1. За последнее время квартиры в отдельных субъектах Российской Федерации подорожали на 20 %, а то и на все 30 %. Проверить этот существенный рост цен Федеральной антимонопольной службе уже поручил В.В. Путин. Однако, чем бы ни закончились эти проверки, можно с уверенностью утверждать: дешевле жильё не станет.
Ведь за последние десятилетия в Российской Федерации выстроена целая система, чтобы застройщики и банкиры зарабатывали на постоянном подорожании квартир.
Но вернуть прежнюю норму статьи 1 Жилищного кодекса РСФСР от 24 июня 1983 года согласно которой в соответствии с Конституцией СССР и Конституцией РСФСР граждане РСФСР имеют право на жилище, которое обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги, никакой В.В. Путин не собирается.
двойной клик — редактировать изображение
Примечательно, как на поручение Президента Российской Федерации внезапно откликнулись представители министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области, прямо заявившие, что никакого снижения цен ждать не стоит. «Спрос на жильё – высокий, свободных квартир – немного.
Также подорожали стройматериалы.
В ближайшее время ожидать снижения стоимости жилья не приходится, но возможна приостановка роста цен», – написали они на странице 3-го губернатора Калининградской области (с 29 сентября 2017 года, бывшего 3-го врио губернатора Калининградской области (6 октября 2016 года – 29 сентября 2017 года)) Антона Андреевича Алиханова (17 сентября 1986 года, город республиканского (АССР) подчинения Сухуми, Абхазская АССР, Грузинская ССР, Закавказский экономический район, СССР (ныне – город республиканского значения Сухум, Республика Абхазия/город Сухуми, Сухумский муниципалитет, Абхазская Автономная Республика, Грузия)).
Парадоксально, но факт: все главные причины, повлиявшие на рост стоимости жилья, стали прямым следствием государственной политики последних лет. Так, рост цен на строительные материалы и комплектующие – преимущественно импортные – случился из-за колебания курса рубля. Рост, –
кстати, нешуточный: только арматура за 2020 год подорожала на 70 %. А дефицит рабочей силы, вызванный оттоком трудовых мигрантов (которых активно привлекали вместо граждан Российской Федерации), спровоцировал рост издержек.
Наконец, переход на эскроу-счета повысил себестоимость строительства, привёл к укрупнению рынка жилищного строительства и уходу мелких региональных игроков. Завершающим же штрихом стала программа льготной ипотеки на покупку жилья, запущенная в 2020 году.
В общем, проверять Федеральной антимонопольной службе особенно нечего, так как и так всё – понятно.
двойной клик — редактировать изображение
2. Интересно заметить, что каждая из этих мер – будь то льготная ипотека или эскроу-счета – вводилась вроде как из самых добрых побуждений. Снижение ставок по кредитам должно было сделать жильё более доступным, а эскроу-счета – покончить с обманутыми дольщиками.
«К сожалению, нередко складывается ситуация, когда важное для рынка решение принимается без должной оценки последствий его реализации», – деликатно констатирует управляющий партнёр ООО «Метриум групп» Мария Александровна Литинецкая (13 октября 1980 года, город республиканского подчинения Москва, Центральный экономический район, РСФСР, СССР (ныне – город федерального значения Москва, Центральный федеральный округ, Российская Федерация)).
двойной клик — редактировать изображение
Рассмотрим программу льготной ипотеки на покупку жилья. Казалось бы, относительно низкие ставки по кредитам – это хорошо, ведь благодаря этому гораздо большее число россиян могут позволить себе купить квартиру. Однако, только лишь низкими ставками доступным жильё не сделать. «Если рынок сжимается и при этом накачивается деньгами, то это приводит к росту цен.
Сжимается за счёт того, что падает покупательная способность населения, а накачивается деньгами за счёт ипотеки, – рассуждает руководитель проекта LifeDeluxe, генеральный директор ООО «Медиа Лаборатория» Сергей Владимирович Бобашев. – Очень просто посчитать: при одинаковом аннуитетном платеже (имеется в виду ежемесячный платёж по кредиту – А.И.
Аганин) разница в цене на одинаковые квартиры на «вторичке» и «первичке» будет составлять 25 %. Эти 25 % – прямой вклад льготной ипотеки».
