Причинами тому являются уменьшение ключевой ставки рефинансирования, установленной Банком России, и стабилизация экономической ситуации в целом. Сейчас брать ипотеку куда выгодней, чем, к примеру, 2-3 года назад.
Но как в такой ситуации быть заемщикам, оформившим кредитные договоры задолго до снижения ключевой ставки? Имеют ли они право на снижение ставки по ипотеке?
Имеют, но данная процедура имеет ряд важных нюансов в зависимости от того, какой способ изменения ставки будет выбран, и будет ли при этом присутствовать изменение кредитного учреждения. Подробности рассмотрим далее.
В связи с чем можно снизить ставку?
Причины для снижения процентной ставки по ипотеке разнообразны, но документально нигде не зафиксированы. Кредитные учреждения вправе решать судьбу такого изменения самостоятельно или вовсе прописать прямой запрет на снижение в условиях кредитного договора.
Выделят две основные причины обоснованного понижения процентных ипотечных ставок:
- Снижение ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ. Многие заемщики не знают, можно ли снизить процент по ипотеке, если ставка понизилась. Можно, ведь именно к ставке рефинансирования привязаны показатели коммерческих банков. Для этого лишь потребуется обратиться в свой банк с заявлением.
- Изменение условий жизни заемщика. Если в обычной жизни плательщика произошли какие-либо изменения, касающиеся напрямую его финансового положения, он может подпасть под действие льготных государственных программ. К примеру, если у него родился второй или третий ребенок, заемщик может получить сниженную до 6% ставку по кредиту на период от 3 до 5 лет.
- Приобретение страховки. При отказе от добровольного страхования жизни на этапе заключения ипотечного договора, процентная ставка многими банками повышается. Однако, если заемщик передумает и решит застраховать себе спустя, к примеру, год после получения ипотеки, его процентная ставка может быть пересмотрена. На самом деле он имеет такое право на протяжении всего срока действия ипотечного договора. В такой ситуации ставка обычно снижается на 1-2%.
Нужно знать о таких возможностях и пользоваться ими в случае необходимости. О многом банки намеренно не говорят своим клиентам, но при инициативе, поступающей от заемщика, легко снижают процентные ставки по ипотеке.
Каждый банк устанавливает свой минимальный порог уровня процентной ставки, ниже которого она не может быть снижена.
Кто имеет право на снижение?
Каждая такая процедура банком будет проверяться на соответствие ее основания законодательству. Снижение должно быть обосновано, доказано документально, иначе в нем будет отказано.
Каждое кредитное учреждение устанавливает свои требования к заемщикам, которые желают получить сниженную ставку. Если речь здесь идет о снижении при изменении ипотечной программы на льготную, то банком проверяется соответствие кандидата льготной категории.
Как правило, заявка на изменение ставки в меньшую сторону одобряется, в случае:
- Если у плательщика нет просрочек по данному кредиту и хорошая кредитная история;
- Прошло больше года с момента заключения договора;
- Размер ипотеки должен быть более 500 тысяч рублей;
- Не было одобренного решения о введении реструктуризации долга в отношении Вашего кредита.
По ипотечному кредитованию сегодня повсеместно снижаются ставки как в пределах одного банка, так и при переходе из одного в другой по программе рефинансирования.
Как снизить процент по ипотеке?
Пересчет процентов всегда отличается в различных банках и в конкретных обстоятельствах ситуации заемщика. Немаловажное значение при этом имеет стадия, в которой было принято решение и намерение о снижении ставки.
Условно разделим все особенности снижения ставок на две ключевые стадии:
- Снижение ставки на этапе планирования ипотеки;
- Снижение процентной ставки по действующей ипотеке.
Как снизить ставку на этапе планирования займа?
Рассмотрим несколько способов ее снижения до того, как договор будет подписан обеими сторонами:
- Лучше брать ипотеку в том банке, в котором заемщик получает заработную плату или ранее уже брал кредиты. Для таких клиентов банки устанавливают минимальные значения ставок. Плательщику не потребуется открывать дополнительных карт, списание обычно проводится с его зарплатной карты.
- Нужно убедиться в том, что у заемщика нет долгов по всем кредитам, его кредитная история безупречна.
- Проверьте все условия льготных ипотечных программ. Возможно под какие-то из них Ваша кандидатура сможет подойти. Это могут быть программы для молодых семей, для семей с детьми, для нуждающихся в государственной помощи.
- Накопите большую сумму первоначального взноса по ипотеке. Во всех банках действует правило: чем выше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка.
Если заемщик получает доходы в иностранной валюте, лучше и выгоднее брать валютную ипотеку.
Как снизить ставку после заключения кредитного договора?
Банк может самостоятельно инициировать снижение ставки и сделать Вам выгодное предложение. Как правило, это случается крайне редко, когда сильно сокращается ставка рефинансирования.
Но если от банка не ожидается никаких предложений, нужно брать инициативу в свои руки. В такой ситуации у заемщика есть два варианта развития событий:
- Обратиться с свой банк с заявлением о снижении размера ставки;
- Перейти в другой банк на более выгодные условия кредитования.
