Эксперты рассказали о распространенных аферах с жильем

Вместе с юристами и риелторами рассказываем о главных мошеннических схемах с арендой жилья и как себя обезопасить от аферистов

Lightspring/shutterstock

Аренда — это не только один из самых популярных и доступных вариантов решения квартирного вопроса, но и сегмент, где достаточно распространены мошеннические схемы. Почти каждый, кто хоть раз в жизни снимал квартиру, испытывал чувство тревоги — не обманут ли его с арендой, все ли в порядке с документами.

Сегодня на рынке арендного жилья существуют как классические мошеннические схемы (например, с поддельными документами), так и новые их виды, которые связаны с интернет-технологиями и пандемией.

Причем сами аферисты могут выступать как в качестве арендодателей и квартирантов, так и действовать под видом профессионального риелторского агентства.

Вместе с юристами и риелторами рассказываем о главных мошеннических схемах с арендой жилья и как себя обезопасить от аферистов.

Юристы заявили о росте числа афер с квартирами в период пандемии

Фейковые агентства

Один из самых распространенных вариантов мошенничества с арендой жилья — это фейковые агентства недвижимости, которые обычно «продают» базу контактов. «Например, человеку предлагают выгодную сделку — заочно, по телефону. Арендаторам высылают привлекательные и подходящие по цене варианты, а собственникам дают обещание быстро подобрать жильцов на выбор.

И тех и других просят выслать на указанный счет предоплату. Чтобы вызвать доверие, мошенники представляются агентами из известных риелторских компаний. Для полной уверенности клиенту-арендатору высылают даже договор об оказании услуг.

Но, как правило, это договор о предоставлении информационных, а не риелторских услуг», — поделилась историей замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

По факту информация человеку и дается: телефоны и адреса собственников, сдающих квартиры. Но это либо данные общедоступных бесплатных интернет-площадок, либо несуществующие, либо эти люди сдавать квартиру даже не планируют. Арендодатели же никогда и не встретят клиентов от этого посредника — он просто пропадет после получения предоплаты.

Доказать мошенничество в таких случаях очень сложно, так как компания действительно передает базу контактов. Если в договоре указаны «информационные услуги», получить обратно деньги невозможно, предупредила адвокат Наталья Тарасова. Поэтому лучше не пользоваться услугами сомнительных фирм, которые обещают подобрать варианты по очень привлекательным ценам.

Профессиональные риелторские агентства подписывают договор об оказании риелторских услуг. Они не продают отдельно информацию, а готовят сделку от начала и до конца. Также они не взимают предоплату ни с арендатора, ни с собственника. Оплата происходит только после подписания договора найма.

Член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер:

— Из свежих примеров мошенничества с арендой квартир — процесс этого месяца. Мужчина разместил в интернете объявление о том, что хочет арендовать квартиру в другом регионе. Ему позвонила женщина и сообщила, что готова сдать свое жилье, но нужна предоплата в 12 тыс. руб.

После того как потерпевший перевел указанную сумму на банковский счет злоумышленницы, та перестала выходить на связь. Полиция обнаружила 28 потерпевших от ее действий. Женщина задержана. Уголовное дело с утвержденным обвинительным заключением направлено в суд.

Злоумышленнице грозит до пяти лет лишения свободы.

Нелегальная субаренда

Еще одна классическая схема мошенничества с арендой жилья — это субаренда. Например, квартиру снимает один человек, но вместо него живут другие люди. Иногда в квартире могут устроить нелегальный хостел или фирму, пересдавать жилье посуточно.

По закону арендатор вправе пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение собственника квартиры, напомнила Оксана Полякова. Оно может быть оформлено как отдельный документ или в виде приложения к договору найма.

От мошенничества в данном случае спасает подробный договор аренды и регулярные визиты в квартиру и проверка жильцов.

Сюда же можно отнести схему — когда квартира, наоборот, снимается мошенниками в аренду посуточно, а потом пересдается на длительный срок, добавила Ольга Эттлер. «Мошенники берут плату сразу за несколько месяцев вперед, а затем исчезают. Либо еще хуже — арендованная мошенниками квартира продается по поддельным документам», — отметила она.

Фальшивые документы

Для обмана на арендном рынке жилья часто используются поддельные документы.

Мошенник по фиктивным бумагам (копия паспорта, доверенность, выписка из ЕГРН) сдает арендатору квартиру, на которую у него нет никаких прав, продолжила Наталья Тарасова.

Нередко мошенники используют копии документов владельца. В реальности собственник квартиры ничего о сделке не знает, в итоге арендатор оказывается без денег и без квартиры.