В итоге аналитики рынка жилищного строительства констатируют: в нынешних условиях при низких темпах строительства и недостаточном вводе нового жилья снижение ипотечной ставки на 1 % приводит к росту стоимости квартир примерно на 7 – 8 %.
Кроме того, выясняется, что основу нынешнего ажиотажного спроса на жильё в новостройках составили вовсе не нуждающиеся в жилье простые граждане, а инвесторы. Таких покупателей высокие ставки по ипотеке нисколько не пугают и не останавливают, однако, чем ниже ставка – тем выше заработок. Отсюда и возникает ажиотажный спрос жильё в новостройках.
Также очень большим вопросом является то, чем вообще обернётся программа льготной ипотеки. В условиях катастрофического падения доходов граждан Российской Федерации имеется риск, что многие из них просто не смогут выплачивать займы.
двойной клик — редактировать изображение
3. Или же рассмотрим проектное финансирование и эскроу-счета. Как заявлялось, эти меры должны были привести к исчезновению с рынка недобросовестных игроков и покончить с обманутыми дольщиками.
В реальности банки не спешат выдавать застройщикам дешёвые кредиты, а те, в свою очередь, переложили финансирование своих собственных затрат на покупателей.
«Например, финансово-банковская система в Европе позволяет финансировать проекты (как проектное финансирование, так и ипотечное кредитование) по ставке от 1,5 % до 2,5 %, что фактически даёт бесплатную рассрочку клиентам до 30 лет, – рассказывает управляющий партнёр семейства компаний ООО «КАСКАД ФЭМИЛИ» Борис Леонидович Цыркин. – В России же переплата даже по льготной ипотеке – существенная». Вот примерный расчёт: при стоимости жилья 5 млн. рублей и минимальной ставке 5,69 % в год переплата по кредиту, взятому на 25 лет, составит 4,3 млн. рублей. Это – фактически стоимость ещё одной такой же квартиры!
двойной клик — редактировать изображение
Немаловажную роль играет и так называемая российская специфика ведения бизнеса.
«Почему при обсчитанной стоимости квадратного метра, при всех проведённых аккредитациях и подсчётах банков, при поступлении денег на эскроу-счета стоимость метра внезапно начинает расти при росте готовности дома?» – недоумевает директор по поддержке риелторского бизнеса группы компаний ЗАО «МИЭЛЬ» Юлия Николаевна Федулаева.
А вот – ещё существенный момент.
Всякий раз, когда дело доходит до обсуждения тенденций на рынке недвижимости, в качестве примера приводят рынки жилья города федерального значения Москва (Центральный федеральный округ, Российская Федерация), города федерального значения Санкт-Петербург (Северо-Западный федеральный округ, Российская Федерация), города краевого значения Сочи (муниципальное образование «Городской округ «Город-курорт Сочи»», Краснодарский край, Южный федеральный округ, Российская Федерация) и других крупных и богатых российских городов или субъектов Российской Федерации. При этом что-то не слышно о реализации крупных девелоперских проектов по доступному жилью где-нибудь в Еврейской автономной области (Дальневосточный федеральный округ, Российская Федерация).
двойной клик — редактировать изображение
«Банкам неинтересно финансировать низкомаржинальные проекты (5 – 10 %), а таковыми являются большинство объектов региональных девелоперов, – поясняет коммерческий директор группы компаний ООО «РКС Девелопмент» Александр Владимирович Коваленко.
– Логично, что на их место приходят крупные компании с маржинальностью до 15 – 20 %».
Возникает вопрос: почему в арсенале государственного регулирования и государственной поддержки не находится никаких мер, которые бы помогли каким-то образом субсидировать строительство действительно доступного жилья в Российской Федерации? Может быть, следует отказаться от рынка жилья в Российской Федерации как такового, осуществлять реализацию права на жильё граждан Российской Федерации на некоммерческой основе через систему государственного распределения жилья?
двойной клик — редактировать изображение
«Например, можно облегчить налоговое бремя, субсидировать строительство объектов социальной инфраструктуры, субсидировать ставки по проектному финансированию, регулировать тарифы подключения к инженерным сетям и тому подобное», – перечисляет управляющий партнёр ЗАО «ВекторСтройФинанс» Андрей Викторович Колочинский.
