроены другие помещения и отдельный вход. Образовывалось единое домовладение в одной семье, но поколения были территориально условно разделены.

Кроме того, в то время был законодательно ограничен предельный размер жилого дома или его части, находящихся в личной собственности: его жилая площадь не могла превышать 60 квадратных метров. Этот запрет обходили, возводя пристройку к дому, которую оформляли на одного из совершеннолетних детей.

Также общая долевая собственность, как и в настоящее время, возникала в результате наследования жилого дома несколькими наследниками.

Стимулом для разделения дома также было желание сдавать в аренду одну из частей. Институт найма в советские времена был развит: жилья, в том числе, ведомственного и общежитий, на всех не хватало. Студенты охотно снимали части дома, квартиры, комнаты, даже койко-места.

В приграничном Бресте всегда находилось довольно много военных, для офицерского состава также снимали жилье. Поэтому некоторые люди свои дома изначально строили разделенными на две части с таким расчетом: в одной живет семья, а вторую сдают.

Кроме того, ряд предприятий возводил для своих работников одноэтажные дома, разделенные на части/квартиры. Один из примеров в Бресте – застройка для железнодорожников вдоль путей на Киевке (ул. Пивоварная). Это место стали называть – поселок Железнодорожный, поскольку земельные участки в определенном радиусе от путей находились в ведении ЖД, а земля в то время была в дефиците.

Однако по нормам рядом с железной дорогой нельзя было строить многоэтажные дома. Поэтому были возведены длинные одноэтажные дома, которые позиционировались как квартиры, со входом с отдельной придомовой территории. В каждом доме могло быть 4, 6 и 8 квартир.

Долгое время вопрос оформления вышеперечисленных видов жилья оставался неурегулированным. В зависимости от целого ряда обстоятельств в одних случаях части дома были оформлены как доли, в других – как квартиры.

До сих пор при желании продать свое жилье некоторые собственники с удивлением узнают, что владеют долями, хотя в техпаспорте могут быть отмечены именно квартиры под номерами.

Однако в правоустанавливающих документах указано, что в собственности – доля в праве на жилой дом, пусть по факту – это отдельное изолированное жилое помещение.

С развитием института частной собственности, в процессе приватизации жилья, строительства многоквартирных и одноквартирных жилых домов в Беларуси, была создана нормативно-правовая база, регулирующая эту сферу. В оформленных после этого правоустанавливающих, регистрационных и технических документах таких противоречий уже нет.

Чтобы выделить долю из общего имущества, нужно с согласия всех собственников перевести одноквартирный жилой дом в блокированный с квартирами по числу дольщиков. В зависимости от планировки возможно вычленение квартир без строительных работ или с проведением реконструкции.

По требованиям законодательства вход в каждую блок-квартиру должен осуществляться непосредственно с земельного участка, а сами квартиры – состоять из одной или нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений. Квартиры в блокированном доме могут быть расположены через стенку, в том числе не несущую на одном этаже или через перекрытие на разных этажах.

Для перевода доли в квартиру необходимо обратиться в местный исполком через систему одного окна, затем – в агентство по госрегистрации и земельному кадастру для оформления документации.

Траты при выделении блок-квартир (на выполнение строительных работ, если необходимо, и оформление документации) не одномоментны, а растянуты во времени.

Расходы, как правило, распределяются между совладельцами по их договоренности пропорционально долям, но не обязательно. Если к согласию прийти не удается, можно урегулировать этот вопрос через суд.

Создав квартиры в блокированном жилом доме, собственники могут также разделить между собой участок. Однако это не обязательно. Исходя из практики, в большинстве случаев при выделении квартир земля остается в долях.

Владение участком в долях не влияет на возможность и процесс продажи квартиры в блокированном доме.

Несмотря на то, что земля находится в совместной собственности, вам не нужно будет получать согласие соседа при желании продать свою блок-квартиру.

Разделить участок возможно во внесудебном и судебном порядке с учетом обстоятельств (расположены квартиры друг над другом или нет, местонахождение гаражей, сараев и иной недвижимости и т.д.).

Без судебного разбирательства можно обойтись, если стена между квартирами делит участок поровну в долях.