• Более того, мошенник может сдать одну и ту же недвижимость сразу нескольким арендаторам — собирает со всех деньги и исчезает, а на одну квартиру оказывается несколько квартирантов.
• Именно поэтому юристы настоятельно рекомендуют тщательно проверять правоустанавливающие документы и запрашивать выписку из ЕГРН.
• Сделки на коленке: почему в России растет число афер с жильем

Коварный арендодатель

Бывает, что нечестно ведут себя сами собственники. Например, можно столкнуться с таким сценарием: арендодатель предлагает сдать квартиру по адекватной цене на долгий срок (от 11 месяцев), после чего подписывается договор с указанием срока аренды.

«Спустя несколько месяцев у арендодателя якобы случается непредвиденное обстоятельство, в связи с которым необходимо освободить съемную квартиру. То есть фактически квартира сдавалась на короткий срок, но по цене долгосрочного найма.

Ставка аренды квартиры при долгосрочном найме на 10–20% выше, чем при краткосрочном (до 11 месяцев)», — отметила эксперт из «Инком-Недвижимости».

Довольно популярная схема, когда квартира сдается в аренду одним из собственников без согласия остальных, добавила Ольга Эттлер. Арендаторы заселяются, через какое-то время появляются другие собственники, которые не знают о сдаче квартиры и просят арендаторов освободить ее. Квартирантам приходится выезжать.

Либо бывают случаи, когда «арендодатели» просят оставить предоплату без подписания договора и расписки. Будущий квартирант переводит нужную сумму и в итоге остается без денег и арендного жилья.

Еще на практике встречаются ситуации, связанные со сдачей «убитой» квартиры.

«Арендодатель сдает квартиру «под ремонт», а после его выполнения арендатором «выживает» его оттуда либо обвиняет в порче арендатором дорогостоящей техники или антикварной мебели и требует компенсации под угрозой суда или полиции. В итоге квартирант вынужден съезжать, потратив много сил и денег на ремонт», — отметила юрист.

Также распространена ситуация, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит.

Например, он начинает предъявлять квартиранту претензии за якобы испорченную мебель или плохо закрывающуюся дверь и отказывается отдавать депозит. Нередко квартиранты не могут вернуть эту сумму либо она возвращается в меньшем размере.

Крайне редко обманутые арендаторы обращаются в суд, поэтому чаще всего деньги остаются у собственников без каких бы то ни было оснований.

5 самых распространенных способов обмана при аренде жилья

Пандемия и обман

Мошенники на рынке аренды жилья использовали в своих целях и пандемию. Особенно часто это происходило весной, когда у многих было состояние паники и вводились строгие ограничения, отметили юристы.

Тогда в интернете активизировались так называемые «мошенники в аренде». Они выставляли красивое объявление квартиры с идеальным ремонтом на фото и по очень привлекательной цене, чтобы заманить доверчивых покупателей. Например, квартира премиум-класса предлагалась по цене эконом якобы из-за пандемии.

После чего аферисты просили потенциальных клиентов перевести на банковскую карту небольшую сумму для оперативного показа квартиры, которая должна была якобы пойти на погашение штрафа за нарушение режима самоизоляции.

После оплаты квартиросъемщик выяснял, что таких квартир просто не существует либо адреса ненастоящие.

Пандемию в своих начали использовать некоторые арендаторы, у которых подтвердился COVID-19.

Они предупреждают арендодателя, что вынуждены сидеть на самоизоляции в съемной квартире и не имеют возможности платить за аренду, поскольку потеряли часть дохода.

«Причем, чтобы не платить за аренду, квартиранты могут использовать поддельную справку. Арендодатель не сможет проверить ее подлинность, поскольку в больнице ему не смогут раскрыть диагноз из-за врачебной тайны», — отметила Ольга Эттлер.

Главный способ защиты от мошенников — заключение подробного договора найма и тщательная проверка документов. Также стоит быть осторожными в вопросах предоплаты. Вносить плату нужно только по факту заселения и после подписания договора.

1. Узнайте собственника в лицо, закажите выписку из ЕГРН.
2. Заключайте максимально подробный договор аренды, подписывайте передаточный акт. Прописывайте подробно условия платежей, расторжение и состояние квартиры.
3. Арендные платежи перечисляйте безналично с точным указанием назначения платежа.
4. Помните Пушкина: «не гонялся бы ты, поп, за дешевизной». Цены ниже рыночных должны отпугивать.
5. Оплачивайте посреднические услуги не раньше просмотра.

1. Заключайте максимально подробный договор. Прописывайте в нем «портрет» арендатора, паспортные данные, число проживающих с ним лиц, запрет на субаренду.
2. Найдите дружественную соседку по площадке, которая готова поиграть в «сыщика» и доложить, что за люди ваши арендаторы. Или установите в общем коридоре лестничной клетки видеокамеру, это поможет избежать сдачи жилья в субаренду.
3. Требуйте от арендатора показать оригинал паспорта, «пробейте» его в соцсетях.