Снижение ипотеки в своем банке в случае получения одобрения кредитного учреждения возможно в нескольких формах:
- Подписание нового договора или дополнительного соглашения к уже действующему. Рефинансирование может происходить как в пределах одного кредитного учреждения, так и при переходе из одного банка в другой. В любом случае, при рефинансировании оформляется новая ипотека. Для этого предоставляется стандартный пакет документов, банк проводит проверку и только после этого выносит решение.
- Реструктуризация долга. Она проводится как в отношении клиентов, материальное состояние которых ухудшилось, так и тех, кто напротив увеличил свой доход. В первом случае это всего лишь попытка сохранить платежеспособность заемщика и продлить срок кредитования. Во втором случае – это выгодное снижение процентной ставки и сокращение сроков выплаты долга. Нужно будет только представить справку 2-НДФЛ в банк с возросшим уровнем дохода клиента.
- Изменение ипотечной программы. При смене условий кредитования нужно будет доказать новый льготный статус. Таких претендентов, как правило, немало, и клиентам приходится приложить усилия, чтобы стать счастливым участником ипотечной государственной программы.
- Судебное снижение ставки. В судебном порядке снизить ставку можно только в том случае, если истцу удастся доказать факт введения в заблуждение заемщика или начисления скрытых банковских комиссий. Судебные тяжбы требуют дополнительных расходов, которые не всегда оправданы, ведь суды редко выносят по ним положительное решение.
Банк всегда может Вам отказать в любом варианте снижения ставки без объяснения причины своего отказа.
Как получить снижение ставки?
Чтобы получить процентное снижение ставки, нужно обратиться в отделение банка и заполнить соответствующее заявление. Некоторые банки позволяют сделать это удаленно через специальные электронные формы.
Поговорим о том, как написать заявление в банк о снижении процентной ставки по ипотеке. Иногда в банках есть бланки таких заявлений и образцы их правильного заполнения. В любом случае в заявлении должна присутствовать следующая информация:
- Наименование кредитного учреждения;
- Данные заемщика (ФИО, адрес, паспортные данные);
- Просьба о снижении ставки с указанием номера кредитного договора;
- Причина, по которой ставка должна быть снижена (к примеру, изменение ставки рефинансирования);
- Дата и подпись.
Возможно потребуется приложить к заявлению копию паспорта заемщика и кредитный договор. Срок рассмотрения заявления не должен быть более 30 дней. После этого банк выносит решение. Если оно положительно, Вас пригласят на заключение дополнительного соглашения по договору.
Если в договоре присутствуют созаемщики, они также должны быть при подписании дополнительного соглашения.
Составляется соглашение в двух экземплярах и подписывается сторонами сделки. В нем отражается новая процентная ставка и иные условия кредитования. Также банк разрабатывает новый график погашения ипотечной задолженности.
Если банк отказал в снижении ставки, не стоит отчаиваться. Можно будет повторно подать заявление, но прежде желательно узнать причину отказа. Если было отказано из-за высокой закредитованности, нужно будет закрыть мелкие кредиты.
Кроме того, всегда есть возможность получить одобрения рефинансирования ипотеки в другом банке. На практике наличие на руках у заемщика одобрения на перекредитование от другого кредитного учреждения повышает его шансы на одобрение заявки от своего банка.
Сколько раз можно воспользоваться снижением ставки, решает банк. Некоторые, к примеру, Сбербанк России, позволяет своим клиентам проводить эту процедуру не единожды. Главное, чтобы между двумя заявлениями прошел хотя бы один календарный год.
Чем выгодно снижение ставки в пределах одного банка?
Намного проще и выгодней для заемщика получить снижение ставки по уже действующей ипотеке в своем же банке. Рефинансирование кредита в другом коммерческом банке является по факту новой ипотекой, которая долго оформляется и сопряжена с большими бюрократическими сложностями.
Совершая эту процедуру в своем банке, уменьшается необходимый пакет документов для одобрения заявления и снижается срок их проверки.
Выгода снижения ставки без изменения банка заключается в следующем:
- Не нужно переоформление залога в пользу другого коммерческого банка;
- Не нужно тратить деньги на переоформление обременения, оценку недвижимости, нотариальные расходы.
Вы продолжаете платить по тем же реквизитам, контактировать с уже знакомыми менеджерами банка. Такой вариант наиболее привлекателен для заемщика, но банки, к сожалению, довольно часто отказывают своим плательщикам в снижении процентных ипотечных ставок.
Процентная ставка по ипотеке не является чем-то неизменным и непоколебимым. Ее уровень задается прежде всего конъюнктурой рынка и нормативами Банка России.
Коммерческие банки не могут устанавливать ее в тех значениях, в каких бы им хотелось. Они ограничены четкими и строгими рамками.
Каждый заемщик имеет право просить банк о снижении ставки при сокращении ставки рефинансирования или при изменении условий своей жизни.
И даже в случае получения отказа от своего банка, плательщик всегда может переоформить рефинансирование в другом кредитном учреждении, отчего банк потеряет клиента и потенциальную прибыль.
Видео: Как снизить процентную ставку по ипотеке? Рефинансирование ипотеки: Ипотека Сбербанк ВТБ и не только
Ипотека — ставки снижаются, но стоит ли торопиться?
