Ипотека замедлила темпы роста

Более жесткие условия льготной ипотеки, которые начнут действовать с 1 июля, сильно поменяют расклад на рынке недвижимости.

Ключевое изменение (о нем сообщил президент Владимир Путин на Петербургском экономическом форуме) — снижение лимита по льготным кредитам до 3 млн руб. для всех регионов.

Ипотека замедлила темпы роста

Мутко обозначил перспективы обновленной семейной ипотеки

Текущий лимит в четыре раза выше для Москвы и Санкт-Петербурга (где средний размер ипотеки сильно больше 3 млн руб.), Московской и Ленинградской областей и в два раза выше — на остальной территории страны.

В большинстве регионов спрос в рамках льготной ипотеки сохранится на высоком уровне, хотя в городах-миллионниках продолжится его смещение в пользу компактных одно- и двухкомнатных квартир, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.

Одновременно с этим поддержать выдачи во всех субъектах, включая Москву и Петербург, может заметное расширение возможностей семейной ипотеки, лимиты кредитов по которой останутся на уровне 6 млн руб. для большинства регионов и 12 млн — для столичных агломераций.

Она будет распространена на семьи, у которых после 1 января 2018 года родился хотя бы один ребенок.

Новая ставка по «основной» программе льготной ипотеки в 7% годовых (вместо 6,5%) выглядит все еще очень заманчиво.

Без продления программы ставки в целом на рынке недвижимости могли достичь к концу 2021 года 9-9,5%, считает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Правовые аспекты ипотечного кредитования эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»

Важно, что минимальный первый взнос решено не поднимать, а оставить прежним — 15%. Однако с 1 августа Банк России повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с первым взносом 15-20%, это может привести к дополнительному удорожанию таких кредитов, считает Михаил Доронкин.

Во многом именно благодаря льготной ипотеке уже десятый месяц подряд расширяется запуск новых проектов многоквартирного строительства, говорит руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. С августа прошлого года застройщики вывели на рынок 30,6 млн кв.

м жилья — на 62% больше, чем за тот же период годом ранее. В частности, в апреле-мае запущено 7,7 млн кв. м новых проектов. По сравнению с серединой февраля объем строящегося жилья увеличился почти на 5 млн кв. м и достиг примерно 96 млн кв. м.

Продление программы льготной ипотеки еще на год (до июля 2022 года) позволит компенсировать перекос в сторону спроса, возникший за последний год. Если текущий темп запусков удастся удержать, то до конца года суммарный годовой объем запусков составит 45-50 млн кв.

м — это около миллиона новых квартир.

Если исходить из расчета, что будет использован первоначальный взнос в 20%, то, судя по данным Росстата о ценах на новостройки, купить жилье по ипотеке с господдержкой можно будет в 61 регионе, указывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ипотека замедлила темпы роста

В Минстрое не ждут роста цен на жилье из-за продления льготной ипотеки

Изменение программы вместе с уже состоявшимся значительным ростом цен и реализацией существенной части спроса на жилье приведут к замедлению роста ипотечных выдач в России. Такого ажиотажного спроса, как в 2020 году, мы уже не увидим, считает Ирина Носова.

За прошлый год квартиры в новостройках подорожали на 12%, в этом году рост цен продолжился, очередного всплеска эксперты ожидают в преддверии изменений правил льготной ипотеки. Сильнее всего на цены повлияла пандемия, отмечал вице-премьер Марат Хуснуллин, внес свой вклад рост цен на стройматериалы, а вклад льготной ипотеки в рост цен на жилье составил около 5%.

Предпосылок для снижения цен нет, считает член Общественного совета Минстроя, глава компании «Интеко» Александр Николаев. «В результате введения системы эскроу-счетов отрасль обеляется, — говорит он. — Анализируя рост цен, надо понимать с каких уровней этот рост начался.

Еще год два тому назад подавляющее большинство качественных проектов в регионах у девелоперов, не использующих серых схем в своей деятельности, реализовывались с минимальной маржой — 3-5%, а многие — были на грани рентабельности. Многие из недостроенных проектов, где в результате появились обманутые дольщики, изначально были убыточны.

Текущие уровни цен продаж позволяют бизнес модели проектов иметь экономическую целесообразность».

Аналитики прогнозируют замедление российского рынка ипотеки и рост ставок

МОСКВА, 4 мая. /ТАСС/. Фактический объем ипотечных кредитов в 2021 году может оказаться примерно на 10% ниже рекордного показателя 2020 года, будет выдано около 1,4 млн ипотек на сумму 3,8-4 трлн рублей.

При этом ставки по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5-8,5%, а на «вторичку» подняться до 9-10%, такие оценки ТАСС привели аналитики «Открытия Research» (аналитическое управления банка «Открытие»).

На эту тему

Ипотека замедлила темпы роста

«Российский рынок ипотеки в 2021 году ждет замедление по сравнению с рекордным 2020, когда, по данным ЦБ, было выдано более 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн рублей.

Фактический объем ипотечных кредитов в 2021 году может оказаться примерно на 10% ниже и будет сильно зависеть от траектории повышения ключевой ставки, ужесточения требований ЦБ к выдаваемой ипотеке, а также параметров госпрограммы льготной ипотеки во втором полугодии», — отмечают аналитики.

По оценкам экспертов «Открытия Research», в этом году будет выдано примерно 1,4 млн ипотечных кредитов на общую сумму в 3,8-4 трлн рублей. Однако в 2022 году рынок может снова активизироваться, считают эксперты. Ожидаемое постепенное восстановление экономики после пандемии должно привести к росту доходов населения, который компенсирует текущий уровень цен на жилье, указывают аналитики.