Всё это помогло бы сдержать рост цен на жильё, а то и сделать его дешевле. Однако, подобных программ в Российской Федерации просто нет.
Как результат – выгодоприобретателями от всех государственных инициатив на рынке жилья (и недвижимости вообще) оказываются банки, девелоперы, инвесторы, то есть, кто угодно, но только не граждане Российской Федерации, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
3. Всё происходящее на рынке жилья (и недвижимости вообще) на первый взгляд может показаться хаосом и управленческими просчётами. Но это, как говорится, с чьей стороны смотреть.
двойной клик — редактировать изображение
24 декабря 2018 года бывший 2-й и бывший 3-й член Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации – представитель от Правительства Санкт-Петербурга – исполнительного органа государственной власти (29 октября 2003 года – 21 февраля 2007 года, 21 февраля 2007 года – 12 мая 2008 года), бывший 1-й Министр спорта, туризма и молодёжной политики Российской Федерации (12 мая 2008 года – 7 мая 2012 года, бывший 1-й врио Министра спорта, туризма и молодёжной политики Российской Федерации (7 мая 2012 года – 21 мая 2012 года), бывший 1-й Министр спорта Российской Федерации (21 мая 2012 года – 19 октября 2016 года), бывший и тогдашний Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации (19 октября 2016 года – 7 мая 2018 года, 18 мая 2018 года – 15 января 2020 года, бывший и будущий врио Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации (7 мая 2018 года – 18 мая 2018 года, 15 января 2020 года – 21 января 2020 года)) Виталий Леонтьевич Мутко (урождённый Виктор Леонтьевич Мутко, 8 декабря 1958 года, станица Куринская, Куринский сельский совет, Апшеронский район, Краснодарский край, РСФСР, СССР (ныне – сельский населённый пункт «Станица Куринская», Куринский сельский округ (муниципальное образование «Куринское сельское поселение»), Апшеронский район (муниципальное образование «Апшеронский муниципальный район»), Краснодарский край, Южный федеральный округ, Российская Федерация)) представил на заседании президиума Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и национальным проектам национальный проект «Жильё и городская среда», разработанный Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» и включающий в себя четыре федеральных проекта: «Ипотека», «Жильё», «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». В настоящее время всё тот же В.Л. Мутко, уже ставший замещать должность генерального директора АО «ДОМ.РФ» – финансового института развития в жилищной сфере Российской Федерации, этот самый национальный проект «Жильё и городская среда» претворяет в жизнь.
В феврале 2021 года В.Л. Мутко заявил, что рост цен на жильё более чем на 19 % исключает выгоду для покупателей, в выигрыше остаются лишь две стороны – застройщик и банк. А теперь, как говорится, следите за руками. Главными функциями АО «ДОМ.
РФ» являются поддержка девелоперского бизнеса и развитие ипотеки. А ещё в структуре АО «ДОМ.РФ» входят универсальный ипотечно-строительный банк – Банк ДОМ.РФ и Фонд ДОМ.
РФ, реализующий проект формирования комфортной городской среды в субъектах Российской Федерации.
«Первопричина роста цен – принятый национальный проект о росте ввода жилого фонда, – отмечает Ю.Н. Федулаева.
– И основная часть мер была направлена на стимулирование продаж, которые обеспечили бы денежный поток в отрасль и позволили бы строить больше и больше.
И именно национальный проект с достаточно завышенными цифрами по вводу жилья и есть первопричина, мы не можем столько строить из-за неготовности инфраструктуры».
Кстати, «ковидный кризис» эту проблему лишь обострил: по данным Федеральной службы государственной статистики, в 2020 году в эксплуатацию было введено лишь 80,6 млн. квадратных метров жилья, что на 1,7 % ниже, чем в 2019 году.
Знал ли о таких нюансах В.Л. Мутко? Вопрос – риторический. Кстати, курируемый и реализуемый В.Л. Мутко национальный проект «Жильё и городская среда» предполагает наращивание объёмов ввода жилья до 120 млн. квадратных метров в год.
Покупка, аренда и льготное жилье: какие госуслуги Департамента городского имущества Москвы можно получить онлайн
Любые сделки с недвижимостью или землей — это всегда масса документов и согласований. В столице их оформлением занимается Департамент городского имущества Москвы. Сюда могут обратиться физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели.