Так бывает редко, чаще всего – в новых постройках, которые изначально проектировались с разделением на квартиры (например, таунхаусы).

Поэтому зачастую участок либо так и остается в долях, либо разделяется по решению суда.

При этом даже после разделения участка и смены его назначения (вместо «строительство и обслуживание жилого дома» на «обслуживание квартиры в блокированном жилом доме») у соседей в пользовании остаются места и имущество общего пользования: коммуникации, проход к участку, сарай, гараж, колодец и т.д. Порядок их пользования может определяться по договоренности либо посредством судебного решения.

Отдельно коснемся вопроса изменения внешнего и внутреннего вида и конфигурации дома, разделенного на доли или блоки. Сначала поговорим о долях.

Во-первых, для проведения перепланировки и реконструкции, как уже указывалось выше, необходимо согласие второго собственника.

Во-вторых, если один из совладельцев в своей части дома сделал пристройку, нужно обязательно произвести перераспределение долей, заключив соглашение у нотариуса и зарегистрировав его в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру (БТИ).

Зачем? Приведем пример. Изначально вы владели ½ частью дома, равной 70 кв.м. Общая площадь дома таким образом составляла 140 кв.м. Затем вы достроили к своей части еще 30 кв.м. Общая площадь дома стала равна 170 кв.м.

По правоустанавливающим документам каждый из дольщиков имеет в собственности ½ дома – а с учетом увеличения площади это уже по 85 кв.м. Получается, что ваш сосед теперь владеет частью вашей части дома. И при продаже этот вопрос в любом случае придется урегулировать.

Также если с согласия соседа вы сделали реконструкцию (пристройку), но при этом не обращались за разрешением в исполком (то есть провели ее самовольно), перед продажей ее обязательно нужно будет узаконить. При этом инженер, который производит обмер и выдает ведомость технических характеристик, будет проводить инвентаризацию всего дома.

И если у вашего соседа тоже есть самовольная пристройка, узаконить придется и ее. А ведь бывает, что она сделана не до конца, работы остановлены, денег на завершение нет. Но тогда и вы не можете зарегистрировать изменения и продать свою долю. В таких случаях приходится договариваться с соседом, возможно даже, финансировать завершение работ.

В случае, если доля выделена и оформлена в блок-квартиру, таких проблем не возникнет. При этом все же придется совместно решать вопросы, касающиеся внешней реконструкции, ремонта фасада и крыши дома, поскольку они затрагивают интересы ваших соседей.

Обязательно ли переводить долю в квартиру для того, чтобы продать ее? Нет. Если вы не готовы заниматься оформлением квартиры, особенно, в случае, когда не имеете прямого отношения к жилью (например, получили его в наследство), – можете выставлять в продажу долю без перевода ее в отдельную квартиру.

1. Стоит учитывать, что, если жилье по документам является долей в праве, его цена скорее всего будет ниже, чем точно такого же объекта, оформленного как блок-квартира.
2. Ваш покупатель сможет сам перевести долю в квартиру, при этом понесет дополнительные расходы, что отражается на стоимости объекта.
3. Если вы приняли решение продать свою долю, обязательно сверьте данные техпаспорта, правоустанавливающие документы и на соответствие фактического состояния вашего объекта.

Соответствует ли ваша доля занимаемой площади? Нет ли у вас или соседа неузаконенной реконструкции или перепланировки? Готов ли совладелец к диалогу или нужно наладить коммуникацию? По закону вы обязаны сначала предложить ему выкупить вашу долю. Если он откажется, вы имеете право продавать ее не ниже той же цены иному лицу.

Подробнее о продаже общей долевой недвижимости читайте в статье «Как продать долю в доме? Все варианты и советы юриста»

Эти объекты часто приобретают те, кто привык жить в усадебной застройке, но не может себе позволить купить целый дом. Причиной, как правило, является ограничение в средствах, ведь часть стоит меньше, чем отдельный дом. Такое жилье востребовано у семей с детьми, у тех, кому хочется иметь дома мастерскую или гараж либо не имеющих возможности по состоянию здоровья жить на высоких этажах.

Для кого-то часть дома – это переходный вариант между квартирой и отдельным домом, а кто-то обосновывается в таком жилье надолго.

В то же время, по сравнению с квартирой в многоэтажном доме, частный дом (как и его часть) требует большего внимания: необходимо кроме прочего заниматься обслуживанием и участка, и фасада строения.

Зато с помощью пристройки можно расширить пространство, чего никак не сделать в многоквартирном доме. Многие покупатели приобретают части домов именно с расчетом, что в будущем проведут реконструкцию и увеличат площадь жилья.

Удобное месторасположение – это один из основных аргументов при покупке такого вида объектов. Нередко покупатель ищет жилье только в определенном месте.

Особенность Бреста заключается в том, что в районах усадебной застройки ближе к центру города, где создана довольно развитая инфраструктура, выставляются на продажу, в основном, именно блок-квартиры или части домов.

Отдельно стоящий жилой дом в таких удобных локациях найти непросто, и его цена, как правило, будет высокой: за ту же сумму можно купить дом в лучшем состоянии, но в более отдаленном микрорайоне.

Еще одна причина покупки части дома – это состояние дома и технические характеристики участка, соответствующие цене объекта. Многие покупатели готовы платить за большой, благоустроенный земельный участок с подведенными коммуникациями и жилье с хорошим ремонтом, и их не останавливает наличие соседа за стеной.

В этой статье мы постарались кратко и содержательно рассказать о таких видах объектов недвижимости как часть дома и квартира в блокированном доме. Если вы хотите перевести долю в квартиру, узаконить перепланировку/реконструкцию, разделить участок, продать или купить жилье такого плана, – обращайтесь, специалисты агентства готовы проконсультировать и решить эти задачи «под ключ».

Можно ли объединить две квартиры в одну и как это сделать в 2021 году

Несмотря на строгие требования Жилищного Кодекса, покупка квартиры с целью последующего объединения в одну – это хороший способ улучшить жилищные условия, не меняя удобный район и привычное место жительства. Расскажем, как и где, осуществить объединение квартир на практике с учетом самых последних изменений законодательства.

Вопрос объединения двух квартир в одну законодательно регулируется ст. 26 Жилищного Кодекса. Норма закона прямо говорит, что для соответствующей перепланировки понадобится разрешение органов власти, занимающихся вопросами жилья и его переустройства.

В случае незаконного переустройства жилой площади к собственнику жилья применяются серьезные штрафы. Нарушение нормативов кодекса требует возвращение внешнего вида жилья, коммуникаций в первоначальный вид.

Тратится в этом случае придется дважды. Самовольное переустройство также создает проблемы с оценкой жилья и заключения сделок с ним. Правильный вывод – перепланировка в соответствии с законодательством.

Вся процедура займет 45 дней. При перепланировке государственные органы оценивают план переустройства на соответствие требованиям безопасности и общим правилам общежития в многоквартирных домах.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включеноВ стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
• Без вашего участияПосле согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
• Цена известна заранееСтоимость ремонта фиксируется в договоре.
• Фиксированный срок ремонтаРемонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

1. Заявление от самого собственника на перепланировку по форме.

2. Документы на право собственности.

3. Технический паспорт жилой площади.

4. Архитектурный проект, выполненный профессионально в соответствии с законодательством.

5. Справка о зарегистрированных в квартире жильцах.

6. Согласие иных собственников на перепланировку.

7. Выписка из лицевого счета.

Важно! Немаловажный фактор и позиция жильцов. Если ваша перепланировка будет мешать в реализации их прав, то разрешение может быть оспорено в судебном порядке. Поэтому лучше заручиться поддержкой жильцов на лестничной площадке заранее. Желательно сделать это в письменном виде.

Собранный комплект документов можно подать в МФЦ. Это самая простая процедура. В течение 45 дней после подачи документов собственник получает уведомление об отказе или разрешение по форме федерального закона № 160. В случае отказа исправить что-либо затруднительно. Основанием для отказа могут послужить:

• Проем в перекрытиях.
• Использование при перепланировке несущей стены.
• Расширение нежилой комнаты за счет жилой.
• Вынос ванны, кухни, туалета на место жилой площади.
• Отсутствие доступа к коммуникациям.
• Образование комнат в ходе перепланировке без доступа солнечного света.
• Использование общедомовой собственности без разрешения.

Конкретные причины могут не указываться. Чтобы не столкнуться с категорическим отказом, необходимо выполнить два условия:

1. Составить профессиональный план перепланировки в соответствии с законодательством. Лучше обратиться с этими целями в специализированные компании.

2. Подавать самостоятельно все необходимые документы в БТИ, Жилинспекцию, Управляющую компанию.

   В этом случае есть возможность согласовать требования в рекомендательном характере и при необходимости внести соответствующие изменения по требованию органа власти.

   На сроках процедуры согласования перепланировки это не скажется. Раньше 45 дней с момента подачи документов получить разрешение не получится.

Получить разрешение в 100% случаев, и сэкономить на ремонте и переустройстве жилой площади поможет грамотно составленный архитектурный план. Поэтому лучше всего обратиться в специализированную компанию.

Заказывая архитектурный план у профильных компании можно решить сразу несколько задач:

1. Получить план, учитывающий все требования государственных органов и специализированных компаний. В 100% случаев это дает положительный результат и получение разрешения на перепланировку.

2. Заказать одновременно услугу ремонта. Как правило, такие компании оказывают услуги ремонта под ключ. Заказывая ремонт и архитектурный план, в одной компании можно быть уверенным в заинтересованности фирмы в результате.

3. При создании архитектурного плана оказываются услуги дизайна профессионалами. Можно подобрать интерьер, определиться с вариантом перепланировки, выбрать материалы для работ и отделки и подготовиться к необходимым и сложным работам заранее.

В этом вопросе поможет определиться компания, создающая архитектурный план. Если вы еще не определились с покупкой жилья или у вас есть выбор, лучше обратиться за профессиональными консультациями заранее.

Выделяют два вида перепланировки:

1. Горизонтальная – когда объединяются соседние на этаже квартиры.

2. Вертикальная – двухэтажная квартира за счет объединения с квартирой сверху или снизу.

Вертикальный способ объединения элитарен. Он позволяет иметь двухъярусные конструкции, использовать большие объемы и фигуры в дизайне, создать лестницы различного типа, в том числе с самой роскошной отделкой. Санузлы и ванные комнаты на каждом этаже – признак дорогого жилья. Такая перепланировка позволит существенно повысить статус жилья.

Но ее реализация чрезвычайно сложна. Самостоятельно получить разрешение на вертикальную перепланировку без профессиональной помощи в создании архитектурного плана невозможно. Реализация и работы, подведение коммуникаций также требуют профессиональных знаний и мастерства. Разводка труб и канализации в одноэтажных и двухэтажных квартирах отличается.

Поэтому услуги профессионального ремонта и составление архитектурного плана обязательны.

Гораздо проще варианты с горизонтальной перепланировкой. Можно создать свой собственный план или выбрать типовой проект. Профессиональными компаниями разработано большое количество вариантов перепланировки с учетом тенденций современного дизайна.

В любом случае профессиональные услуги архитектурного плана, дизайна интерьера и ремонтных работ позволят гарантированно получить разрешение на перепланировку и сэкономить при ремонтных работах.

             

                

Разделение на две квартиры

Разделение на две квартиры: процесс перепланировки и его согласование

1. Когда необходимо сделать из одной квартиры, которая является одним целым, две.
2. Когда требуется разъединить квартиру, состоящую из 2 самостоятельных квартир, ранее объединенных вместе.

Далее в статье мы укажем, какие плюсы и минусы есть у каждого из вариантов.

Разъединение единой квартиры: нюансы

Обязательно необходимо, чтобы в жилище было 2 санузла (ванны и туалета) со стояками, принадлежащими к общедомовому имуществу, а также отдельные входы в кухни. Если эти условия не выполняются, то узаконить разделение не получится.

Создаем дополнительную кухню.

Ощутимая сложность, с которой приходится иметь дело, — это обустройство дополнительной кухни, поскольку ранее на месте планируемого помещения могла быть жилая комната, что вызывает ряд сложностей при узаконивании и накладывает ряд ограничений на данную процедуру.

Проще всего рассмотреть вариант обустройства кухни в нише в подсобном помещении или в коридоре. Она не имеет обеденной зоны, оснащается электроплитой, над которой должна быть установлена система принудительной вентиляции. Плюс кухни-ниши в том, что значительно экономится площадь квартиры, и можно отвести больше места под жилую зону.

Если все же требуется сделать полноценное второе кухонное помещение, нужно рассмотреть ряд законодательных норм, обязательных к выполнению.

1. Кухня обустраивается над нежилыми помещениями (на первом этаже, над коридором или подсобкой соседей снизу, над фитнес-клубом, офисом, рестораном и пр.).
2. Плита не является газифицированной.
3. Кухня находится не под уборной или ванной соседей сверху.

Каждая квартира должна иметь отдельный вход.

Есть два варианта выполнить это требование: сделать тамбур внутри или образовать проем для входной двери на лестничной площадке. В первом случае получится, что квартира лишится существенной части своей площади. Тамбур перестанет быть частной собственностью и станет общедомовым имуществом, перепланировка которого в будущем сопряжена с рядом сложностей.

Раздел лицевого счёта

Для разделения лицевого счета обязательно должно быть два и более собственников квартиры. По правилам ЖЕК требует для этой процедуры присутствия обоих владельцев. Но очень часто один из них не желает участвовать в процедуре, так как ему это не выгодно. Собственно тот, кто поднимает данный вопрос, делает это именно потому, что второй владелец ведет себя нечестно. Типична ситуация, когда один из собственников вовремя выплачивает свою половину коммунальных расходов, но покрывает этим долг второго.

Как разделить ЛС в конфликтных ситуациях

Если не получилось осуществить разделение лицевых счетов в ЖЭКе, то дальнейшее решение конфликта возможно только через суд. Желательно обратиться к опытным юристам. Для начала процедуры потребуется технический паспорт на недвижимость и справка о составе семьи.

Первая задача, это прекращение общей долевой собственности, то есть прекратить совместное владение квартирой. Это возможно через соглашение с другими собственниками жилья, которое должно быть заверено у нотариуса.

В случае конфликтных ситуаций вопрос решается через суд. Только тогда, когда одним из владельцев будет получен отдельный юридический адрес, возможно разделение ЛС.

Свою долю регистрируют в БТИ, а затем только обращаются в ЖЭК.

Возможно ли разделение ЛС, если собственник только один?

В случае, если в квартире прописано несколько человек, а собственником является один, то разделение лицевого счета невозможно. Такая ситуация иногда возникает между разведенными супругами, которые приобретали жилье в кредит во время брака.

Займы на жилье банк выдает только одному члену семьи, прописаны же в нем двое.

Если при разводе суд не присудил обоим по какой-либо части, то единственный собственник не может выгнать из квартиры бывшего супруга, который в ней прописан, но и не может заставить его платить по коммунальным счетам.

Ситуация усложняется тем, что бывший(ая) супруг(а) может через суд доказывать, что в квартире не проживал, и что ему отказывали в доступе к данному жилью. При этом он (она) имеет всякое законное основание вселиться в помещение.

Тем, кто столкнулся с такой сложной проблемой, необходимо срочно, не мешкая, обратиться к юристу. Такой тяжелый клубок способен распутать только профессионал.

Люди, которые рискнули полагаться только на свои силы, уже в начале, делают огромное множество непоправимых ошибок.

В каких случаях суд может отказать

Невозможно переписать лицевой счет на несовершеннолетнего, как бы хорошо заявление не было составлено. Лицо, не достигшее 18 лет, не может являться собственником доли, не работает, и автоматически не должно платить по квартирным счетам. Также суд может отказать, если спорное жилье является однокомнатным.

Стоит отметить, что право, на подачу искового заявления о разделе лицевого счета имеет только тот, кто зарегистрирован и проживает в данной квартире. Кроме того этот человек должен быть дееспособен.

Разделение счета пройдет гораздо проще, если жилье имеет несколько комнат и достаточную площадь.

Если же Квартира маленькая, то потребуются сложные экспертизы, чтоб определить долю выплат для каждого собственника.

Не стоит надеяться, что разделение коммунальных выплат приведет к улучшению жилищных условий. Даже если супруги разведены и по закону с матерью проживают ее дети, собственные или усыновленные, расширение жилплощади в случае разных ЛС не полагается.

Преимущества и недостатки разделения ЛС

Прежде чем решиться на раздел лицевого счета, стоит понимать, с чем придется столкнуться после. Позитивная сторона вопроса может оказаться несущественной, по сравнению с негативной.

Недостатки

После разделения лицевого счета квартира юридически начинает считаться коммунальной. Свою половину будет не только сложно продавать, но и цена единицы площади ощутимо снизится.

Преимущества

Помимо того, что коммуналку больше не придется платить за соседа, также можно будет проще оформить субсидии на нее. Например, если один из владельцев пенсионер, и не имеет дополнительного источника доходов кроме пенсии.

Прайс-лист

Виды услуг Описание услуги Сроки Цена (руб)

Подготовка искового заявления в суд	2-3 рабочих дня	от 9 789 ;
Устная консультация	1 час	2 789 ;
Письменная консультация	1-3 рабочих дня	от 9 789 ;
Урегулирование жилищного спора в досудебном порядке	от 2 789 ;
Написание искового заявления по жилищному спору	2-3 рабочих дня	от 7 789 ;
Написание апелляционной жалобы, отзыва на жалобу	2-3 рабочих дня	от 19 789 ;
Представление интересов клиента в суде апелляционной инстанции	1 судебное заседание	от 19 789 ;
Ведение исполнительного производства	1 дело	от 8 789 ;

Выигранные дела Бесплатные консультации Оставить заявку

Как разделить квартиру на две отдельные законным путем

Не каждое жилое помещение можно разделить на два и более. Поэтому, прежде, чем вы решите этим заняться, следует убедиться, что раздел вообще возможен.

Итак, из одного помещения сделать несколько, не нарушая требования строительных, санитарно-технических, пожарных и иных норм, можно при условии, если вновь образуемые квартиры будут иметь отдельный вход, собственный санузел, кухню, коридор и минимум одну комнату. Т.е. смогут включать в себя, как жилое, так и подсобные помещения.

При перепланировке и переустройстве на забывайте придерживаться необходимых требований, предъявляемых к жилым помещениям, например:

• наличия электроосвещения, водоснабжения и водоотведения, отопления и вентиляции;
• устройства достаточной гидро-, шумо- и виброизоляции при переносе мокрых зон;
• наличие естественного освещения, т.е. окон в комнатах и кухне. Кстати, этот норматив, особенно в части кухонь, не соблюдается в настоящее время в отношении многих новостроек;
• запрет переноса батарей на лоджии и балконы;
• запрет размещения кухни, ванной и туалета над жилыми комнатами;
• объединения газифицированного помещения, т.е. кухни, с жилой комнатой, и другие.

Итак, убедились! Правила соблюдены! Дальше владельцу жилья необходимо обратиться в орган местного самоуправления (например, в Москве таковым является Мосжилинспекция) непосредственно или через МФЦ, предоставив:

• паспорт;
• заявление о переустройстве или перепланировке;
• технический паспорт квартиры с проектом перепланировки или переустройства;
• письменное согласие проживающих в квартире членов семьи;
• решение общего собрания собственников дома при условии захвата общего имущества МКД.

После подачи перечисленных документов ответ придется ждать 45 дней, а в Москве только 20 рабочих дней.

При положительном решении после завершения строительных работ в квартире получите акт приемочной комиссии все из того же органа местного самоуправления в подтверждении соответствия переустроенных жилых помещений ранее предоставленному проекту.

Дальше останется только поставить на кадастровый учет и зарегистрировать в Росреестре право собственности на новые квартиры, прекратив при этом регистрацию прежней. Если собственников первоначального помещения было несколько, в Росреестр придется предоставить соглашение между ними, определяющее кому какое помещение должно отойти.

Если в выдаче разрешения на переустройство или перепланировку вам отказали, придется обращаться в суд, чтобы его отменить. Помните, срок у вас только три месяца, затем заявление суд не примет. Рассмотрение обращения носит порядок административного производства и регулируется отдельным кодексом – КАС (кодекс административного судопроизводства).

В случае, если вы были правы, все сделали в соответствии с действующим законодательством, нормативами, СНИПами и САНПиНами, а отказ органов местного самоуправления являлся неправомерным, суд займет вашу сторону и вынесет положительный акт, обязательный к исполнению.

Затем направит его в орган, отказавший в согласовании.

Последний обязан будет отчитаться об исполнении предписания судебного решения в течение одного месяца, что станет основанием для начала строительных работ по физическому разделу вашего жилья на две или несколько квартир.

Как правильно: Разделить квартиру на две

Нередко разделить просторную квартиру на две поменьше желают, например, семьи из двух поколений. Варианты разные: трехкомнатную — на две однокомнатные, выделить квартиру-студию для студента или чтобы сдавать.

При этом недвижимость в документах может быть обозначена как квартира (редко) или доля — часть квартиры (значительно чаще).

Случается это потому, что перепланировку с разделением квартиры далеко не всегда можно узаконить.

Факт: Таунхаусы — по сути те же «пригородные» квартиры — довольно часто делят на части по уровням с отдельным входом. Согласовывать это придется только с застройщиком и, как правило, проекты сразу имеют два входа.

В каких случаях перепланировка с разделением возможна?

#1 Первый жилой этаж

Едва ли не главная сложность, о которую разбиваются мечты о перепланировке с разделением, — кухни и санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами, а санузлы над кухнями. При перепланировке можно задействовать коридоры, но только их обычно «не хватает».

Сложно разделить одну квартиру так, чтобы в ней появились две кухни, два санузла и при этом они не оказались над соседскими жилыми комнатами.Арина ВолковаВажно: Если у вас была двухуровневая квартира, в ней допускалось размещение уборной над кухней.

Но стоит вам заявить о своем желании разделить квартиру на две, каждый ваш этаж будет рассматриваться как отдельная квартира, и права «нижней» в этом случае должны быть соблюдены. То есть, под «мокрыми зонами» должны располагаться только нежилые помещения — те же кухни или прихожие.

Единственный (и почти стопроцентный) шанс получить разрешение на перепланировку на втором этаже и выше — если ранее аналогичную перепланировку удалось легализовать соседям снизу.

#2 Технические возможности подведения коммуникацийЗдесь тоже множество ограничений. Если стояки водоснабжения и канализации проходят рядом с будущей кухней или санузлом, и есть возможность до них «дотянуться», то проблем нет. Но проводить канализацию через жилые комнаты вам не разрешат. И это тоже один из аргументов в пользу первого этажа: коммуникации можно разместить под полом, в подвале.

Провести в новую кухню газ — даже не пытайтесь: только электроплита и накопительный бойлер. Недостаток энергомощностей (стандартный вариант для старых домов — 3 кВт на квартиру) — тоже проблема, но в большинстве случаев она решаема.

#3 Минимальные размерыТребования к набору обязательных помещений и их параметрам размыты. Согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», площадь квартир социального использования государственного и муниципального жилищных фондов должна быть не менее:

• общей жилой комнаты в однокомнатной квартире — 14 кв.м;
• общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более — 16 кв.м;
• спальни — 8 кв.м (на двух человек — 10 кв.м);
• кухни — 8 кв.м; кухонной зоны в кухне (столовой) — 6 кв.м (если ссылаться на СП 54.13330.2016, п. 5.7, то не менее 5 кв.м).

Факт: Bсе квартиры должны быть оборудованы кухней с мойкой посуды и плитой для приготовления пищи; ванной комнатой с ванной (душем) и раковиной (умывальником), туалетом с унитазом или совмещенным санузлом (СП 54.13330.2016, п. 5.9).Обычно чиновники, ответственные за согласования, требуют, чтобы все вышеуказанное соблюдалось. И здесь вот какой момент. В упомянутом СНиПе речь не о частных квартирах, а о государственном жилфонде.Возможны ли поблажки для «частника»? Да, но незначительные. Почему? — Чтобы не дать хитрому частнику повода признать помещение непригодным для проживания, встать на очередь по улучшению жилищных условий и потребовать расселения.