Начнем, пожалуй, с того, что чаще всего люди берут ипотечный кредит на покупку квартиры не из соображений какой-либо выгоды, а по необходимости. Создалась ли новая семья, или в семье появилось прибавление, или пришлось переехать в другой город, или что-то еще. И тут уже не особо приходится выбирать – нужда заставляет покупать жилье. И все же, немалая часть наших сограждан из тех, кто планирует купить жилье, давно имеет возможность поторопиться или, наоборот, не спешить, постарается выбрать наиболее удачный момент. Это втройне разумно, если учесть, что ипотечный кредит, как правило, крайне велик по объемам и продолжителен по времени. Переплата зачастую может составить в итоге половину стоимости квартиры или даже более. Именно поэтому сейчас, когда Банк России понизил ключевую ставку, многие россияне задумались: а не пора ли, наконец, осуществить давнюю мечту и купить недвижимость именно в данный момент, ведь ставки по ипотечным кредитам должны пойти вниз.
Действительно, в подавляющем большинстве случаев после снижения процентных ставок регулятором коммерческие банки также начинают понижать ставки и по депозитам, и по кредитам, в том числе и ипотечным.
Вопрос – на сколько? Обычно снижение процентных ставок коммерческими банками происходит примерно в той же пропорции, в какой ключевую ставку понизил Центробанк. И это понятно – именно он является кредитором последней инстанции и сам кредитует банки.
Но снижение ставок по ипотеке не происходит одномоментно – это длительный процесс, занимающий иногда 2-3 месяца.
Насколько сейчас стоит ожидать понижения ставок? Когда режим самоизоляции закончится и рынок недвижимости начнет оживать, в первое время на нем будет совершаться немалое количество сделок из-за того, что часть людей уже начали оформлять покупку недвижимости, но не успели её завершить из-за карантина.
Еще немалое количество наших сограждан сформировало отложенный спрос – они планировали покупать жилье этой весной, но из-за временной заморозки операций на рынке недвижимости вынуждены были перенести покупку на позднее время.
А вот после того, как первая волна оживления схлынет, скорее всего, рынок жилой недвижимости окажется в состоянии затяжной стагнации, когда из-за падения платежеспособного спроса со стороны потенциальных покупателей недвижимости количество сделок там существенно и надолго уменьшится.
В итоге и застройщики в борьбе за клиента будут вынуждены несколько снизить цены, и кредитные учреждения по той же причине не будут жадничать и постараются завлечь заемщиков выгодными условиями.
Впрочем, надо учитывать, что тут возможности у банков весьма неодинаковы. Наиболее крупные из них, относящиеся к системообразующим, мало того что имеют огромные ресурсы, но и могут рассчитывать на поддержку государства, субсидии, государственные гарантии и т.д.
Это позволит им снижать ставки по ипотеке более высокими темпами, нежели небольшим кредитным учреждениям, не имеющим у себя за плечами такого мощного помощника, как государство.
Тем не менее, вполне стоит ожидать, что через несколько недель ставки по ипотеке начнут постепенно снижаться – в пределах полпроцента или даже более. Но вот спешить я бы сейчас не советовал.
Отдельно стоит учесть тот факт, что в своих х, после объявления о снижении ставки, руководитель Банка России Эльвира Набиуллина четко дала понять, что в текущих экономических условиях регулятор не собирается останавливаться на достигнутом, и на ближайших заседаниях (а следующее плановое состоится 19 июня) опять вернется к вопросу снижения ключевой ставки. И, вероятнее всего, снова понизит её на 0,5 п.п. Более того, если динамика инфляционных показателей позволит, то до конца года мы можем увидеть продолжение цикла снижения процентных ставок. Естественно, вслед за Центробанком последуют и коммерческие банки, понижая проценты и по потребительским, и по ипотечным кредитам. Так что, быть может, через некоторое время условия для взятия ипотечного займа окажутся заметно выгоднее, чем в данный момент.
Более того, когда некоторое оживление на рынке недвижимости после снятия карантинных мер схлынет и наступит неизбежный период стагнации, вызванный падением платежеспособного спроса, «рублевые» цены на жилую недвижимость могут даже несколько снизиться. Впрочем, следует учитывать и тот факт, что теперь по требованию ЦБ РФ страховку по ипотечным займам будет оформлять сам банк, а не клиент. И многие опасаются, что это вызовет рост ипотечных ставок.
Однако я не вижу оснований для заметного роста ипотечных ставок из-за воздействия данного фактора. Дело в том, что клиент и ранее страховал сделку по недвижимости, просто делал это самостоятельно. Сейчас обязанности по страхованию возложены на кредитные учреждения, и они, безусловно, переложат свои затраты по этим операциям на конечного потребителя.
Будет ли это сделано в виде повышения процентных ставок или в виде дополнительной комиссии на компенсацию расходов банка на страхование, пока непонятно – окончательные механизмы и нормативная база еще не определены.
Но вряд ли в условиях высокой конкуренции и борьбы за клиента кредитные учреждения станут нагружать заемщиков чрезмерно – в конце концов, затраты банка на оформление страховки не так уж и велики, а для клиента, по большому счету, не слишком важно, страховался он в частном порядке или за него это сделает банк.
Более того, вполне может оказаться, что за счет кооперации со страховыми компаниями условия по страховке, предлагаемые банками, окажутся даже лучше. Повторюсь, пока об этом судить еще рано, но в течение ближайшего времени станет понятно, оказывает ли этот фактор влияние на стоимость ипотечных займов.