Прогноз по ипотечным ставкам

Пока повышение ключевой ставки ЦБ РФ не отразилось на рынке жилья. Однако до конца года, с учетом возможного роста ключевой ставки, ставки по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5-8,5%, а на «вторичку» подняться до 9-10%, считают в «Открытие Research».

На эту тему

Ипотека замедлила темпы роста

«Повышение ипотечной ставки сделает неизбежным рост ежемесячного платежа, а это может привести к снижению спроса или цен. По примерным расчетам, повышение ставки на 1 процентный пункт увеличивает размер ежемесячного платежа примерно на 8%», — считают эксперты.

На данный момент факторы роста ипотечного рынка, например эффект от программы льготной ипотеки на новостройки, постепенно сходят на нет. Кроме того, ЦБ анонсировал возможное ужесточение требований к выдаче ипотеки, в том числе увеличение уровня надбавок для заемщиков с первоначальным взносом от 15% до 20%. Это также может сократить объем выдачи, заключили эксперты.

«Из бетона во вклады»: как льготная программа под 7% повлияет на рынок ипотеки

Ипотека замедлила темпы ростаpxhere

Снижение лимита и повышение ставки в обновленных условиях льготной ипотечной программы могут замедлить темпы роста ипотеки в 2021 году, считают опрошенные Frank Media эксперты. Банки отмечают, что спрос сместится в сторону «Семейной ипотеки» и стандартных программ.

Детали. В прошлую пятницу, 4 июня, президент Путин предложил продлить программу льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках еще на год — до 1 июля 2022 года.

По новым условиям ставка повысится с 6,5% до 7%, а максимальный лимит кредита составит 3 млн рублей и будет единым для всех регионов.

Несмотря на резкое сокращение лимита кредита (сейчас он составляет 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области и 6 млн рублей для остальных регионов), банкиры рассчитывают на рост объема выдаваемых кредитов.

Что говорят в банках:

  • В Сбербанке отмечают, что меняются условия по другой льготной программе — «Семейная ипотека», теперь она доступна для семей, в которых рождается первый ребенок. Программа семейной ипотеки на новых условиях расширит круг заемщиков, претендующих на покупку льготного жилья, считает начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева. При этом она говорит, что кредиты по программе льготной ипотеки в новостройках составляют 60% в общем объеме всех выданных ипотечных кредитов.
  • «Фактор отмены господдержки в текущем виде, а также объективный рост стоимости кредитов вслед за повышением ключевой ставки может потенциально замедлить темпы выдач, однако это давление должно быть нивелировано за счет сезонного роста спроса в конце года», — комментирует пресс-служба ВТБ. В 1 полугодии объем выдачи ипотеки на рынке может вдвое превысить результат января-июня прошлого года и достичь 2,7 трлн рублей, отмечают в ВТБ, добавляя, что общий объем продаж ипотеки в России по итогам года может превысить 5,4 триллиона рублей. «Даже по сравнению с рекордным 2020 годом рынок может вырасти примерно на четверть», — говорят в банке.
  • Изменения в условиях вполне вероятно скажутся на снижении спроса на льготную ипотеку на рынке в целом, что повлечет за собой рост интереса к традиционным программам жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках, считает руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников. По его словам, банк фиксирует стабильный спрос в рамках программы льготной ипотеки и не ожидает его снижения в ближайшее время.
  • Изменения условий льготной ипотеки фактически переключают программу с поддержки спроса на новостройки жилья на поддержку решения жилищных проблем тех сегментов населения, которые в ней наиболее нуждаются, считает руководитель Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка Дмитрий Тарасов. По его словам, размер кредита резко сократит спрос в столичном регионе, отключив от программы тех, кто лишь инвестирует в жилую недвижимость, однако собственные программы банков остаются неизменными и поток ипотечного кредитования переключится на них. «Мы ожидаем некоторого снижения темпов роста ипотечного портфеля в целом по банковской системе. Причем это скорее нормализация темпов, позволяющая снизить давление спроса, которое уже привело к существенному росту цен на рынке жилой недвижимости. Темп снизится к июлю 2022 года примерно до 14%, а по итогам 2021 составит около 17-19 %», — заключает Тарасов.

Мнения экспертов. Обновленные условия с сокращением максимальной суммы кредита до 3 млн рублей отсекут от участия в программе регионы, где средняя стоимость жилья выше 3,5-3,7 млн рублей — это около 10 регионов, включая Москву и Московскую область, Санкт-Петербург и другие, говорит старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева.

По ее словам, новые условия могут охладить спрос на рынке первичной ипотеки, так как покупка жилья с использованием данной программы потребует более значительных вложений собственных средств заемщика по сравнению с действующей версией программы. «Кроме того, эффект низкой ставки практически нивелирован двузначным ростом цен на жилье», — добавляет она.

«По итогам года мы ожидаем темп роста, не превышающий показатели 2020 года, — около 16-17%, в том числе в связи с исчерпанием платежеспособного спроса в прошлом году», — отмечает эксперт.

Учитывая, что в течение последнего года именно «Господдержка-2020» была одним из основных локомотивов рекордного роста рынка ипотеки в стране, новые условия программы теперь окажут обратный эффект, уверен директор по развитию платформы «Цифровая ипотека» Дмитрий Охрименко. Он называет три фактора, которые будут этому способствовать:

  • Планомерное повышение ключевой ставки ЦБ и следующее за этим неразрывно повышение ипотечных ставок
  • Рост ключевой ставки повысит привлекательность депозитов — мы увидим перетекание средств населения из бетона обратно во вклады и другие банковские инструменты
  • Снижение лимитов до 3 млн рублей развернёт спрос на регионы, не пользовавшиеся повышенным спросом в рамках программы, что тоже не добавит рынку динамики
Читайте также:  Многодетные семьи освободят от налога на 6 соток

Статистика по теме

Количество ипотечных сделок в Москве

С Охрименко согласна руководитель проекта «Ипотека» Frank RG Ольга Филиппова: «При повышении ключевой ставки будут расти ставки по ипотеке, также продолжает дорожать жилье — эти факторы негативно влияют на динамику спроса. Ожидается рост ставок по вкладам — это означает, что доля инвестиционных заемщиков снизится из-за появления альтернативного инструмента для вложения денег».