Департамент предоставляет 35 государственных услуг в сфере имущества, земли и жилья.
Здесь можно встать на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий, выкупить со скидкой земельный участок под индивидуальное жилищное строительство и оформить права собственности на уже арендуемое у города помещение для ведения малого бизнеса.
В последние годы для улучшения качества предоставления государственных услуг их переводят в электронный формат. Сегодня 24 из 35 госуслуг в сфере имущественно-земельных и жилищных отношений оказываются онлайн. Их можно получить на портале Мэра Москвы mos.ru.
«По статистике последних пяти лет количество обращений за госуслугами Департамента городского имущества стабильно превышает 100 тысяч в год. При этом все больше граждан выбирают услуги в электронном виде, отказываясь от бумажной альтернативы», — рассказывает заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
В 2015 году таких обращений было всего пять процентов, а в 2020-м — уже 26,3 процента. Каждый год расширяется список услуг, которые можно получить в электронном виде. «В 2015 году онлайн были доступны 13 госуслуг, в конце 2020 года — почти вдвое больше. В 2021 году все услуги в сфере имущественно-земельных и жилищных отношений будут доступны онлайн», — добавил Владимир Ефимов.
Электронные услуги и сервисы Департамента городского имущества помогает развивать Департамент информационных технологий. Полный список и условия их предоставления можно найти на странице ведомства на mos.ru.
Как отметили в Департаменте информационных технологий, работа по цифровизации государственных услуг в сфере имущественно-земельных отношений началась в столице в 2010 году, сейчас в онлайн-формат переведены практически все самые востребованные госуслуги.
Цифровая экосистема Москвы позволяет жителям, представителям бизнеса, индивидуальным предпринимателям и застройщикам разрешать практически любые вопросы онлайн, не выходя из дома или офиса. Оформление документов по вопросам недвижимости через mos.
ru занимает не более 10 минут. Для удобства пользователей предусмотрено автозаполнение данных на основе профиля заявителя на портале, что позволяет сократить время на ручной ввод, а статус заявления горожане всегда могут отследить в личном кабинете.
От соцнайма до приватизации
Чаще всего москвичи обращаются в Департамент городского имущества за документами на квартиры и дома. Самая популярная услуга — получение информации о правах на жилье, зарегистрированное до 31 января 1998 года.
31 января 2008-го вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого момента все данные о жилье стали фиксировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Квартиры и дома так и остались за своими хозяевами, но для подтверждения права владения необходимо получить справки и архивные копии документов. Их выдают в Департаменте городского имущества.
Кроме этого, горожане активно пользуются услугой ведомства, касающейся приватизации жилья.
Приватизируя квартиру, владельцы получают право распоряжаться собственностью по своему желанию: продавать, сдавать в аренду, обменивать, дарить. С февраля 2017 года услуга стала бесплатной для всех граждан России бессрочно.
За это время заключили порядка 50 тысяч договоров передачи квартир в собственность москвичей. На сегодня приватизировано более 90 процентов столичного жилого фонда.
На mos.ru горожане могут подробно узнать об условиях, документах, необходимых для получения жилищных услуг. Так, пользователи портала получают подробную информацию о заключении договоров социального найма.
По ним город передает москвичам помещения в пользование на неограниченный срок. Их можно сдать в поднаем, обменять на другие и даже зарегистрировать других жильцов. Продать или подарить такие помещения нельзя, совершать сделки с квартирой разрешат только после приватизации.
В договорах социального найма для жильцов квартиры или комнаты прописывают все нюансы: количество людей, характеристики помещений и так далее. Любые изменения должны быть зафиксированы в договоре, их вносят при помощи допсоглашений к основному документу. Подробная информация об этом также размещена на mos.ru.
Поменять квартиру по договору соцнайма можно только на жилье такого же статуса. Для этого необходимо сначала получить согласие на обмен, а после оформить новый договор.
Впрочем, жилье можно и вернуть городу — деприватизировать. Информация об этом размещена на странице услуги «Передача гражданами приватизированного жилья в собственность города Москвы».