Ставки по ипотечным кредитам продолжают снижаться
Ипотечный рынок в настоящий момент и дальнейшие тенденции развития этой сферы обсудили эксперты на конференции, посвященной рынку жилья в столице.
Основная тенденция в сфере ипотечного кредитования — снижение процентных ставок на этот вид займа. Сейчас процентная ставка не превышает 10 процентов, эксперты подчеркивают — в этом году стоит ожидать снижения этого параметра. Прогнозируют, что в среднем к концу года процент на жилищные займы в среднем достигнет семи процентов.
По мнению специалистов и аналитиков, рост объемов ипотечного кредитования в ближайшее время продолжится. Например, в прошлом году было выдано на 30 процентов ипотечных кредитов больше, чем в 2016-м. При этом, отмечают эксперты, очень важен тот факт, что эти показатели были достигнуты исключительно с помощью рыночных механизмов, без вмешательства государства.
Президент Института экономики города Надежда Косарева подчеркнула, что еще лет 10 назад ипотека была тем инструментом, который позволял получить только крышу над головой.
— Фактически мы наблюдали ситуацию, когда люди во что бы то ни стало хотели купить квартиру по как можно более низкой цене.
Поэтому на окраинах Москвы возводились огромные жилые комплексы, где инфраструктура, транспортная доступность, комфорт стояли отнюдь не на первом месте, — рассказала Косарева. — Сейчас наблюдается уже другой тренд.
Люди ставят во главу угла не столько квадратные метры, сколько качество жизни. Поэтому выбирают жилье там, где им будет удобно жить.
И застройщики столичного региона активно развивают сегмент комфортного жилья параллельно со всей необходимой инфраструктурой.
Также эксперт отметила и выросшую доступность ипотечного кредитования.
Если в 2004 году такой вид приобретения жилья могли себе позволить только 9 процентов граждан, то сейчас этот показатель составляет 35 процентов, более того, по словам специалиста, наблюдаются и тенденции к росту этой цифры.
Однако наметился и другой тренд — молодые люди перестают «привязываться» к одному месту. Поэтому они не ставят себе цели во что бы то ни стало приобрести недвижимость.
- — Это явление ставит перед нами новую задачу — развитие сегмента наемного жилья, — подчеркнула Косарева.
- Представитель одного из застройщиков Павел Тимошенко заявил, что хоть ипотека и становится более доступной, сложность ее оформления продолжает отталкивать москвичей.
- В частности, по-прежнему нужно собирать большое число документов и справок, а срок рассмотрения заявки на этот кредит составляет от двух до десяти дней.
— Поэтому одна из главных целей, которой в 2018 году должны достичь и застройщики, и банки, — сокращение сроков рассмотрения заявок от заемщиков до двух дней. В идеале — за день, — подчеркнул эксперт.
- Он отметил, что инструментов для этого на сегодняшний день существует.
- Например, один из крупных российских банков рассматривает прошения о предоставлении ипотечного кредита для своих «зарплатных» клиентов за час.
- — Думаю, что кредитно-финансовые организации могли бы обмениваться между собой такими сведениями, — сказал Тимошенко.
- На этом же настаивают и другие эксперты, подчеркивая, что вопросы ипотечного кредитования должны рассматриваться и в режиме онлайн, и все семь дней в неделю — это будет очень удобно для клиентов.
- Тем не менее, отметил Павел Тимошенко, на рынке жилья наблюдаются некоторые изменения.
- — В прошлом году продажи росли за счет ипотеки, а сейчас 74 процента покупателей при приобретении жилья используют кредиты, — сказал эксперт.
И все-таки, по прогнозам специалистов, в ближайшие три года спрос на ипотечное кредитование сохранится, несмотря на сокращение реальных доходов населения, ужесточение законодательства в отношении застройщиков и отмену долевого строительства. Кроме того, сейчас действуют госпрограммы ипотечного кредитования для бюджетников и военных.
А в этом году начинает действовать госпрограмма для молодых семей: их будут субсидировать по ставке 6 процентов (это касается семей, у которых до 2022 года появится второй или третий ребенок).
Тем же родителям, у кого уже есть ипотечный кредит, при рождении второго или третьего ребенка до 2022 года остаток по действующему займу будет рефинансирован и ставка составит все те же шесть процентов. Но жилье нужно будет покупать на первичном рынке.
Как снизить ставку по ипотеке ?! – Правовед Плюс
22.09.2019
Ипотечное кредитование в России – это триллионы выданных жителям страны кредитов, и для огромного количество людей получение ипотеки становится единственным методом получить свою квартиру.
Но первая радость от приобретения жилья обманчивая, ведь выплачивать ипотеку приходится на протяжении долгих лет, и это не один, не два года, а 15, 20, 25 лет ежемесячных платежей. По факту банк получает прибыль свыше двухсот процентов, так как ипотечный заемщик переплачивает так, как будто он покупает две-три квартиры.
В нашей стране ставка по ипотеке одна из самых высоких в мире. Если в некоторых странах Европы ставки варьируются примерно от 1 до 5 процентов, то в России первоначальные ставки порядка 9-12 и выше процентов. Поэтому для заемщиков был и будет актуален вопрос, связанный со снижением процента по ипотечным платежам.
Как снизить процент при оформлении кредита ?!