Контекст. По данным Frank RG, портфель ипотечных кредитов банков вырос в 2020 году на 20,75%, превысив 10 трлн рублей. Банки выдали кредиты на сумму почти 4,5 трлн рублей — это на 47% больше, чем в 2019 году.

В 1 квартале 2021 года ипотечный портфель вырос на 500 млрд рублей, что составляет более половины прироста розничного кредитного портфеля, писало ранее в своем обзоре Fitch. За весь год ипотека вырастет на 20% благодаря программе льготной ипотеки и низким ставкам, прогнозирует агентство. Качество активов остается высоким – на конец марта доля просроченных займов составляет менее 1%.

Ранее эксперты ЦИАН подсчитали, что по условиям обновленной программы россияне смогут купить не более 19% квартир во всех новостройках, которые есть на рынке. В ЦИАН обратили внимание, что после обновления размера максимального кредита доля подходящего жилья в Москве снизится с 58% до нуля.

Зачем вам об этом знать. Участники рынка и внешние эксперты неоднозначно оценили влияние обновленных условий льготной ипотеки на рынок. Из их оценок можно сделать вывод, что рынок ждет некоторое «охлаждение» и что сильно будет влиять то, какими темпами ЦБ намерен повышать ключевую ставку.

Подпишитесь на наш телеграм-канал @frank_rg, чтобы оперативно получать данные о ситуации в банках и экономике. Не пропустите, когда начнется!

Льготная ипотека: как новый лимит повлияет на стоимость жилья

Программа продлена до 1 июля 2022 года, но с обновленными условиями. Ипотека замедлила темпы роста © Depositphotos

Президент РФ Владимир Путин в ходе пленарного заседания ПМЭФ-2021 предложил продлить программу льготой ипотеки до июля 2022 года, повысить ставку до 7% годовых, а также сделать единый предел для кредита — 3 млн рублей.

Эксперты полагают, что это решение снизит покупательскую активность, а также темпы роста цен на жилье. В то же время резкое прекращение программы могло спровоцировать дефицит предложения на первичном рынке.

Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский напомнил, что максимальная сумма кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составляла 12 млн рублей, а в других субъектах — 6 млн. В связи с этим снизится покупательская активность в городах с высокой стоимостью жилья.

Он рассказал «Известиям», что на рынке жилой недвижимости уменьшится число инвестиционных покупок, а воспользоваться кредитом захотят семьи для улучшения жилищных условий.

«Учитывая снижение покупательской активности, можно предсказать замедление динамики роста цен на рынке новостроек. Если за пять месяцев средняя стоимость квартиры в столичных новостройках увеличилась примерно на 8-9%, то до конца года, если не произойдет новых потрясений в экономике страны, цена будет меняться в пределах инфляции», — добавил эксперт.

Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский добавил, что условия продления льготной ипотеки являются способом успокоить перегретый рынок в крупных городах.

По его словам, такой доступной ипотеки уже не будет и государство заставит цены несколько снизиться.

В 2020 году цены поднялись на фоне ажиотажного спроса из-за льготной ипотеки и дефицита рабочих мигрантов. Также учитывалось подорожание стройматериалов и другие факторы. Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов пояснил, что для сдерживания роста цен требуется увеличить объем доступного предложения на рынке и снизить себестоимость строительства.

«По нашим оценкам, только треть регионов в стране имеют среднюю стоимость квартиры на уровне до 3 миллионов рублей», — добавил собеседник.

По его словам, в регионах доступность будет чуть ниже за счет того, что первоначальный взнос окажется выше.

В начале июня 12 регионов РФ попросили власти о продлении программы льготной ипотеки. В Центробанке до этого допускали, что программу могут продолжить в субъектах, где не наблюдалось взрывного роста цен на недвижимость.

(function() { var sc = document.createElement('script'); sc.type = 'text/javascript'; sc.async = true; sc.src = '//smi2.ru/data/js/89437.js'; sc.charset = 'utf-8'; var s = document.getElementsByTagName('script')[0]; s.parentNode.insertBefore(sc, s); }()); (function() { var sc = document.createElement('script'); sc.type = 'text/javascript'; sc.async = true; sc.src = '//smi2.ru/data/js/89437.js'; sc.charset = 'utf-8'; var s = document.getElementsByTagName('script')[0]; s.parentNode.insertBefore(sc, s); }()); if (window.Ya && window.Ya.adfoxCode) { var params = { p1: 'bzorw', p2: 'fulf', puid2: '229103', puid8: window.localStorage.getItem('puid8'), puid12: '186107', puid21: 1, puid26: window.localStorage.getItem('puid26'), extid: (function(){var a='',b='custom_id_user';if(!localStorage.getItem(b)){var c='ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZabcdefghijklmnopqrstuvwxyz0123456789';for(var i=0;i

«Эксперт РА» предсказал рост ипотечных ставок выше 10%

Ипотека замедлила темпы роста

Над ипотечным рынком сгущаются тучи /Максим Стулов / Ведомости

Этот год окажется трудным для российского ипотечного рынка, предупреждает рейтинговое агентство «Эксперт РА». Из-за замедления экономического роста и инфляционных рисков средняя ставка ипотеки может вернуться к уровню 10% годовых, выдачи – снизиться на 10–12% – таков наиболее вероятный сценарий в его исследовании.