7 популярных афер с недвижимостью: как не потерять деньги при сделке

«Через месяц у вас будет жить 38 оленеводов»: риелтор назвала самые популярные схемы обмана с жильем

Нотариусы выявили рекордное число случаев мошенничества с недвижимостью за 2018–2019 годы. Связывают это с введением электронных средств контроля, таких как «Электронный нотариат», реестр Единой информационной системы (ЕИС).

«Вечерняя Москва» поговорила с риелтором, юристом, генеральным директором агентства недвижимости Юлией Лурье, которая рассказала о самых распространенных схемах мошенничества с покупкой и арендой жилья, а также о том, как от этого защититься.

В последнее время на новый уровень вышла проблема субаренды, когда снимает один, а проживает десяток других.

— Сейчас сдавать квартиру приезжим из восточных стран никто не хочет из-за последних событий. Они ведь, даже если живут, торгуют здесь несколько лет, все равно постоянно ездят на родину.

А так как приезжих у нас полно и проблема становится все более острой, поступают они стандартно — находят человека славянской внешности, с московской пропиской, выставляют его в качестве арендатора, а потом живут в квартире всей гурьбой.

Открывается обман только после того, как тревогу начинают бить соседи, — рассказала Лурье.

В сфере купли-продажи недвижимости шире всего, по словам эксперта, распространена подделка документов: это фальшивые паспорта, подписи на договорах, существующие сегодня в простой письменной форме.

Распространенная ошибка покупателей — никак не заверять расчет, который чаще всего осуществляется в наличном формате. То есть — после совершения оплаты продавец может обратиться с заявлением о том, что квартиру вы получили, а платить за нее не хотите.

Единственный способ этого избежать — обратиться к нотариусу, который проверит личность, платежеспособность клиентов и оформит перевод средств.

— Если речь идет именно о покупке жилья, риелтор необходим. Простого человека невозможно обучить всему, чему мы учились 20 лет. Например, необходимости спрашивать второй документ, удостоверяющий личность.

Паспорт подделать можно, но попросите предоставить еще и водительское удостоверение, «загранник». Если человек адекватный, то ни на что не обидится. Также необходимо опрашивать соседей. Причем делать это нужно и при покупке, и при аренде жилья.

И конечно — расплачиваться безналом, чтобы в случае чего у вас всегда было подтверждение передачи средств, — подчеркнула эксперт.

Риелторы также осуществляют проверки, чтобы убедиться в платежеспособности человека, состоянии его здоровья, в том, что он имеет право распоряжаться имуществом, которое планирует продать. Они же делают запрос в бюро кредитных историй. Это очень важно именно для продавца недвижимости — чтобы убедиться в отсутствии банкротства, задолженностей, кредитов.

Немного проще дела обстоят с арендой — такая доскональная проверка там не нужна.

Сам арендатор может, например, проверить квартиру через ЕГРН — если у квартиры больше одного собственника, то по закону во время сдачи квартиры либо должна быть оформлена доверенность, либо должны присутствовать все хозяева жилплощади. В противном случае проживать арендатор будет на незаконных основаниях, выселить его смогут в любой момент.

— Это очень частое нарушение, особенно когда один из собственников несовершеннолетний. Тогда сдача должна происходить с разрешения органов опеки, а деньги — поступать на расчетный счет ребенка. В противном случае это нарушение.

Оно может быть расценено как мошенничество со стороны арендодателя.

Например, бывает так, что мать сдает квартиру без согласия бывшего мужа, который является отцом ребенка, в свою очередь являющегося одним из собственников, и расходует прибыль по своему усмотрению, — отметила Лурье.

Если выявлять арендодателей-мошенников москвичи уже более или менее научились, то с арендаторами все сложнее. Первое, в чем нужно убедиться при сдаче жилья незнакомцу, — его платежеспособность. Если он заявляет, что занимает хорошую должность, не стесняйтесь попросить визитку, рабочий номер телефона, чтобы случайно не попасть на субаренду.

— Человек внешне может быть очень приятным, вежливым, всем своим видом внушать доверие. Но, увы, это не является гарантией того, что через месяц у вас не будут жить 38 оленеводов, — предупредила риелтор.

Именно поэтому еще один способ обезопасить себя — общаться с соседями, обмениваться с ними номерами телефонов и просить телефонировать в случае постоянного присутствия подозрительных толп в квартире.

Незамужние россиянки вдвое охотнее холостяков берут ипотеку

Мошенничество при покупке-продаже квартиры: 10 видов

Квартирные мошенники не дремлют, и случаев мошенничества с недвижимостью с каждым годом становится все больше.

Преступники и просто недобросовестные граждане придумывают разные схемы, позволяющие продавать «нечистые» квартиры и зарабатывать на этом деньги. Покупатели же в конечном счете лишаются и недвижимости, и нескольких миллионов.

Рассмотрим 10 популярных схем мошенничества с квартирами и способы, с помощью которых можно распознать и избежать небезопасные сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

10 схем мошенничества с квартирами

Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток.

Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.

Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.

Передача задатка

Задаток передается в ходе большинства «чистых» сделок, обычно в пределах 50 000-100 000 руб. Оставшуюся часть стоимости квартиры продавец получает после регистрации перехода права собственности. Но этим могут воспользоваться мошенники с недвижимостью, схема очень проста:

1. Продавец выставляет объявление с квартирой по привлекательной стоимости.
2. Жилье осматривает покупатель, собственник может снизить цену еще. Он представляет полный пакет документов, подтверждающих, что недвижимость принадлежит именно ему.
3. Покупатель соглашается на сделку, оформляется договор купли-продажи с задатком, согласно которому при отмене сделки по вине покупателя вся сумма остается у продавца.
4. Всплывают неприятные обстоятельства с недвижимостью, при которых покупатель отказался бы от сделки: например, обременение, арест, долги, неузаконенная перепланировка.
5. Покупатель отказывается от покупки. Задаток остается у продавца.

Как избежать: достаточно внимательно изучить документы продавца перед подписанием договора. Нужно затребовать у него справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку. Проверить недвижимость на арест или обременения можно онлайн через сервис Росреестра. Но лучше сразу заказать расширенную выписку, она обойдется в 350 руб. при заказе онлайн, 870 руб. – через МФЦ.

Появление наследников

Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с момента смерти наследодателя. Не все наследники успевают подать документы нотариусу. Если их несколько, один из них может оказаться недобросовестным и, зная, что на квартиру могут претендовать другие правопреемники, после получения свидетельства он попытается ее быстрее продать.

Как выглядит такой развод при покупке квартиры:

1. Человек получает квартиру в наследство. Другой наследник не знает о смерти наследодателя, и документы нотариусу не подает.
2. Собственник-наследник выставляет унаследованную квартиру на продажу по низкой цене, аргументируя это тем, что ему срочно нужны деньги.
3. Находится покупатель, с ним заключается договор. Сделка регистрируется в Росреестре.
4. Через некоторое время обнаруживается другой наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства, оспаривает сделку через суд. Покупатель пытается доказать, что он – добросовестный приобретатель, не знал и не мог знать о другом наследнике. Тот же доказывает, что не знал об открытии наследственного дела.
5. Срок принятия наследства восстанавливается, сделка купли-продажи наследственной квартиры оспаривается. Продавца обязывают компенсировать долю объявившемуся наследнику. Возможен и второй вариант – выделение доли в праве собственности, и в итоге покупатель лишается единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации, но в любом случае покупателю появление скрытого наследника не грозит ничем хорошим.

Как избежать: нужно проверить всю цепочку собственников. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Чем чаще право собственности переоформлялось, тем больше вероятности появления скрытых наследников. Также можно указать в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец.

Риски для покупателя ниже, если унаследованная квартира находится в собственности продавца более трех лет.

Неожиданное появление родственников

Чаще всего такие «родственники» появляются, если есть наследственное имущество, но наследник по каким-либо причинам не может принять его: например, сидит в тюрьме. Мошенники с квартирой незаконным способом получают решение суда об установлении родства, потом приходят к нотариусу с ним и подают документы для вступления в наследство.

Когда право собственности на недвижимость оформлено, она продается. Потом настоящий наследник может объявиться и оспорить сделку.

Избежать покупки такой квартиры можно, только отказавшись от сделки, если право собственности продавца зарегистрировано недавно (менее трех лет).

Поддельное завещание

Завещание должно быть удостоверено нотариусом, и он может оказаться недобросовестным:

1. Собственник квартиры умирает, не составив завещания.
2. Мошенник договаривается с нотариусом об оформлении завещания на себя.
3. Завещание составляется и подписывается нотариусом задним числом, выдается свидетельство о праве на наследство.
4. Мошенник оформляет право собственности и продает недвижимость.

Такие случаи мошенничества с продажей квартир крайне редки, но бывают. Оспорить завещание проблематично, так как нотариальное удостоверение означает удостоверенный факт и неоспоримость. Федеральная нотариальная палата лишает возможности недобросовестных нотариусов работать, но определенные риски для покупателей при покупке наследственных квартир все же есть.

Избежать риска покупки недвижимости, полученной продавцом по поддельному завещанию, никак нельзя.

Обналичивание материнского капитала

Часть мошеннических схем с квартирами приходится на продажу недвижимости, купленной с помощью материнского капитала наличными или с ипотекой. По закону владелец сертификата должен выделить доли всем членам семьи, но на практике не все выполняют это требование:

1. Квартира покупается, часть средств вносится за счет маткапитала.
2. Доли не выделяются, владелец сертификата является единственным собственником.
3. Квартира продается. После этого сделку могут оспорить представители органа опеки, супруг продавца или его дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделяются доли. Таким образом, покупателю приходится делить жилплощадь с родственниками продавца.