При оформлении ипотечного кредита банк предоставляет огромное количество требований к заемщикам. Чем больше уверенность в вашей платежеспособности, тем ниже процент вам предложат. Например, высокий процент будет предложен в том случае, если у вас нет первоначального взноса или он слишком маленький.
Для вероятного снижения процента по ипотеке можно проделать следующие действия:
- Предоставить в банковскую организацию максимальное количество документов. При этом позаботиться надо о сведениях и справках, которые будут подтверждать ваши доходы;
- Лучше всего обращаться в банк, в котором вы получаете обслуживание на постоянной основе, и вы считаетесь положительным клиентом. Наличие положительной кредитной истории считается плюсом;
- Можно попробовать обратиться в банк-эмитент ваше зарплатной карточки. Обычно для сотрудников предоставляются более лояльные условия.
Внимательно следует изучать все предложения банка, включая скрытые условия, чтобы не столкнуться в дальнейшем с изменением ставки.
Причины снижения процентной ставки по кредиту носят разнообразный характер, но они не фиксируются где-либо документальным образом. Обычно банковские организации сами диктуют условия для своих заемщиков. Вообще есть две причины снижения ставок по ипотечным кредитам. Первая – это снижение ставки рефинансирования Центрального банка РФ.
То есть при снижении ставки ЦБ вы можете написать заявление в свой банк об уменьшении процентной ставки по ипотеке.
Следующее условие подразумевает под собой непосредственно изменение жизни заемщика. Например, когда имеет случай потери работы или же изменилось финансовое положение заемщика.
Также актуально, если у заемщика родился второй или третий ребенок и тогда его семья вправе получить сниженную ставку по ипотечному кредиту до шести процентов на срок от трех до пяти лет включительно. Изменить размер ставки может отказ от добровольного страхования.
Но если заемщик передумает и решит застраховать себе спустя, к примеру, год после получения ипотеки, его процентная ставка может быть пересмотрена. На самом деле он имеет такое право на протяжении всего срока действия ипотечного договора. В такой ситуации ставка обычно снижается на 1-2%.
Нужно знать о таких возможностях и пользоваться ими в случае необходимости. О многом банки намеренно не говорят своим клиентам, но при инициативе заемщика все же могут пойти на снижение ставки.
Как снизить ставку на этапе планирования получения ипотеки ?!
На снижение имеют право разные категории заемщиков. Если у вас имеются такие основания, то тогда необходимо обратиться в банк, обслуживающий вас вместе с правоустанавливающими документами и заявлениями. При наличии веских причин банковская организация пересмотрит условия предоставления заемщику процентной ставки.
Обязательно надо изучать все положения ипотечного договора перед тем, как подписать документ. Банк может самостоятельно снижать процентные ставки и предлагать клиентам наиболее выгодные финансовые предложения. Если вам не снижают ставку, и она не устраивает вас, то тогда можно обратиться с просьбой о реструктуризации долга или же провести процедуру рефинансирования.
Отметить надо то, что снижение процентной ставки по ипотеке в том банке, где вы проходите обслуживание возможно в том случае, если вы подписываете новый договор или дополнительное соглашение между вами и банком к основному договору. Также предоставить надо пакет документов, включающий в себя справку 2-НДФЛ в банк с уровнем дохода клиента. Изменение ипотечной программы. При смене условий кредитования нужно будет доказать новый льготный статус.
Возможно ли снижение ставки в судебном порядке при помощи подачи искового заявления ?!
В судебном порядке снизить ставку можно только в том случае, если истцу удастся доказать факт введения в заблуждение заемщика или начисления скрытых банковских комиссий.
Как получить снижение ставки по ипотеке ?!
Для того, чтобы рассчитывать на снижение ставки надо обратиться в отделение своего банка, где вы получили ипотечный кредит и написать заявление. Само заявление можно подать как лично, так и электронным образом.
В заявлении прописывается наименование банковской организации, данные заемщика, описание проблемы, просьба о снижении ставки на основании закона или же изменения положения заемщика с указанием номера договора.
Возможно вам дополнительно потребуется приложить к заявлению на снижении процентной ставки еще и копию паспорта гражданина Российской Федерации и кредитный договор. Срок рассмотрения заявления не должен быть более тридцати календарных дней.
После этого банк выносит свое решение на основании предъявленного заявления и приложенного пакета документов. Если оно носит положительный характер, то тогда вас как заемщика пригласят на заключение дополнительного соглашения по договору.
Если в договоре присутствуют созаемщики, они также должны быть при подписании дополнительного соглашения.
Составляется соглашение в двух экземплярах и подписывается сторонами, которые принимают участие в гражданско-правовой сделке. В нем отражается новая процентная ставка и иные условия кредитования, предоставляемые заемщику. Также банк разрабатывает новый график погашения ипотечной задолженности для своего клиента, который получил новую процентную ставку по кредиту.
Выше некуда. Продолжит ли жилье дорожать, а ипотечные ставки — падать?
В правительстве снова обсуждают вопрос о продлении программы льготной ипотеки на новостройки. Что будет происходить со ставками и ценами на недвижимость, когда она закончится?
На аномальный рост цен на недвижимость в России уже обратили внимание на самом высоком уровне.
Российский президент Владимир Путин поручил разобраться c возникшими дисбалансами на рынке жилья: высокий спрос на квартиры при низких темпах застройки в отдельных регионах, дескать, привел к существенному росту цен. В результате доступность жилья для людей не увеличивается, даже несмотря на льготные ипотечные программы.