Услуги для очередников
Очередь на улучшение жилищных условий в Москве за десятилетие сократилась почти в три раза: со 137 тысяч семей в 2010 году до 50 тысяч к декабрю 2020-го. Город на разных условиях предоставляет квартиры и дает субсидии на покупку или строительство жилья.
Дождавшись очереди, можно бесплатно получить жилье по договорам социального найма и мены.
Быстрее всех квартиры получают инвалиды, ветераны Великой Отечественной войны, люди, уволенные с военной службы, а также те, кто занимает непригодное для проживания жилое помещение.
Кроме социальной квартиры, по городским программам очередники могут получить субсидии на приобретение или строительство жилья или купить его по льготной цене.
Почти все эти этапы проходят через Департамент городского имущества. С его помощью можно встать в очередь на улучшение жилищных условий или заявить об изменениях в статусе или составе семьи, которая стоит на учете.
В Москве есть и альтернативные механизмы обеспечения жильем. Например, москвичи, состоящие на жилищном учете, могут подать заявление на субсидию, купить жилье у города на специальных условиях для очередников или получить квартиру от города по договору социального найма.
Город также оказывает дополнительную помощь москвичам, требующим особой социальной поддержки и состоящим на жилищном учете.
Например, семьям, в которых кто-то пользуется инвалидным креслом, в социальный наем предоставляют специально оборудованные квартиры. В них более широкие коридоры, большие санузлы с поручнями и гидравлическими устройствами.
Оконные ручки, выключатели и розетки расположены ниже стандартных, а на балконах нет порожка. Узнать, как обратиться за услугой и что для этого нужно, также можно на mos.ru.
Помимо этого, департамент может изменить статус помещения: перевести нежилое в жилое и обратно.
Построить дом
С апреля 2020 года у жителей Москвы появилась возможность заметно сэкономить на жилье, построив дом.
Теперь можно приобрести землю у города под индивидуальное жилищное строительство за 40 процентов от кадастровой стоимости.
К декабрю москвичи успели выкупить со скидкой 30 участков общей площадью 2,7 гектара на сумму 46,4 миллиона рублей. Льгота помогла им сэкономить 69,6 миллиона рублей.
Пользоваться скидкой могут только физические лица, владеющие недвижимостью на участках, которые разрешено использовать для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства.
Для таких сделок есть отдельная госуслуга, ее можно получить бесплатно в любом подразделении службы одного окна департамента или на mos.ru. С заявителем заключается договор купли-продажи. Если услуга оформляется в электронном виде, то договор может быть подписан электронной подписью.
С физическими лицами договоры заключаются как в электронном, так и в бумажном виде, для юридических лиц вариант только один — цифровой договор.
Целый список госуслуг существует для арендаторов земли, поскольку любые манипуляции с капитальными строениями на арендованных участках должны быть прописаны в соответствующих договорах.
Так, соглашения корректируют при проектировании, строительстве и реконструкции зданий. Если нужно провести на участок инженерные коммуникации, потребуется отдельное разрешение. Этой услугой москвичи пользуются все чаще.
С 24 декабря 2020 года ее перевели исключительно в электронный вид.
При помощи госуслуг также можно скорректировать вид разрешенного использования земельного участка, снять запрет на строительство или получить в аренду землю под используемым или собственным зданием.
Льготы для бизнеса
Обзавестись недвижимостью по льготным ценам могут малые и средние предприниматели. С 2017 года в Москве действует программа специализированных торгов по аренде нежилых помещений. Начальные ставки на таких аукционах льготные.
Для подвальных помещений стартовая цена равна одной тысяче рублей за квадратный метр в год, для объектов на первом этаже и выше — 4,75 тысячи рублей за квадратный метр в год.
В прошлом году на подобных торгах бизнесмены заключили 520 договоров аренды на недвижимость площадью почти 57 тысяч квадратных метров.
При соблюдении ряда условий арендаторы могут выкупить помещение без торгов. С 2011 года по упрощенной схеме город заключил семь тысяч договоров купли-продажи нежилой недвижимости площадью 1,45 миллиона квадратных метров на сумму около 150 миллиардов рублей.
Точка на карте
По закону у каждого объекта должен быть собственный адрес.
Его присваивают земельным участкам, жилым строениям, помещениям, коммерческим зданиям и постройкам, недостроенным объектам, а также участкам под жилищное строительство, землям садоводческих товариществ и даже машино-местам. Адреса вносят в специальную информационную систему и используют в том числе для предоставления госуслуг или почтовой связи.