Ипотека дешевела с мая прошлого года по мере снижения ключевой ставки ЦБ. Пик ставки выданной в течение месяца ипотеки – 10,56% годовых – пришелся на апрель 2019 г., а к 1 февраля она достигла 8,79%.

Но в середине марта после резкого ухудшения ситуации на финансовом рынке и ослабления рубля произошел разворот. За последние две недели ставки на 0,5–1,5 процентного пункта уже повысили «Юникредит банк», «Росбанк дом», Райффайзенбанк, Дом.

РФ, «Открытие», Газпромбанк и Транскапиталбанк.

Из-за высокой неопределенности аналитики «Эксперт РА» смоделировали три сценария.

Наиболее вероятный, по их мнению, предполагает рост инфляции выше 4% и, как следствие, повышение ключевой ставки до 7–7,5% годовых (при среднегодовой цене нефти Brent $40–45 за баррель).

В таком случае рост доходностей ОФЗ и стоимости фондирования для банков приведет к увеличению ставок ипотеки до 10%, причем с большой вероятностью уже в первой половине года.

Выдачи ипотеки из-за роста ставок и снижения реальных доходов населения могут сократиться на 10–12% к прошлому году до 2,5–2,6 трлн руб. Замедление рынка будет длиться второй год подряд: в 2019 г.

из-за высоких ставок в начале года, роста цен на недвижимость и сокращения выдач с низким первоначальным взносом банки оформили на 5% меньше кредитов в денежном выражении, чем годом ранее, – на 2,8 трлн руб.

Одновременно серьезным вызовом для банков станет ухудшение качества ипотечного портфеля из-за снижения платежеспособности населения на фоне общего спада в экономике, роста цен и сокращения рабочих мест в отраслях, наиболее подверженных влиянию коронавируса, пишут аналитики «Эксперт РА».

Агентство ждет роста просроченной задолженности по ипотеке в пределах 5–10% в течение года, но ее доля не превысит 1,5% портфеля (0,9% на 1 февраля).

Поддержать качество портфеля и повысить доверие к ипотеке в целом должны ипотечные каникулы, закон о которых вступил в силу в прошлом году, надеются аналитики.

«Развитие ипотечного рынка — важная, долгосрочная тенденция. Да, сейчас мы видим, в силу изменившихся обстоятельств некоторые банки уже стали повышать ставки по ипотеке.

Кстати, это происходит в том числе и без изменения нашей ключевой ставки, просто у нас, например, выросли те же доходности по облигациям государственным. Тем не менее для того, чтобы поддержать этот рынок, кредитование ипотечное, мы приняли меры.

На наш взгляд, важно очень следить за качеством ипотечных кредитов, первоначальный взнос тоже должен быть. И мы надеемся, что, несмотря на такие временные сложности, ипотечный рынок будет развиваться». 20.03.2020

Более позитивный сценарий: быстро заключается новое соглашение ОПЕК+, мартовский обвал рубля не приведет к скачку инфляции и, как следствие, росту ключевой ставки. Выдачи в таком случае могут вырасти на 10–15% до 3,1–3,2 трлн руб., а средневзвешенная ставка – снизиться до 8,5% годовых к концу года. При этом основной вклад в ее снижение внесут кредиты по госпрограммам со ставками 2–5%.

Кризисный сценарий «Эксперт РА» предполагает падение среднегодовой цены на нефть до $35/барр. без сделки ОПЕК+, отказ ЦБ от валютных интервенций, девальвацию рубля и рост инфляции до 7–8% по итогам года. В таком случае ключевая ставка может достичь 9–10% годовых, ипотечные – 12%.

Банки также будут строже относиться к новым заемщикам (например, ограничив кредитование клиентов «с улицы» или повысив первоначальный взнос), а спрос на кредиты снизится – в результате банки выдадут на 20–25% меньше ипотеки.

Снизившаяся платежеспособность заемщиков может также привести к росту просроченной задолженности более чем на 10%.

Прогнозы ставок сейчас едва ли могут быть точными, сомневается директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень, стоимость ипотеки будет зависеть прежде всего от длительности периода турбулентности на рынках и от того, как распространение вируса скажется на готовности людей к крупным тратам: «Если ситуация стабилизируется относительно быстро, то возникшая тенденция к росту ставок окажется непродолжительной – государство будет всячески стимулировать сохранение низких ставок».

достиг ипотечный портфель российских банков на 1 февраля 2020 г. По данным ЦБ

Сохранение ключевой ставки ЦБ 20 марта сдержало повсеместный рост ипотечных ставок (для многих банков это основной ориентир), однако ухудшение условий привлечения долгосрочного финансирования в сложной обстановке может привести к повышению ставок, говорит аналитик Moody’s Мария Малюкова.

Эксперты ждут роста выдач в ближайшее время, но снижения по итогам года. В последние две недели наблюдался повышенный спрос на ипотеку, так как люди спешили заключить договоры по фиксированным ставкам до их возможного повышения и роста цен на недвижимость в рублях из-за волатильности курса, указывает Малюкова.

Исторически ЦБ боролся с экономическими шоками и инфляцией именно повышением ставки, поэтому сейчас ожидания роста ипотечных ставок следом за ключевой подстегнут спрос – заемщики будут стремиться зафиксировать текущий исторически низкий уровень ставок, солидарен главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин: «Те, кто планировал покупку недвижимости за собственные средства и накопил 20–50%, могут потратить средства на первоначальный взнос и предпочесть ипотеку дальнейшим накоплениям». Кроме того, вложения в недвижимость традиционно рассматриваются как способ защититься от девальвации и инфляции, напоминает он.

О всплеске интереса к потребительским и ипотечным кредитам на прошлой неделе сообщил президент Сбербанка Герман Греф. По ипотеке, в частности, был зафиксирован исторический максимум спроса, отметил он.