Как избежать: нужно запросить у продавца справку об остатке средств по маткапиталу из ПФР. Если на счету вся сумма (453 026 руб. – маткапитал до 2020 года, 466 617 руб.

– на первого ребенка, 616 617 руб. – на двух детей с 2020 года), переживать не стоит: значит, маткапитал для покупки жилья не использовался.

Если продавец отказывается представлять такую справку, лучше выбрать другую недвижимость.

Продажа квартиры недееспособным

По закону для продажи имущества недееспособного возможна с разрешения органа опеки. На практике же афера с квартирой при продаже может выглядеть так:

1. Мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Платит ему минимальную сумму за недвижимость.
2. Купленная квартира сразу продается уже по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный собственник был недееспособным или не мог осознавать последствий своих действий при подписании договора с мошенником.
3. Объявляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу на основании ст. 171, 176, 177 ГК РФ. Покупателю придется доказывать, что он – добросовестный приобретатель. На практике это весьма проблематично.

Как избежать: проверить историю перехода прав собственности. Если квартира продавалась слишком часто и промежутки составляют менее 1-2 лет, стоит отказаться от сделки.

Поддельная доверенность или паспорт

Согласно ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на совершение сделок с недвижимостью подлежит удостоверению нотариусом. Будучи с ним в сговоре, мошенник может оформить доверенность и продать квартиру недееспособного собственника или владельца, находящегося за границей.

Как избежать: договориться о личном присутствии собственника при заключении договора купли-продажи, или отказаться от сделки.

Что касается поддельного паспорта, то такую схему чаще всего используют квартиросъемщики. При заключении договора найма они просят у собственника копии паспорта. Готовится новый паспорт с данными владельца недвижимости, но вклеивается фотография мошенника. По такому документу заказывается выписка из ЕГРН, квартира продается.

Избежать такой сделки проблематично. Стоит обратить внимание на сам паспорт продавца. Если есть подозрение, что он поддельный, договор заключать не стоит.

Намеренное занижение стоимости в договоре

Чаще всего продавцы договариваются об указании заниженной стоимости в договоре, чтобы уменьшить сумму НДФЛ, который платится при продаже жилья. Но это может оказаться и мошеннической сделкой с недвижимостью. Например:

1. Жилплощадь продается за 5 000 000 руб., но в договоре указывается 2 000 000 руб.
2. Покупатель вносит задаток – 100 000 руб. Оставшиеся 4 900 000 руб. помещает в банковскую ячейку. Продавец получает деньги после регистрации права собственности.
3. Бывший собственник оспаривает сделку, говоря, что она для него убыточная, и он готов вернуть покупателю 2 000 000 руб.

Если продавец не давал расписку о получении 5 000 000 руб., покупателю будет тяжело получить обратно всю сумму. Ему отдадут только 2 000 000 руб. – стоимость, указанную в договоре.

Чтобы избежать такой ситуации, достаточно указывать в договоре реальную стоимость.

Продажа квартиры ребенка

Среди квартирных мошенничеств сделки с нарушением прав несовершеннолетних наиболее распространены. Если ребенку принадлежит вся квартира или доля в праве собственности, для продажи нужно разрешение органа опеки. Некоторые родители предпочитают не заморачиваться оформлением всех документов, и продают жилье без разрешения.

Для покупателя это чревато оспариванием сделки органом опеки, прокуратурой или ребенком, достигшим 18 лет.

Как избежать: заказать выписку из ЕГРН, где будут указаны все собственники. Если среди них есть несовершеннолетние, нужно спросить у их родителей разрешение опеки. При отсутствии такового – не заключат договор.

Продажа квартиры с долгами и обременением

Продавец может не предупредить покупателя о наличии обременения, ареста или долгов по ЖКУ. И если в первых двух случаях Росреестр попросту не зарегистрирует сделку, и человек потеряет задаток, то во втором не все так просто.

По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце.

Но компания, предоставляющая услуги, может через несколько месяцев обрезать электричество или перекрыть водоснабжение, что весьма неприятно для нового собственника: придется доказывать, что он ни в чем не виноват.

Как избежать: проверить недвижимость на наличие обременений и запрета на регистрационные действия онлайн на сайте Росреестра. Подтвердить отсутствие долгов по ЖКУ продавец может справками из ТСЖ или УК.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как распознать мошенников при продаже квартиры?

На мошенников с квартирами могут указывать лишь косвенные факторы:

1. Заниженная стоимость.
2. Продажа по доверенности.
3. Попытки убедить указать в договоре заниженную стоимость.
4. Отказ от расчетов через банковскую ячейку или иным безопасным способом.
5. Отказ от предоставления дополнительных справок.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Чтобы не нарваться на одну из схем обмана при продаже квартиры, нужно проявить достаточную бдительность:

1. Проверить все документы собственника, самостоятельно заказать выписку из ЕГРН.
2. Проверить, не числится ли продавец в Банке данных исполнительных производств. Если он там есть, возможно, что квартира находится под арестом.
3. Попросить представить выписку из домовой книги, чтобы удостовериться в отсутствии зарегистрированных людей на жилплощади.
4. Запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ.