В среднем цены на новостройки в 2020 году выросли примерно на 10–20% в зависимости от сегмента, следует из данных аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». На вторичном рынке рост цен за 2020 год составил 16% — это рекордный годовой прирост после 2008 года.
Основным драйвером роста цен на недвижимость стала льготная ипотека на новостройки под 6,5%. Она была запущена во время первой волны пандемии и должна была поддержать застройщиков и увеличить доступность жилья для россиян. Первая задача была выполнена, а вот вторая оказалась под вопросом.
Еще в ноябре глава ЦБ Эльвира Набиуллина обратила внимание на то, что из-за роста цен доступность жилья вообще может упасть, и призвала вовремя завершить программу.
Тем не менее в правительстве обсуждают продление госпрограммы до конца текущего года, и, по информации «Интерфакса», ЦБ может согласиться с этим при условии модификации льготы.
Пока льготная ипотечная программа для новостроек действует до 1 июля 2021 года, однако изначально она должна была закончиться в октябре 2020-го.
«Это и разогнало спрос, поскольку люди торопились взять кредит, пока действует сниженная ставка.
Девелоперы воспользовались ситуацией и начали повышать цены», — поясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Цены на новостройки потянули за собой и цены на вторичном рынке.
Еще один фактор разгона цен — рост инвестиционного спроса, отмечает Репченко. Из-за низкой ключевой ставки депозиты стали невыгодны, и люди стали искать другие способы вложить и приумножить свои средства. Недвижимость традиционно воспринимается как одна из самых надежных альтернатив вкладам.
Цены выше некуда
Первые признаки снижения спроса на недвижимость были заметны уже в конце прошлого года — сделок было все еще больше, чем в тот же период 2019 года, но меньше, чем в сентябре — октябре. Это связано как раз с тем, что покупатели, которые планировали покупку новой недвижимости, поторопились выйти на сделку еще до первоначального дедлайна госпрограммы.
Случившийся перегрев цен при снижении доходов населения сдержит дальнейший рост цен, считает Олег Репченко. «Поэтому, даже несмотря на продление льготной ипотеки до 1 июля 2021 года, вряд ли стоит ожидать такого роста цен. Возможна даже некоторая коррекция — не более 5—10%», — отмечает он.
Участники рынка ожидают, что по окончании действия госпрограммы спрос переориентируется с новостроек на «вторичку». Это произойдет еще и потому, что купленные в инвестиционных целях квартиры начнут выставлять на продажу, поясняет директор департамента розничных продуктов банка «Абсолют» Виталий Костюкевич.
Однако на вторичном рынке жилья потенциал для дальнейшего столь существенного роста цен тоже исчерпан, считает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. «В нынешнем году цены будут оставаться примерно на том же уровне, что и сейчас.
Возможны лишь небольшие колебания, не более 5%, причем как в сторону их повышения, так и в сторону снижения», — добавляет он.
Ставки достигли дна
В 2020 году средние ставки по ипотеке в России впервые опустились ниже 8%. На 1 декабря средневзвешенная ипотечная ставка, по данным ЦБ, опустилась до 7,38% годовых. Этому способствовали как льготные ипотечные программы, так и снижение ключевой ставки до рекордно низких значений.
Эксперты в целом не ожидают дальнейшего снижения как ключевой, так и ипотечных ставок в 2021 году. «С учетом роста стоимости заемных средств на рынке, равно как и с учетом роста темпов инфляции, снижение ключевой ставки вряд ли предвидится.
Ставки достигли своего дна и дальше снижаться не будут, а в случае закрытия госпрограммы средневзвешенная ставка по рынку вырастет в любом случае», — говорит Костюкевич.
Директор департамента розничных продуктов «Абсолюта» допускает локальные снижения ставок в рамках промоакций отдельных банков, но в целом ставки останутся на текущем уровне или немного вырастут, в пределах 0,5—0,7%.
Евгения ОГУРЦОВА, Banki.ru
Что будет с ипотекой и банками после отмены льгот?
В прошлом году, когда число заболевших коронавирусом било все мыслимые и немыслимые рекорды, государство разработало программу поддержки граждан, приобретающих недвижимость в ипотеку. Но в июле 2021 все вернется на круги своя: ипотечные льготы перестанут действовать. Несмотря на этот неприятный нюанс, многие эксперты уверены, что жилищные ссуды продолжат пользоваться популярностью былого масштаба. То есть, спрос на ипотеку по некоторым причинам не упадет.
На первых парах этому станут способствовать низкие процентные ставки. Со временем они приблизится к прежним показателям, которые наблюдались до карантинного периода. Вообще, как это обычно и случается, мнения специалистов рынка недвижимости разделились. Предположение, что рекордный рост резко пойдет на убыль, тоже не раз озвучивалось.
Разные взгляды на стратегию постепенного роста процента по кредиту
Итак, 2020 подарил 363 тыс. россиян возможность выкупать недвижимость под относительно небольшой процент – всего 6,5% годовых. Люди быстро привыкают к хорошему, а значит резко обрубить льготные условия нельзя.
В связи с этим Центральный банк РФ предлагает государству мягко отступать от программы начиная с лета этого года.