Но уже во второй половине года спрос на ипотеку, по мнению Монастыршина, упадет из-за снижения реальных доходов населения на фоне девальвации рубля и ограничительных мер для борьбы с коронавирусом. Рост ипотечного портфеля может по итогам года замедлиться до 10% с прошлогодних 17,1%, полагает аналитик.

Выдачи в 2020 г. будут ниже, чем в предыдущем году, считают Малюкова и Пивень. Снижение цен углеводородов и другие негативные факторы с большой вероятностью приведут к падению уровня жизни населения, что негативно скажется на рынке жилья, считает Пивень. Малюкова также ждет ухудшения обслуживания кредитов рядом заемщиков из-за замедления деловой активности и роста безработицы.

Предложенное ЦБ на прошлой неделе снижение надбавок к коэффициентам риска по ипотеке позволит снизить нагрузку на капитал банков и тем самым смягчить требования и условия по ипотечным продуктам, но вряд ли существенно поддержит выдачи в условиях роста ставок и ухудшения покупательной способности населения, замечает она.

Читайте также:  Верховный суд: у россиян-банкротов возможно изымать единственное жилье

Ипотека продолжила дешеветь: когда ставки достигнут дна?

Выдача ипотечных кредитов вышла на докризисный уровень, несмотря на неопределенность с ходом пандемии и ее экономическими последствиями. Июль 2020 года попал в тройку месяцев с максимальной выдачей ипотеки за всю историю российского рынка. По данным «Дом.

РФ» и Frank RG (ЦБ опубликует показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в конце августа), за месяц российские банки выдали 140 000 ипотечных кредитов на 340 млрд рублей, что на 40% больше, чем годом ранее, в количественном выражении и на 53% в денежном.

Предыдущие рекорды были в декабре 2018 года (157 236 кредитов на 340,9 млрд рублей) и в декабре 2019 года (145 188 кредитов на 345,1 млрд рублей).

В ВТБ заявили, что по итогам июля банк зафиксировал ежемесячный прирост ипотечных продаж. Если в мае банк выдал ипотеку на 62 млрд, то в июне – 76,2 млрд, а в июле уже почти 78 млрд рублей.

В июле банк «Дом.РФ» выдал около 3700 ипотечных кредитов на сумму почти 10 млрд рублей, что выше показателей июля прошлого года на 70%, сообщил директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин.

Столь резкий рост выдач ипотечных кредитов объясняется воздействием нескольких факторов. В апреле заработала масштабная госпрограмма льготной ипотеки под 6,5% годовых на новостройки. С мая власти начали ослаблять ограничения из-за карантина, и свою роль сыграл отложенный спрос.

«Из-за карантина у граждан были ограничены возможности оформления сделок купли-продажи недвижимости, в том числе из-за закрытия МФЦ.

В июне МФЦ возобновили работу, а граждане смогли реализовать отложенный спрос», — объясняет генеральный директор Объединенного кредитного бюро Артур Александрович.

Еще один важный фактор — банки продолжают снижать ставки по ипотечным кредитам и рефинансированию ипотеки. Банк России с 26 июля снизил ключевую ставку до рекордно низких 4,25%, вслед за этим продолжили снижаться и ипотечные ставки.

У Райффайзенбанка с 30 июля минимальная ставка на покупку недвижимости в новостройке составляет 7,77% годовых (снижение на 0,22 п.п.), а на вторичном рынке — 8,19% (на 0,10 п.п.).

Новикомбанк уменьшил ставки по ипотечным кредитам для зарплатных и корпоративных клиентов, сейчас они составляют 7,8%-8%,

Абсолют Банк с 3 августа снизил ставки по программам ипотечного кредитования на покупку жилья на первичном и вторичном рынках. Минимальная ставка сейчас от 8,1% при наличии договора коллективного страхования для заемщиков, стандартная — 8.25% годовых.

ВТБ с 5 августа опустил ставки по всей линейке базовых ипотечных программ на 0,5 п.п. Кредит на готовое и строящееся жилье банк предлагает по ставке от 7,4% годовых, в рамках дальневосточной ипотеки – 1%. Крупнейший игрок, Сбербанк, 7 июля объявил о снижении ставок по ипотечным кредитам на 0,5 п.п.

До этого кредитная организация уменьшала ставки в мае на 0,4–0,5 п.п. Минимальная ставка по ипотеке на готовое жилье, согласно сайту банка, составляет сейчас 7,3% годовых (при сделке через сервис «ДомКлик»).

В рамках программ с застройщиками минимальная ставка на первичном рынке жилья в первые два года составляет 4,1%, а затем 5,4% годовых.

Росбанк за последние три месяца несколько раз корректировал условия по ипотечному кредитованию в сторону снижения ставок. Промсвязьбанк действовал аналогично в июне, снизив стоимость ипотеки на 0,4-1,3 п.п. (ставка на вторичном рынке от 8,1% годовых).

По данным компании «Русипотека», на конец июля средняя ставка ипотечного кредитования в России на первичном рынке составляет 8,58%, на вторичном — 8,74%, рефинансирование — 8,55% годовых (для кредитов на срок 15 лет, взнос — 30%, при комплексном ипотечном страховании).

Forbes обратился в топ-20 банков по размеру ипотечного портфеля. Восемь кредитных организаций не исключили возможность и дальнейшего снижения ставок. «Дальнейшее изменение ставок будет зависеть от развития рыночной ситуации, при этом для нас стратегически важно поступательно развивать ипотечные программы с точки зрения их доступности для все большего числа заемщиков», — сообщили в ВТБ.

Сбербанк изменение условий кредитов не комментирует.

Предправления Абсолют Банка Татьяна Ушкова заявила, что дальнейшее снижение зависит от действий ЦБ по ключевой ставке. В банке ТКБ также могут изменить ставки в зависимости от изменения стоимости денег на межбанке, конкурентной среды, а также действий и заявлений ЦБ, сказал директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко. Похожей позиции придерживаются в Ак Барс Банке.