Совет юриста: чтобы не нарваться на мошенников, желательно найти грамотного риэлтора. Он поможет подобрать оптимальное жилье и сам проверит сделку на юридическую чистоту, если эта услуга указана в договоре. Стоимость услуг риэлторов составляет в среднем 50 000-100 000 руб., закладывается обычно в цену жилья.

Юрист, автор сайта(Гражданское право, стаж 7 лет)

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Ответы юриста на частые вопросы

Собираемся покупать дом. Выяснили, что он построен на маткапитал, доли не выделены. Продавец предлагает заключить предварительный договор с задатком, и в течение месяца он выделит доли и получит разрешение опеки. Стоит ли соглашаться на такую сделку?

Продавец заранее знал, что обязан выделить доли, но не сделал этого и попытался продать жилье. Это должно насторожить. Преддоговор оформить можно, но указав сроки, в которые собственник должен получить все документы, а также возврат задатка в двойном размере, если он не выполнит свои обязательства.

Можно ли избежать мошенничества при ипотеке? Банк проверяет недвижимость?

Ипотечную квартиру проверяет обычно не банк, а страховая компания. Риски для покупателя здесь значительно ниже, так как он, страховщик и кредитор заинтересованы в том, чтобы жилье осталось с заемщиком, и он выплатил ипотеку.

Существуют ли мошеннические схемы с квартирами со стороны покупателей?

Да, но зачастую они лишены смысла. Например, покупатель может затягивать срок передачи оставшейся после регистрации суммы. Но в таком случае продавец вправе отменить регистрацию и вернуть задаток.

Покупаю квартиру с обременением. Продавец просит большой задаток, чтобы снять залог. Какие есть риски?

Такие сделки распространены на рынке недвижимости, и обычно проходят без проблем. Риск заключается в том, что в случае смерти продавца до регистрации придется судиться с наследниками и доказывать, что договор был заключен и должен быть исполнен.

Попал на аферу с квартирой. Изначально мне риэлтор показал одну квартиру, мне она понравилась. Заключили договор с собственником и выяснилось, что купленное жилье находится по другому адресу, и не в самом лучшем состоянии. Можно ли оспорить договор?

Такая махинация при продаже квартиры встречается нередко. Оспорить договор будет тяжело: нужно было до подписания сверять адреса. Можно попытаться обратиться в суд, но шансы минимальны. Придется доказывать, что изначально показывалась квартира совершенно в другом месте.

Заключение эксперта

1. Квартирные мошенничества встречаются нередко, и в основном связано с наследственной недвижимостью или жильем несовершеннолетних, недееспособных.
2. Избежать мошенничества при покупке или продаже квартиры можно, тщательно изучив документы второй стороны сделки.

3. Нарвавшись на махинацию с квартирой, покупателю придется доказывать в суде, что он добросовестный приобретатель.
4. Квартирные мошенники чаще всего продают жилье алкоголиков, наркоманов или недееспособных людей.

Чтобы избежать мошенничества с недвижимостью, стоит обратиться к юристу.

Он проверит сделку на юридическую чистоту, скрытых наследников, и будет сопровождать ее до регистрации права собственности.

Эксперты рассказали о самых распространенных аферах с недвижимостью

 РИА НедвижимостьРИА Недвижимость

В понедельник Федеральная нотариальная палата сообщила об увеличении числа попыток мошенничества при совершении сделок с недвижимостью. В палате отметили, что если в 2017 году в 25 регионах выявили 94 попытки совершить мошенничество, то в 2018 году их количество выросло до 150 в 34 регионах России. С января по октябрь 2019-го года мошеннические случаи были зафиксированы 186 раз в 30 регионах России.

«Наиболее распространенные мошеннические схемы, которые удается предотвратить благодаря нотариусам, это представление поддельных доверенностей, документов о праве собственности на недвижимое имущество или документов, удостоверяющих личность. Также фиксируются попытки совершения нотариальных действий по паспорту другого человека», — рассказали в нотариальной палате.

Кроме того, в нотариальной палате также отмечают случаи давления на лиц, обращающихся за совершением нотариальных действий, и попытки незаконного распоряжения имуществом.

В свою очередь эксперты риелторских агентств, опрошенные РИА Недвижимость напротив, считают, что количество мошеннических действий сократилось в связи повышением уровня сознательности граждан и повышением уровня безопасности сделок путем цифровизации.