Сразу отвечаем на популярный вопрос: для людей, вступивших в ссуду на льготных условиях, процент останется прежним.
Крупные аналитики рынка кредитования считают, что спокойный, но уверенный уход от ипотечной госпрограммы не заставит граждан отказаться от покупки квартир. Они подкрепляют свою позицию двумя аргументами.
Кстати, немного занимательной статистики: 60% выданных в 2020 году ипотечных кредитов были предназначены для сделок на вторичном рынке. Поэтому можно предположить, что в 2021 ипотечный портфель банков будет расти, но на уровне порядка 15%. Естественно, это пока что медленнее, чем раньше. И это «пока что» тут ключевое.
Но давайте взглянем еще и на идеи оппонентов данной точки зрения. Елена Ботош, специалист, представляющий банк УБРиР, считает, что на такой же бешеный спрос на ипотеку теперь даже и надеяться не стоит. Свои убеждения руководитель ипотечного отдела объясняет так: подорожание жилья и недостаток легкореализуемой недвижимости наложат свой отпечаток на желание граждан ввязываться в ипотеку.
Какие изменения произойдут в банковских организациях
В 2021 году банки буквально не имеют права на ошибку. На основании всех приведенных выше доводов выходит, что удержать положительные ипотечные показатели можно. Вот только для этого придется вести ну очень грамотную политику.
Большие надежды в этом вопросе возлагаются на проект рефинансирования ипотечных кредитов. Он был создан для того, чтобы облегчить долговое обязательство заемщика за счет пересчета процентной ставки или возврата части денежных средств.
Итак, расклад дел трудновато предопределить. В 2021 нас может ожидать утраченная год назад стабильность на рынке, полный штиль или же упадок. Буквально каждое дуновение ветра рискует повлиять на благополучие ипотечного направления.
Елена Ботош призрачно советует «ловить момент» всем, кто давно раздумывал над необходимостью брать ипотеку.
По ее словам, в скором времени банки начнут бороться за клиентов, придумывая самые выгодные на рынке ипотечные условия и еще чуточку понижая ставки.
Несмотря на позитивный настрой большинства специалистов и на то, что покончить с пресловутой программой планируют аккуратно, с трудностями рынок все равно столкнется. Самая серьезная из них – неконтролируемый рост цен на недвижимость. Он обусловлен низкой мотивацией застройщиков к созданию новых жилых объектов после пандемии.
Госпрограмма открыла для девелоперов доступ к золотому источнику, ведь многие граждане буквально кинулись покупать себе жилье под хорошенький процент.
Сейчас запущенный льготами спрос на недвижимость пока не падает, а за ближайшие пару лет должен упасть незначительно.
В таких условиях строительным компаниям не нужно постоянно разрабатывать проекты новых ЖК, стараясь всячески угодить потребителю.
Так, цены на уже существующие квартиры беспощадно повышаются. И тут мы попадаем в замкнутый круг. Цены увеличиваются, значит ипотечный кредит тоже становится больше. Ипотечный кредит становится больше, значит в гору бежит и долговая нагрузка населения РФ. Не самый чудесный сценарий, как ни крути.
Уменьшить ставку по ипотеке и не получить в банке отказ: как это сделать
26.01.2021
Прошедший год побил все рекорды в России по объему выданных ипотечных кредитов. При этом весьма существенный вклад здесь принадлежит рефинансированию, на долю которого приходится порядка 13% выдач.
Снижение процентов по ипотеке в рамках рефинансирования доступно не всем. Есть множество причин, по которым банки отказывают в этой услуге, например, заемщик может не отвечать условиям программы, в квартире может быть незаконная перепланировка и пр. В этой статье мы подробно разберем причины и расскажем, как свести риск отказа в рефинансировании к минимуму.
Механизм рефинансирования
Рефинансирование (то есть перекредитование уже имеющегося кредита) представляет собой ту же ипотеку. Суть этой процедуры в том, что она дает возможность закрыть текущий кредит, оформив новый, но уже на более выгодных условиях. В результате для заемщика может быть снижена ставка, уменьшен или увеличен срок выплаты, сокращен размер регулярных платежей.
Обратиться за рефинансированием ипотеки можно либо в тот банк, который выдавал кредит, либо в другой. Подойти к этому вопросу рекомендуется не менее тщательно, чем к ипотеке — банк проверит кредитную историю, оценит уровень доходов и сам объект недвижимости.
Почему в рефинансировании могут отказать
Никто не обязывает банки информировать заемщиков о причинах, по которым им отказывают в рефинансировании, чем кредиторы и пользуются. В этой связи разобраться в каждой конкретной причине отказа может быть проблематично. Но есть некоторые причины общего характера, которые влияют на исход рассмотрения заявки.
Одна из таких причин — если в недавнем прошлом свой ипотечный кредит заемщик уже рефинансировал, банк расценивает подобные действия как «попытку сыграть в свою пользу». Если ипотека была получена менее 6 месяцев назад, то это может стать еще одной причиной.
С экономической точки зрения банк в этом не заинтересован, а если рефинансироваться в том же банке, то особенно, поскольку ставка снизится.
Есть и другие причины, например, неправильно оформленные документы или наличие незаконной перепланировки жилья, которая «всплывет» в процессе оценки объекта.