В 2016 году появилась специальная государственная услуга «Присвоение, изменение или аннулирование адреса объекта адресации». До этого адреса помещениям, в том числе квартирам в жилых домах, не присваивали.
Их получали только сами строения, а помещения учитывались в технических планах бюро технической инвентаризации.
Департамент городского имущества сам провел адресацию квартир в границах так называемой старой Москвы, а это более трех миллионов объектов, или 99 процентов всего жилого фонда.
Проверить, есть ли у вашей недвижимости адрес, можно на сайте Федеральной информационно-адресной службы или в адресном реестре объектов недвижимости на портале открытых данных. Кроме того, информацию проверяет специальный сервис при заполнении электронного заявления на адресацию.
Адрес можно не только присвоить, но и аннулировать. Это происходит при снятии объекта с кадастрового учета, например при разрушении или сносе здания.
Комитет Госдумы по собственности рекомендовал доработать законопроект об апартаментах — Ассоциация Юристов России
- 26 Мая 2021
- В частности, комитет обратил внимание на то, что положения законопроекта распространяются только на новое строительство апартаментов и не затрагивают существующие объекты
- Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям на заседании в среду поддержал концепцию законопроекта группы сенаторов и депутатов, который регулирует правовой статус апартаментов и вводит понятие многофункционального здания, но рекомендовал доработать отдельные положения законодательной инициативы.
«Комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям поддерживает концепцию проекта федерального закона и рекомендует Государственной думе ее одобрить при рассмотрении законопроекта в первом чтении», — говорится в заключении комитета, которое есть в распоряжении ТАСС.
В частности, комитет обращает внимание на то, что положения законопроекта распространяются только на новое строительство апартаментов и не затрагивают существующие объекты.
Однако данные отношения должны быть также урегулированы, поскольку на практике возникают проблемы с установлением режима общей собственности на общее имущество в таком здании, с управлением общим имуществом, капитальным ремонтом и регистрацией граждан по месту пребывания в таких помещениях, считают в комитете.
По оценкам ДОМ.РФ, которые приводятся в заключении, на конец 2019 года общий фонд апартаментов в России составлял 5-7 млн кв. м и был расположен преимущественно в городах-миллионниках. Ежегодный ввод апартаментов в Москве оценивается в 0,3-0,5 млн кв. м, то есть составляет 6-10% от годового ввода жилья в столице.
Кроме того, как отмечается в заключении комитета, законопроект не решает вопрос правового статуса земельного участка под многофункциональным зданием, а также непонятен вид его разрешенного использования.
Поэтому в случае признания апартаментов жильем возникнет необходимость ввести новый вид разрешенного использования земли — что-то среднее между «деловым управлением» и «среднеэтажной или многоэтажной жилой застройкой», считают в комитете.
Еще одно замечание касается положения законопроекта, предусматривающего упрощенный порядок перевода жилых помещений в многофункциональном здании в нежилые по сравнению с аналогичной процедурой в многоквартирном доме.
Комитет полагает, что предлагаемое решение может вызвать много жалоб и разногласий на практике, когда по соседству с жильцами и без их согласования могут появиться, например, тренажерный зал, хостел или апарт-отель.
«В этой связи представляется целесообразным проработать вопрос согласования решения о переводе жилых помещений в нежилые с соседями сверху и снизу, если такие помещения являются жилыми», — отмечается в заключении.
Статус апартаментов
Группа сенаторов и депутатов в апреле внесла в Госдуму законопроект о правовом статусе апартаментов как нового вида недвижимости.
Так, предлагается ввести понятие «многофункциональные здания», то есть здания, состоящие из нежилых и жилых помещений, расположенные вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне.
Законопроект дает право собственникам апартаментов зарегистрироваться в них после перевода помещения в жилое. Однако законопроект не распространяется на уже построенные здания с апартаментами.
При этом вице-спикер Совета Федерации Николай Журавлев, который является одним из авторов законопроекта, сообщал ранее ТАСС, что вопрос о наделении новым правовым статусом уже построенных зданий с апартаментами будет обсуждаться при подготовке законопроекта ко второму чтению.