«Особого роста афер с недвижимым имуществом не наблюдается. Особенно это касается старых мошеннических схем. Сейчас всё больше покупателей и продавцов обращается к услугам риелторов, а в 99% случаев мошенник не захочет связываться с риелтором. Плюс ко всему люди стали более осмотрительными» , — считает заместитель директора по юридическим вопросам компании «Миэль» Ольга Балбек.

«У нас в практике случаев с махинациями с недвижимостью все меньше.

Все потому, что вводится цифровизация, информацию можно перепроверить как минимум в двух источниках в век информационных технологий, тем самым выявить любую неточность в документах стало проще.

Поэтому даже если кто-то и хочет вас обмануть, у него все меньше шансов это сделать», — отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-tet Юлия Дымова.

Несмотря на кажущуюся положительную картину, эксперты просят быть внимательнее при оформлении сделок, так как мошенники идут в ногу со временем, постоянно изобретая новые способы мошеннических действий.

«Если на первичном рынке главный риск связан с переносом срока сдачи жилого комплекса, то на вторичном клиентов ждет куда больше разнообразных схем обмана. Часто признание сделки недействительной происходит из-за игнорирования интересов несовершеннолетних при продаже квартиры. По закону дети не должны оставаться без жилья и регистрации при операциях с недвижимостью, а их жилищные условия не могут ухудшиться. В этом случае далеко не всегда речь идет о сознательном мошенничестве», — приводит один из примеров управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Мысль Литинецкой уточняет Балбек. По ее словам, в группу риска входит продажа объектов недвижимости, купленных с использованием материнского капитала.

Когда родители не могут выплачивать ипотечные кредиты, они хотят этот объект продать.

При этом обязательства, по которым им выдавался этот материнский капитал, — выплатить этот кредит и затем оформить на имя своих несовершеннолетних детей часть приобретённого имущества, — не выполняются.

Эксперты рассказали о самых распространенных аферах с недвижимостью

Наиболее распространенная схема мошеннических действий в сфере недвижимости применяется с использованием поддельного паспорта, сообщили РИА Недвижимость в Федеральной нотариальной палате.

В понедельник Федеральная нотариальная палата сообщила об увеличении числа попыток мошенничества при совершении сделок с недвижимостью.

В палате отметили, что если в 2017 году в 25 регионах выявили 94 попытки совершить мошенничество, то в 2018 году их количество выросло до 150 в 34 регионах России.

С января по октябрь 2019-го года мошеннические случаи были зафиксированы 186 раз в 30 регионах России.

«Наиболее распространенные мошеннические схемы, которые удается предотвратить благодаря нотариусам, это представление поддельных доверенностей, документов о праве собственности на недвижимое имущество или документов, удостоверяющих личность. Также фиксируются попытки совершения нотариальных действий по паспорту другого человека», — рассказали в нотариальной палате.

• Кроме того, в нотариальной палате также отмечают случаи давления на лиц, обращающихся за совершением нотариальных действий, и попытки незаконного распоряжения имуществом.
• МНЕНИЯ РАЗДЕЛИЛИСЬ
• В свою очередь эксперты риэлторских агентств, опрошенные РИА Недвижимость напротив, считают, что количество мошеннических действий сократилось в связи повышением уровня сознательности граждан и повышением уровня безопасности сделок путем цифровизации.

«Особого роста афер с недвижимым имуществом не наблюдается. Особенно это касается старых мошеннических схем. Сейчас все больше покупателей и продавцов обращается к услугам риэлторов, а в 99% случаев мошенник не захочет связываться с риэлтором. Плюс ко всему люди стали более осмотрительными», — считает заместитель директора по юридическим вопросам компании МИЭЛЬ Ольга Балбек.

«У нас в практике случаев с махинациями с недвижимостью все меньше.

Все потому, что вводится цифровизация, информацию можно перепроверить как минимум в двух источниках в век информационных технологий, тем самым выявить любую неточность в документах стало проще.

Поэтому даже если кто-то и хочет вас обмануть, у него все меньше шансов это сделать», — отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-tet Юлия Дымова.

МОШЕННИКИ НЕ ДРЕМЛЮТ

Несмотря на кажущуюся положительную картину, эксперты просят быть внимательнее при оформлении сделок, так как мошенники идут в ногу со временем, постоянно изобретая новые способы мошеннических действий.

«Если на первичном рынке главный риск связан с переносом срока сдачи жилого комплекса, то на вторичном клиентов ждет куда больше разнообразных схем обмана. Часто признание сделки недействительной происходит из-за игнорирования интересов несовершеннолетних при продаже квартиры.

По закону дети не должны оставаться без жилья и регистрации при операциях с недвижимостью, а их жилищные условия не могут ухудшиться.

В этом случае далеко не всегда речь идет о сознательном мошенничестве», — приводит один из примеров управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Мысль Литинецкой уточняет Балбек. По ее словам, в группу риска входит продажа объектов недвижимости, купленных с использованием материнского капитала.