Руководитель департамента ипотечного кредитования Альфа-банка Артем Иванов отметил, что динамика ставок будет зависеть как от поведения рынка, так и от динамики снижения ключевой ставки и котировок пятилетних ОФЗ. «Возможно, волна снижения ставок пройдет в ноябре — декабре, после завершения госпрограммы», — предположил Иванов.

РНКБ в ближайшее время уменьшит стоимость ипотечных кредитов. В настоящее время ставки в банке начинаются от 7,8% годовых.

«Снижение ставок по ипотечным кредитам вне госпрограмм, вероятно, продолжится до конца года, если не произойдет событий, которые повлияют на денежно-кредитную политику Банка России в сторону ужесточения», — считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Темпы снижения средневзвешенной ипотечной ставки будут умеренными – на 0,25-0,5 п. п., добавляет она.

По оценке директора-руководителя направления банковских рейтингов агентства НКР Михаила Доронкина, ставки по собственным программам банков (без учета льготной ипотеки) продолжат устойчиво снижаться в ответ на существенное понижение ключевой ставки в июне-июле и к концу года средняя ставка новых выдач может опуститься до 7,5%.

Несмотря на это, аналитики не ожидают перегрева. Доходы населения не растут, а цены на недвижимость не падают. К примеру, средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы за год по данным агентства недвижимости «Бон Тон» выросла на 15,3% и по итогам июля 2020 года составила 141 200 рублей.

«По итогам первого полугодия 2020 года стоимость жилья в городах нашего присутствия (Новосибирск, Екатеринбург, Тюмень, Сургут, Видное) увеличилась на 5 — 14% к аналогичному периоду 2019-го», — сообщил директор по операционному управлению девелоперской компании «Брусника» Александр Щиголь.

По сравнению со вторым полугодием 2019-го недвижимость в среднем подорожала на 3-5%.

«Цены на новостройки в России определяются множеством факторов, причем основной из них — себестоимость, которая неуклонно растет. Из-за девальвации рубля, роста цен на топливо и стройматериалы, удорожания различных услуг (от архитекторов до рекламщиков), каждый «квадрат» становится строить все дороже», — объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ключевыми рисками для ипотечного кредитования в 2020-м станут снижение доходов населения вследствие кризиса и роста безработицы на фоне пандемии и ее последствий, а также сохранение рисков второй волны коронавируса, считают аналитики «Эксперт РА».

Все это приведет к замедлению бурного роста ипотеки.

«В российском банковском секторе отмечался значительный рост объемов ипотечного кредитования в последние два года, однако, как мы и полагали ранее в своих прогнозах, он может замедлиться в 2020 году вследствие ожидаемого насыщения спроса и отсутствия значительных факторов сильного роста в будущем», — отмечает директор направления «Финансовые институты» S&P Global Ratings Сергей Вороненко. — Мы ожидаем постепенного снижения темпов роста ипотечного кредитования, которые, по оценкам, составят в среднем 10-12% в 2020 году, по сравнению с 24% по итогам 2018 года и 15% в 2019 году».

«Конечно, нужно понимать, что в стране системный экономический кризис и восстановление не будет быстрым даже по самым оптимистичным прогнозам.

Поэтому, занимая деньги у банка, лучше иметь при себе подушку безопасности и трезво оценивать свои позиции в бизнесе или на рынке труда», — говорит Литинецкая.

По базовому прогнозу «Эксперт РА», объем выдач ипотеки по итогам года составит 2,5-2,6 трлн рублей, что будет ниже показателей 2019 года (2,8 трлн рублей).

Улетевшие метры: почему продление программы льготной ипотеки снизит доступность жилья

Программу льготной ипотеки, реализация которой сопровождалась быстрым ростом цен на недвижимость, продлили до середины 2022 года.

Решить проблему доступности жилья в России она не сможет, считают эксперты.

Программу сильно урезали, и кредитных лимитов может не хватить на покупку квартиры даже далеко за пределами столичных регионов. При этом квадратные метры, скорее всего, продолжат дорожать.

Еще один год

Программа льготной ипотеки теоретически должна была повысить доступность жилья в России. Но рост цен на недвижимость нивелировал положительные эффекты программы.

Тем не менее власти решили ее продлить. Завершение программы было запланировано на 1 июля 2021-го. В ходе выступления на ПМЭФ президент России Владимир Путин сообщил, что она будет действовать еще год.

 «Резко обрывать ее, сворачивать, конечно, нельзя.

Мы должны учитывать то, какую важную роль играет льготная ипотека в нынешних условиях для решения жилищных проблем граждан и для развития строительной отрасли», – сказал глава государства.

Впрочем, программа станет жестче. Ставка по ней составит 7% (раньше было 6,5%), и денег банки дадут меньше – до 3 млн руб. во всех регионах (раньше было до 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге и до 3 млн – в остальных субъектах).

Программный парадокс

Фактически говорить о том, что программа продлена, нельзя, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Дело в том, что ее новые параметры на практике означают прекращение программы для большинства крупных рынков жилья России, где сосредоточено 40–50% предложения. Там 3 млн руб. не позволяют рассчитывать на покупку стандартной квартиры, говорит эксперт.

Кредитные заморозки: ипотека подорожает вместе с ценами на жилье

«Тем более это справедливо для Московского и Петербургского региона. Впрочем, старые условия сохранили для покупателей с детьми в возрасте до 3 лет, но, конечно, это далеко не все потенциальные клиенты.

Таким образом, на большинстве крупных рынков жилья, для большинства покупателей, доступность жилья снизится, потому что им придется вернуться к обычным рыночным условиям кредитования, то есть ставки повысятся для них примерно до 8–9%.