В свою очередь, премьер-министр Михаил Мишустин по итогам ежегодного отчета правительства в Госдуме поручил вице-премьеру Марату Хуснуллину создать рабочую группу с участием депутатов и сенаторов по доработке законопроекта до 1 июля. До 15 июня Минстрой России должен продолжить работу по определению статуса апартаментов.
В настоящее время апартаменты являются нежилыми помещениями, которые приравниваются к коммерческой недвижимости.
Из-за отсутствия статуса жилого помещения собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию, а вопросы регулирования тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и коммунальных проблем в таких домах не подпадают под контроль Госжилинспекции. Еще одна проблема апартаментов — они не обеспечены социальной инфраструктурой.
Источник: ТАСС
Жилье, и правда, может стать доступным?
08.12.2014
Жилищное строительство
В Общественной Палате Российской Федерации состоялись слушания, посвященные новому подходу к решению вечной российской проблемы: как народу обрести свое жилье? А если точнее, как сделать жилье действительно доступным для населения?
Очевидно, что Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам Росси», а за ним и ФЦП «Жилище» и прочие национальные жилищные программы, продвигаемые Правительством России, ориентированы, прежде всего, на решение жилищных проблем социально незащищенных граждан: военных, молодых семей, переселенцев ах ветхого и аварийного жилья и т.д.
В целом это около 20% населения России. Около 20% семей с доходами ниже среднего уровня (прежде всего, бюджетники), также могут рассчитывать приобрести жилье при поддержке со стороны государства.
Еще около 10 — 15% населения самостоятельно решают свои жилищные проблемы, либо просто покупая жилье по действующим запредельным ценам, либо решаясь на ипотеку со всеми вытекающими рисками и обременениями.
То есть, только около 55% россиян могут каким-то решить свой «жилищный вопрос». Остальные же семьи такой возможности не имеют в принципе. И это при том, что около 70% россиян хотят улучшить свои жилищные условия. Расчеты показывают, что 35% граждан России (16 млн.
семей), имея доходы выше среднего уровня (сейчас он составляет около 250 тыс.руб.
в год на каждого гражданина России), не могут приобрести жилье по нынешней очень высокой рыночной цене, даже с использованием механизма ипотечного кредитования, но готовы это сделать, если стоимость жилья станет доступной.
Таким образом, можно констатировать, что в стране сформировался отложенный спрос на жилье, подкрепленный доходами и накоплениями весьма значительной группы населения.
Необходим эффективный и безопасный механизм, чтобы эти средства могли быть задействованы на рынке жилья при условии, что будет построено жилье по доступным для населения ценам.
Это особенно важно в условиях экономического кризиса и сокращения бюджетного финансирования большинства госпрограмм.
При этом в последние годы строилось жилья 0,5-0,6 кв.м. на человека в год, хотя для нормализации положения требуется в течение 5-7 лет строить жилья не менее чем по 1 кв.м. на человека в год.
Федеральная целевая программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» является необходимой и своевременной, но направлена, в основном, на группу населения с доходами ниже среднего уровня.
В данной Программе ставится задача построить в 2020 году 100 млн. кв.м.
Однако существуют механизмы, которые позволят увеличить объем строительства до 142-150 млн. кв. м. жилья в год, то есть на 50 млн. кв.м.
И при этом предлагается не просить все новые и новые порции денег у государства, а сформировать негосударственный платежеспособный заказ от населения, готового купить жилье по разумным ценам. То есть, рынок жилья предлагается поставить с головы на ноги, где цену на жилье будет диктовать не застройщик, а покупатель.
При этом в процессе разработки негосударственного заказа для каждого конкретного региона рассчитывается оптимальная цена на жилье, которая удовлетворит и покупателя, и застройщика.
Какое жилье считать доступным?
На круглом столе в Общественной Палате понятие доступного жилья обсуждали очень активно. Ввести его предложил председатель совета директоров «Иркутского регионального ипотечного агентства» Владимир Щербаков.
Доступное жилье – это жилье с ценой не выше порога доступности, приобретаемое по безопасной схеме расчетов, где порог доступности — это цена квадратного метра жилья (квартира 54 кв. м.