Аналогично и в случае отсутствия страховки (это одно из обязательных условий для снижения ставки).
Также банк может вынести отказ по заявке из-за своей политики в текущий момент, если, например, рефинансирование не будет являться для него приоритетным направлением.
Наличие просрочек в погашении кредитных обязательств, некачественная кредитная история и несоответствие условиям программы (к примеру, по сроку/сумме кредита) — это причины для отказа. Иногда заемщики указывают для рефинансирования сумму большую, чем взятую изначально — в этом случае тоже будет отказ.
Как не столкнуться с отказом
Существует несколько рекомендаций для уменьшения вероятности того, что в рефинансировании будет отказано. Прежде всего надо убедиться в том, что новая ипотека будет выгоднее старой по своей ставке. При рефинансировании потребуется дополнительно потратить деньги на страховку, оплату госпошлин, оформление документов, процедуру оценки объекта недвижимости.
То есть целесообразность всего этого мероприятия определяется процентной ставкой по текущему договору и периодом кредитования, в которое проводится рефинансирование — ближе к середине срока или же в его начале. Эксперты считают, что на данный момент минимальная разница в размере процентной ставки, которая делает рефинансирование выгодным, составляет 1,5% п.п.
Если ипотека «свежая», то рефинансировать ее не стоит — крайне высока вероятность отказа, поскольку банк лишается дохода. Минимальный срок выплаты ипотеки, по истечении которого лучше подавать заявку на рефинансирование, составляет 6-12 месяцев. Если произошел отказ, то в следующий раз обратиться лучше через минимум два месяца.
Попробуйте подать заявку в тот же банк, который отказал — его политика или требования к рефинансированию вполне могли поменяться. Кстати, эксперты отмечают, что банки сейчас с целью удержания клиентов-ипотечников, охотнее соглашаются на рефинансирование. Выбирая банк для рефинансирования, лучше рассматривать кредиторов из топ-20.
В них технология и механизм рефинансирования хорошо отработаны, у некоторых есть поддержка государства. Это делает их надежными и дает им возможность сохранять по кредитам сниженные ставки. Перед тем, как подавать заявку, внимательно изучите все условия и нюансы программы в каждом конкретном банке — смотрите на ограничения по возрасту, сроки, лимиты.
При наличии задолженности по кредитным платежам нужно сначала погасить их и затем только по прошествии 6 месяцев подавать заявку.
Еще один важный момент — оценка своего уровня материального благополучия, после оформления ипотеки он мог измениться (и в худшую, и в лучшую стороны). При рефинансировании банк попросит предоставить справку о доходах — желательно, чтобы их уровень был не ниже, чем на момент получения ипотеки. На ежемесячный взнос по кредиту рекомендуется тратить максимум 60% от всех доходов.
Эксперты объяснили, зачем банки снижают ставку по льготной ипотеке
Российские банки активно снижают ставки по льготной ипотеке на жилье в новостройках, чтобы извлечь дополнительный процентный доход, привлечь качественных клиентов и нарастить выдачи до предполагаемого окончания программы 1 июля, прокомментировали опрошенные РИА Новости эксперты.
Правительство в рамках антикризисных мер запустило весной прошлого года программу субсидирования процентных ставок по ипотеке на новостройки до 6,5%. Изначально она действовала до 1 ноября 2020 года, но в конце октября власти продлили программу до 1 июля 2021 года. При этом ЦБ РФ выступил в феврале за сворачивание программы с возможностью ее сохранения в отдельных регионах.
В мае ставки по льготной ипотеке снизили сразу четыре банка ВТБ, ПСБ, «Росбанк Дом» и банк «Дом.РФ». Средняя ставка в них составляет от 5,3% до 5,99%.
В апреле условия по этой программе улучшили в Сбербанке, Газпромбанке, «Уралсибе», «Открытии», ставка – от 5,55% до 6,05%. МКБ снизил ставку в конце марта до 5,75%.
Ниже рекомендованной в 6,5% ставка — в Новикомбанке, РНКБ, банке «Ак Барс» (от 5,5% до 5,85%).
«Банки пока не стремятся повышать процентные ставки по ипотеке вслед за изменением ключевой, в том числе из-за снижения рентабельности, говорит директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Ипотека все еще остается самым низкорисковым кредитным продуктом, при этом несмотря на небольшую маржу, банки выигрывают за счет эффекта масштаба», — отметила она.
Банки улучшают условия ради расширения качественной клиентской базы, так как «ипотечники» наиболее надежные заемщики, добавила старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева.
«Активное снижение банками ставок по льготной госпрограмме обусловлено желанием банков нарастить выдачи до ее окончания 1 июля 2021-го», — уверена младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Она добавила, что хоть решение о завершении или продлении госпрограммы еще не принято, высока вероятность ее сворачивания или существенного сокращения на фоне активного роста цен на недвижимость.
Управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин отметил, что размер субсидии в рамках льготной программы зависит от уровня ключевой ставки – чем она выше, тем больше размер возмещения.
«Поскольку конкуренция на ипотечном рынке сегодня высока, многие крупные банки решили отказаться от дополнительной маржи и стимулировать спрос на продукт за счет более низкой ставки. Вероятно, ожидаемый банками дополнительный прирост процентного дохода перекрывает недополученное возмещение из-за снижения ставки», — заметил эксперт.
Источник