С учетом того, что цены за год выросли на 20–25%, это будет означать резкое и значительное снижение доступности жилья», – отмечает Литинецкая.

Читайте также:  Продавать квартиру сейчас или лучше подождать?

«Программу продлили, и доступность жилья, на мой взгляд, снизится. То есть в рамках возможностей, конечно, наоборот – потенциальных льготников будет больше. Но вот проверять их банки будут строже», – соглашается владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

При текущей аномально высокой цене квадратного метра и общем низком уровне доходов населения жилье будет оставаться недоступным для большинства наших сограждан даже при продлении льготной программы ипотеки, отметила в беседе с «Профилем» президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.

Она напоминает, что россияне и так очень сильно закредитованы. По данным Центробанка, общая сумма взятых россиянами займов, в том числе и ипотечных, достигла в I квартале 2021 года почти 21 трлн руб. «Это астрономическая сумма, она превышает расходную часть федерального бюджета за год.

И это при том, что почти 64% населения вообще не имеют накоплений. Очевидно, что людям с низкими доходами, без сбережений и с высокой долговой нагрузкой дополнительные кредиты не потянуть, хоть под 6%, хоть под 7%. Да и банки их, вернее всего, просто не дадут.

Так что говорить о доступности жилья для основной массы населения по-прежнему не приходится», – посетовала эксперт.

Строго вверх

Снижения стоимости жилья в этом году россиянам точно ждать не стоит. Александра Белоус считает, что инерционный рост цен на квадратные метры и раздувание ипотечного пузыря продолжатся до конца 2021-го, невзирая на ожидаемое ослабление спроса. В конце года, по ее мнению, цены могут зафиксироваться на высоком уровне.

Повышение на 100%: почему стройматериалы взлетели в цене

«В любом случае доступными они не будут. Если же сдувание ипотечного пузыря все же произойдет, то цены могут упасть на 20–30%. Однако ни власти, ни системообразующие банки, ни крупные застройщики в этом, разумеется, не заинтересованы, и сделают все возможное, чтобы не допустить развития подобного сценария», – полагает она.

Скорее всего, в оставшиеся месяцы 2021 года мы увидим замедление активности покупателей, так как программы поддержки спроса сокращаются, а цены на недвижимость достигли новых высот и, вероятно, не снизятся, комментирует Мария Литинецкая. При этом растущая себестоимость строительства будет сдерживать распространение скидок от застройщиков, дополняет она.

«Стоимость недвижимости пойдет дальше вверх. Мой прогноз: от 15% до 17% на рынке ИЖС и от 10% до 15% на первичном рынке квартир. От 5% до 10% – на вторичном рынке, кроме наиболее редких (недорогие квартиры в ЦАО) или высоколиквидных объектов. Нас ожидает интересный III квартал 2021 года», – заключает Максим Лазовский.

Читать полностью (время чтения 3 минуты )

Стратегия на российском рынке акций: Часть I. Макроэкономика

Российская экономика показала ускорение роста в 2018 году, но впереди период стагнации. Мы проанализировали как это повлияет на отрасли российского рынка акций.

Рост ВВП выше 2% связан с разовыми факторами

По итогам 2018 года Росстат сообщил о рекордном за шесть лет росте российской экономики: ВВП прибавил 2,3% против 1,6% годом ранее. Показатели удивили аналитиков, так как превысили прогнозы не только Всемирного банка и МВФ, ожидавших роста на 1,8% и 1,7% соответственно, но и Минэкономразвития с Центральным Банком РФ, ограничивших потенциал увеличения ВВП России в 2%.

Темп роста российского ВВП выше 2% выглядит неустойчивым, так как в 2018 году на него во многом влияли разовые факторы:

· Пересмотр данных по строительству. Росстат в январе существенно пересмотрел данные по динамике строительства за 2016-2018 годы. По итогам прошлого года ВВП сектора вырос на 5,3%, хотя ранее за 11 месяцев рост оценивался всего в 0,5%. В ведомстве скачок объяснили учетом объемов строительства завода «Ямал СПГ», которые составили около 6% от показателя сектора.

· Рост добычи. Вторым по значимости фактором стал рост промышленности, где наибольший вклад пришелся на добычу полезных ископаемых.

Сделка ОПЕК+ по ограничению добычи в июне прошлого года фактически прекратила действие, позволив России к декабрю 2018 года нарастить добычу нефти на 4,5% относительно мая.

Новые ограничения по добыче, вступившие в силу только в январе 2019 года, сократят вклад отрасли в рост ВВП по итогам 2019 года.

· Рост чистого экспорта. Рост ВВП при подсчете «по расходам» во многом обеспечен увеличением экспорта после восстановления цен на нефть и стагнацией импорта на фоне снижения курса рубля и слабого потребительского спроса.

Без дальнейшего увеличения цен на нефть и изменений в методике Росстата, Россию, скорее всего, ожидает продолжительный период роста экономики ниже целевых уровней в 3%, обозначенных Минэкономразвития. В 2019 году большинство крупных аналитических организаций ждут замедления темпов роста ВВП России:

Сам Минэкономразвития ожидает снижение показателя до 1,3% в 2019 году, среди основных факторов: рост НДС, замедляющий потребительский спрос, жесткая политика ЦБ. Затем рост должен ускориться за счет реализации национальных проектов, расходы на которые должны составить 25,7 трлн рублей в течение 6 лет.

Центральный банк РФ прогнозирует показатель в диапазоне 1,2-1,7% по итогам 2019 года.

Регулятор отметил замедление роста деловой активности в последние месяцы прошлого года и снижение темпов роста промышленности, строительства, реальных зарплат и оборота розницы в декабре.