#4 Куда выходят окна

Проект перепланировки, в результате которой появится квартира, где все окна выходят на север, скорее всего, «зарубят» из-за несоответствия нормам инсоляции.

Фото «До»

Анна Лесик

#5 Отдельный входЕсли коридор выделяемой квартиры граничит с лестничной площадкой — нет проблем. Но если дверной проем придется делать в несущей стене, потребуется техническое заключение автора проекта (либо, если дом старый, — уполномоченной проектной организации).

Когда из просторной квартиры делают две или более, общая прихожая может быть упразднена — превратится в тамбур, из которого есть входы во вновь образованные квартиры. Интересно, что этот тамбур присоединяется к общему имуществу собственников многоквартирного дома. И согласие 100% собственников МКД для этого не требуется.

Оно необходимо, когда общее имущество уменьшается, а не увеличивается (ЖК РФ, ст. 36, п. 3). Например, при присоединении к квартире части общего имущества (лестничной площадки, общего коридора и т.п.).

Внимание! Если вы передумаете и решите объединить ранее разделенные квартиры, обратного пути не будет: в реальной жизни согласие всех собственников, в том числе из других подъездов — результат недостижимый.

Как оформить? Процедура согласования перепланировки стандартна. Собственник объекта должен заказать проект архитекторам, получить необходимые согласования, экспертные заключения (Санэпиднадзор и Госпожарнадзор) и передать его в соответствующую чиновничью инстанцию (как правило, это районная администрация). Получив разрешение, вы производите работы. Затем, после их завершения — обращаетесь в БТИ: сделать замеры и получить новый технический паспорт, на основании которого вносятся изменения в кадастровый паспорт.Несанкционированную перепланировку можно согласовать и задним числом — через суд. Но при одном условии: если она выполнена без нарушений.Почему чиновники перестраховываютсяНа практике все сложнее. В общих чертах, получившиеся в результате перепланировки помещения должны быть пригодными для проживания, соответствовать нормам ЖК РФ, санитарным и противопожарным требованиям. А сама модернизация не должна ухудшать условия проживания других жильцов многоквартирного дома.

Но единого «кодекса перепланировок», или свода правил в российском законодательстве нет. Поэтому у чиновников имеется множество оснований наложить вето на проект. Понять перестраховщиков можно: неумелые «перепланировщики» способны не только осложнить жизнь соседям, но и довести квартиру до нежилого состояния, а сам дом — до аварийного.

На фото: пример из Швеции. Согласовать подобную студию в России невозможно — спальня в квартире с газовой плитой по нормам нашей страны должна иметь дверь

На практике, даже если потенциальный объект перепланировки соответствует обозначенным критериям, человеку сложно пройти весь путь в одиночку. Сложности возникают даже у профессионалов из проектных организаций, которые специализируются на согласованиях и знают местную специфику. Процесс растягивается на месяцы, а в случае, если вопросы приходится решать в суде, то на годы.

Людмила ОрёлПример на фото: в многоквартирном доме делать кухню на лоджии, выносить на лоджию (над головами соседей) мойку — незаконно. Проект можно попытаться согласовать, если квартира на первом этаже, а лоджия как минимум 6 кв.м

Что будет, если перепланировку не узаконить?

Часто — ничего: незаконная перепланировка даже не препятствие для продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости. Но есть нюансы.

• Под залог объекта с незаконной планировкой покупатель не получит ипотечный кредит.
• Если предмет продажи не квартира, а доля (часть квартиры), первоочередное право покупки имеют другие собственники. И только в случае их отказа — все остальные. К тому же, если вы решите зарегистрировать на такой площади съемщика, также потребуется согласие соседей.
• Серьезные нарушения — это повод для судебных разбирательств и, как правило, с неблагоприятным для собственника исходом: штрафом и судебным требованием привести объект в исходное состояние.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…Как вы считаете, проще разменять квартиру на две или все же поделить? Если вы делили просторную квартиру на две, поделитесь опытом и своими выводами в х под статьей