), которое может приобрести семья из 3-х человек со средним доходом, используя ипотечный кредит по текущим ставкам, заплатив 30% первоначальный взнос и в дальнейшем выплачивая ежемесячно по ипотечному кредиту не более 30 % от семейного дохода.
Безопасная схема расчетов – схема, при которой покупатель при заключении договора платит 10 %, до окончания строительства — 20% и 70% после окончания строительства.
Тем самым вводится понятие «доступного жилья» как возможности для семьи со средним доходом приобретать себе квартиру на посильных условиях. То есть, открывается новый рынок жилья для 33 % населения.
Понятие доступного жилья необходимо для формирования негосударственного платежеспособного заказа. В настоящее время количество семей со средним доходом и выше составляет в России около 15,6 млн.
Если хотя бы каждая пятая семья воспользуется предоставляемыми возможностями, то сформируется платежеспособный заказ на 180 млн. кв.м жилья.
Негосударственный заказ позволит понять, сколько и какого жилья нужно построить в регионах, и исходя из этого, обеспечить заказами строительные компании и загрузкой предприятия стройиндустрии.
Порог доступности при сегодняшних доходах населения даст возможность строителям при больших объемах строительства, используя эффект масштаба, получать солидную прибыль.
Средняя заработная плата в Российской Федерации по данным РОССТАТа составляет 31 000 руб. Порог доступности, который соответствует этой зарплате при 15-летнем ипотечном кредите при ставке по кредиту 11 % годовых, составляет 43 400 руб. Очевидно, что в различных регионах этот показатель будет варьироваться пропорционально региональным средним зарплатам.
Экономический эффект
При средней цене жилья 55 тыс.руб/ кв.м. возможно привлечение в экономику страны почти 8 трлн рублей граждан России. Это может дать сильнейший толчок всей экономике России.
Принимая во внимание, что суммарная доля налоговых платежей в конечной стоимости жилья составляет примерно 40-45%, при строительстве дополнительных 150 млн кв.м. жилья, в бюджеты всех уровней может поступить от 750 млрд. до 1 трлн. рублей налогов ежегодно.
Поскольку строительство доступного жилья может быть реализовано полностью на базе продукции российской индустрии стройматериалов, следует ожидать рост производства и, как следствие, рост налогооблагаемой базы предприятий.
Более подробно мультипликативный эффект показан на схеме (/files/ck/1417988631_Shema_dlya_VVP.xlsx).
Поскольку в рамках данной программы наиболее эффективным является строительство жилых комплексов площадью от 50 до 250 тыс.кв.м., должны быть задействованы компании, имеющие опыт массового строительства жилья. Это могут быть как крупнейшие российские и региональные компании, так и, например, китайские застройщики, участвующие в реализации российских госпрограмм.
Государство как партнер
Очевидно, что для реализации негосударственной программы доступного жилья все-таки необходима политическая и организационная поддержка высших эшелонов власти и, прежде всего, Президента и Правительства России.
Именно поэтому на слушания в Общественную Палату России были приглашены и приехали замминистра – статс-секретарь Минстроя России Александр Плутник и замруководителя департамента Минфина России Сергей Платонов. Они приняли самое активное участие в обсуждении предлагаемой программы доступного жилья и проявили, можно сказать, настоящую заинтересованность в ее развитии.
Так, Александр Плутник предложил подумать о том, как задействовать для формирования негосударственного заказа от населения возможности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
А Сергею Платонову, конечно же, больше всего понравилась идея привлечения в финансовый оборот тех средств, которые сейчас накоплены на счетах населения и не работают в экономике.
А главное – не нужно никаких бюджетных денег!
Секретарь Общественной Палаты Александр Бречалов поддержал очень интересную и экономически выгодную инициативу и предложил участникам слушаний сформулировать конкретные предложения в ежегодный доклад Общественной Палаты президенту России.
Таким образом, первый шаг на пути появления очень нужной для граждан России программы по строительству и приобретению действительно доступного жилья сделан.
Очевидно, что она не очень понравится некоторым застройщикам, продающим жилье по запредельным ценам с рентабельностью более 50%. Однако те компании, которые смогут просчитать всю выгоду от многолетнего, стабильного, оплаченного заказа, и будут застрельщиками реализации этой программы в регионах.
Елена ШИНКОРЕНКО
Этот материал опубликован в ноябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.