Когда родители не могут выплачивать ипотечные кредиты, они хотят этот объект продать.

При этом обязательства, по которым им выдавался этот материнский капитал, — выплатить этот кредит и затем оформить на имя своих несовершеннолетних детей часть приобретенного имущества, — не выполняются.

Эксперт: семейные покупатели чаще других становятся жертвами мошенников с жильем

МОСКВА, 17 сентября. /Корр. ТАСС Наталья Денисова/. Семейные покупатели чаще других становятся жертвами мошенников с жильем, при этом более 50% потерпевших — граждане до 30 лет. Об этом ТАСС сообщила в четверг директор центра исследований и экспертиз Финансового университета при правительстве РФ Венера Шайдуллина.

«По статистике за пять лет, 62% потерпевших от мошенников с жильем находятся в браке.

Думаю, это связано с тем, что именно они подвержены доверию якобы выгодным предложениям, к тому же наши семьи всегда стараются экономить», — сказала она, комментируя результаты исследования Финансового университета, посвященного анализу данных МВД по этому виду мошенничества за 2015-2019 годы. По ее словам, значительная часть незаконных сделок приходится на операции с материнским капиталом.

В исследовании Финансового университета также отмечается, что среди мошеннических схем, которые были выявлены правоохранительными органами, большую долю занимают аферы с подделкой документов — правоустанавливающих документов на недвижимость, доверенностей на распоряжение имуществом, паспортов собственников, а также преступные схемы с выдачей займов под залог недвижимости. «К образованию новых схем приводит правовая безграмотность населения в части сделок, заключенных в простой письменной форме», — подчеркивается в материалах.

Согласно исследованию, чаще всего жертвами мошенников с жильем становятся люди до 30 лет, на них приходятся 52% таких сделок.

На граждан от 30 до 50 лет приходятся 28% незаконных сделок с жильем, остальные пострадавшие — люди старше 50 лет.

По статистике за последние пять лет, 46% потерпевших были не знакомы с преступником, 33% — знали их, в 21% случаев преступник — близкий знакомый, друг, родственник. Больше всего потерпевших среди женщин (52%).

В материалах уточняется, что в России за пять лет (в 2015-2019 годах) число преступлений в сфере недвижимости, совершаемых ежегодно, выросло на 18,3% — с 6,2 тыс. до 7,3 тыс. По результатам первого полугодия 2020 года в России зафиксировано 4,1 тыс. преступлений, связанных с операциями с недвижимостью, рассказала Шайдуллина.

Схемы с маткапиталом

Одна из схем мошенничества с использованием материнского капитала представляет собой процедуру, когда покупателям с такой господдержкой предлагается недвижимость, изначально не подходящая под параметры жилья, которое можно приобрести с использованием этих средств, рассказала эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Анна Жукова. В таких ситуациях гражданина убеждают, что все нормально, составляют договор, где в обязательствах покупателя значится оплата в определенный срок и пени в случае ее просрочки, и ничего не говорится о том, что договор расторгается в случае, если объект не соответствует параметрам. «В итоге объект не одобряется, а обязательства у горе-покупателей остаются. Причем «аукнуться» этот договор может не сразу, а спустя время, когда уже набежит солидный размер пени. Это откровенное мошенничество, поэтому важно читать все условия договора», — сказала собеседница агентства.

В то же время на рынке недвижимости есть и случаи, когда сами обладатели материнского капитала заключают сделки, которые можно оспорить, сообщил ТАСС директор по развитию ГК «Бест-недвижимость» Константин Барсуков.

«Например, я покупаю квартиру с ипотекой, гашу кредит или его часть маткапиталом, а потом после выплаты ипотеки продаю квартиру, не оформляя долю на детей. Это нарушение закона, и прокуратура легко может оспорить сделку.

И у нас это постоянная головная боль — проверять, был ли использован маткапитал или нет. Причем часто люди не специально так делают, а по незнанию», — сказал он.

Мнение нотариусов

В основе большинства мошеннических схем лежит введение граждан в заблуждение и, как следствие, подписание ими документов, чью юридическую суть и последствия они попросту не понимают, рассказали ТАСС в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты.

«При этом выстраиваются длинные цепочки незаконных сделок, в результате которых проблемная квартира попадает в руки добросовестному покупателю, который и несет все издержки.

Чаще всего жертвой мошенников становятся наименее социально защищенные слои населения, которые не могут себе позволить заплатить за дорогостоящее правовое сопровождение сделки у квалифицированного юриста», — пояснили в палате.

Там подчеркнули, что права участников сделки гарантируются, когда в ней присутствует уполномоченный государством квалифицированный юрист (нотариус), который несет полную имущественную ответственность за свою работу. «Как показывает практика, большинство мошенников даже не будут пытаться получить «свое», если их потенциальная жертва будет настаивать на удостоверении сделки у нотариуса», — добавили в палате.