Как и Минэкономразвития, ЦБ прогнозирует ускорение экономического роста с 2020-х годов вследствие реализации запланированных правительством структурных мер.

Минфин ожидает рост ВВП выше 1,3%. Замедление темпов роста ведомство связывает с повышением НДС, положительный эффект от которого ожидается во второй половине нынешнего года: полученные бюджетом дополнительные средства от увеличения налоговой ставки будут направлены в экономику в виде инвестиций.

Всемирный банк снизил прогноз до 1,4% по причине скромных перспектив экономического роста России в 2019-2021 годах, связанных с потенциальным расширением санкций, ухудшением настроений на финансовых рынках и резким падением цен на нефть.

МВФ также понизил оценку роста ВВП России до 1,6% в 2019 году с дальнейшим ростом до 1,7% в 2020 году.

Мы выделяем следующие факторы влияния на российскую экономику в 2019 году:

· Слабый спрос

Динамика розничной торговли практически не изменилась с момента нашего последнего обзора, показатель остается на уровне 2%, что значительно ниже средних исторических результатов. Низкий уровень реальных доходов населения является основной причиной стагнации показателя.

По итогам прошлого года, несмотря на рост реальных зарплат, темп роста реальных доходов был близок к нулю. Расхождение прослеживается уже не первый год, в декабре прошлого года с критикой расчетов ведомства выступал даже Минфин.

В итоге Росстат принял решение с апреля перейти на новую методологию оценки доходов населения с поквартальной публикацией данных.

Несмотря на это, мы ожидаем продолжения стагнации потребительского спроса в текущем году после ускорения инфляции из-за роста НДС и ожиданий ослабления курса рубля.

· Признаки снижения темпов роста кредитования

По итогам 2018 года финансовый сектор показал положительную динамику, увеличив свой ВВП на 6,3%. Динамика поддерживалась бурным ростом кредитования: рост задолженности физических лиц ускорился до 23% по сравнению с 13% в 2017 году.

Основной прирост показателя пришелся на ипотеку, где, тем не менее, к концу 2019 года наметилось небольшое охлаждение темпов роста.

Начиная с 2015 года, средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам постепенно снижались, впервые в истории опустившись ниже 10% в 2018 году.

Падение курса рубля и рост инфляционных ожиданий вернули ставки до 10,5-10,7% в феврале 2019 года, что, скорее всего, стало причиной замедления роста ипотечного кредитования.

В 2019 году мы видим риски для ослабления курса рубля, что может ограничить потенциал снижения ставок на ипотечном рынке и замедлить темы кредитования в 2019 году. Статистика кредитного рынка говорит о потенциальном снижении вклада финансового сектора в рост ВВП 2019 года.

· Инвестиции: надежда на нацпроекты

По итогам 3 квартала 2018 года статистика Росстата по инвестициям указывала на замедление роста показателя до 2% в годовом выражении по сравнению с 2,7% на конец 2017 года. Снижение оптимизма в корпоративном секторе отмечается индексами, основанными на опросах предпринимателей.

С показателем роста инвестиций связаны надежды государственных ведомств на ускорение роста ВВП, начиная с 2021 года. Для этих целей принята программа национальных проектов, расходы на которые составят 25,7 трлн рублей в течение 6 лет, то есть около 4,2 трлн рублей ежегодно. Ежегодный показатель составляет около 4% от ВВП России 2018 года.

Рост инвестиций государства действительно может ускорить рост экономики в краткосрочной перспективе, но только если будет профинансирован увеличением долга, либо за счет сокращения других неэффективных статей расходов бюджета.

Если траты на нацпроекты будут обеспечиваться увеличением налоговой нагрузки, то это может привести к перераспределению капитала от частного сектора к государственному, где эффективность использования средств будет ниже.

В этом случае заметного ускорения роста ВВП ожидать не стоит.

· Замедление роста мировой экономики

Замедление экономического роста не является исключительно российским феноменом. ВВП развивающихся стран в среднем растет в 2 раза медленнее, чем до кризиса 2008 года.

Важную роль в замедлении играет Китай, где экономический рост ранее был подкреплен избыточными инвестициями в добывающие отрасли и нездоровым увеличением долговой нагрузки.

Рост ВВП Китая в 2018 году составил 6,4%, что является самым низким показателем с 1990 года.

На экономику развитых стран также влияет «делеверидж» — попытка сократить долговую нагрузку, а также возникновение торговых войн. По прогнозу МВФ, США замедлит рост ВВП в 2019 году с 2,9% до 2,3%. Страны Еврозоны – с 1,8% до 1,3%. Низкие показатели внешнего спроса влияют на инвестиционные планы российских компаний, замедляя рост российской экономики.

· Структурные демографические факторы

Демографическая ситуация до 2008 года способствовала росту числа экономически активного населения, что увеличивало темпы роста российской экономики. Последние 8 лет показатель стабилизировался и начал снижаться. В 2015 году экономически активное население выросло на 2 млн. до почти 77 млн. человек, однако вызвано это было разовым фактором присоединения к России республики Крым.

Минэкономразвития ранее оценивало, что снижение рождаемости в 90-х приведет к падению экономически активного населения на 1 млн человек к 2020 году. В последнем обзоре ведомство отказалось от краткосрочных прогнозов, ограничившись ожидаемыми данными к 2035 году.

Пенсионная реформа способна «оставить» в активной экономической деятельности дополнительно 300 тысяч человек в год, однако общий показатель все равно продолжит падение, оказывая негативный эффект на рост ВВП.

Согласно Бюджетному прогнозу Минфина, численность трудоспособного населения к 2036 году сократится на 2,7 млн человек, а население пенсионного возраста вырастет на 5 млн человек.

Показатель будет оказывать негативный эффект на рост ВВП.

Влияние на экономику и отрасли

Обзор является частью стратегии на российском рынке акций.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *