Что выгоднее в россии — аренда или ипотека?

Жилищный вопрос является, пожалуй, одним из наиболее важных для большинства россиян. Отсутствие собственных квадратных метров ставит человека перед выбором – покупать собственную квартиру с привлечением заемных средств или тратить деньги на аренду. У каждого формата есть плюсы и минусы. Сегодня разберемся в том, что выгоднее: ипотека или аренда.

Варианты решения проблемы

Однозначно сказать, что из этих двух вариантов выгоднее, нельзя. Ситуации бывают разные. Рассматривать их нужно индивидуально, учитывая массу факторов, начиная от места проживания и уровня имеющихся накоплений и заканчивая планами на будущее.

Вне зависимости от ситуации у обоих способов решения проблемы есть свои безусловные плюсы. Так, ипотека – это:

• стабильность – никто не может выселить вас из нее, если вы исправно платите банку;
• получение жилья в собственность – даже наличие обременения не отменяет этого факта;
• возможность вернуть часть средств – речь идет о получении вычета не только за стоимость купленного жилья, но и за уплачиваемые по ипотеке проценты;
• дополнительные преференции – перечень их определяется статусом заявителя (материнский сертификат, военная ипотека, ипотека для молодых семей и т. д.).

Однако для оформления ипотеки почти всегда требуется наличие стартовых сбережений (если есть материнский капитал – можно использовать его). Кредитный договор с банком означает, что за покупаемую квартиру вы переплатите. Дополнительно нужны будут деньги на оценку жилья, его страхование, регистрацию и ремонт.

Если же человек решает пока отложить покупку собственного жилья и хочет просто арендовать квартиру, то это дает ему следующие возможности:

• мобильность – вы всегда можете переехать в другую квартиру или кардинально изменить место жительства, даже страну;
• накопление денег – можно откладывать то, что вы бы потратили на платежи по ипотеке, но за вычетом арендной платы;
• снижение финансовой нагрузки – как правило, платеж по ипотеке оказывается выше арендной платы, но бывают и иные ситуации.

Есть тут и свои финансовые риски. Так, арендодатель может повысить плату за проживание, потребовать освободить помещение. Да и с психологической точки зрения жить не в своей квартире менее комфортно, ведь прав на нее не появляется даже после длительного проживания.

В 2017 году появилась приоритетная программа развития жилищного рынка – «Ипотека и арендное жилье». Главными ее целями является увеличение доступности жилищных займов, развитие рынка аренды жилой недвижимости и обеспечение граждан жильем.

Что выбрать – аренду или ипотеку?

Ипотека – достоинства и недостатки

Ипотека сегодня становится все более доступной для россиян. Снижаются проценты по таким займам, особенно если речь идет о покупке жилья на первичном рынке. К плюсам ипотеки можно отнести:

• быстрое приобретение собственной недвижимости;
• инвестиции в собственную недвижимость, которая, как показывает практика, является одним из наиболее устойчивых инструментов накопления;
• получение налогового вычета;
• доступ к льготным программам (например, по ипотеке с господдержкой сейчас процентная ставка снижена до 6% годовых, а для жителей Дальнего Востока – до 5% годовых);
• возможность расходования материнского капитала (размер его сегодня составляет 483 881,83 руб. за первого ребенка. При рождении второго государство доплачивает еще 155 550 руб.);
• безопасность сделки покупки жилья (все документы проверяет специалист банка).

Есть у ипотеки и свои, довольно существенные, минусы. К их числу относятся следующие:

• увеличение ежемесячных расходов;
• переплата по кредиту за жилье;
• определенные ограничения к недвижимости, связанные с тем, что жилье будет находиться в залоге;
• иные расходы (страховка, оценка и т. д.);
• риск утраты недвижимости при невыполнении обязательств перед банком.

Ипотека – это ответственная сделка, требующая от человека тщательной оценки собственных возможностей. Рекомендуем перед походом в банк сначала хотя бы несколько месяцев откладывать деньги в размере ежемесячного платежа. Так можно будет понять, справитесь ли вы с появившейся финансовой нагрузкой или говорить об ипотеке пока рано.

Брать ипотеку целесообразно, если уже накоплен большой первый взнос, есть право на использование помощи от государства.

Аренда – плюсы и минусы

Во многих европейских странах люди прибегают к долгосрочной аренде жилья. Одна из главных причин – слишком высокая стоимость недвижимости. В России многие этот фактор не рассматривают и берут ипотеку, потому что так у нас принято. Финансово грамотный человек не должен исключать и вариант с арендой. Тем более она дает ряд преимуществ, а именно:

• у вас нет никаких серьезных обязательств;
• всегда можно сменить место проживания;
• не нужно собирать документы и подтверждать свою платежеспособность;
• можно копить деньги на квартиру, используя различные способы – вклад, инвестирование и т. д.

Недостатками можно назвать «необеспеченность» будущего и зависимость от арендодателя. Однако для некоторых они не являются критичными.

Пример расчета

Семья Евстигнеевых снимает квартиру за 10 000 руб. в месяц (с учетом коммунальных платежей). Ежемесячный доход всего семейства – 40 000 руб. На повседневные и иные нужды (за вычетом аренды) у них уходит 15 000 руб. Т. е. имеется 15 000 руб. свободных средств, которые можно потратить на платеж по ипотеке или вклад. Сейчас Евстигнеевы отложили уже 300 000 руб. на квартиру. Какой вариант для них окажется выгоднее: оформить ипотеку или аренда.

Допустим, им одобрили ипотеку сроком на 15 лет под 10,1% годовых. Квартира стоит 1 688 000 руб. Ежемесячный взнос составит – 15 001 руб., а переплата по кредиту – 1 012 180 руб.

Если семья будет откладывать свободные деньги на квартиру даже без начисления процентов, то нужную сумму они смогут накопить через: (1 688 000 – 300 000)/15 000 = 7 лет 9 месяцев. За это время за аренду они заплатят 930 000 руб. Это немного меньше, чем по ипотеке. Т. е. в нашем примере аренда будет выгоднее.

Не забывайте учитывать и другие факторы. Например, ипотека требует оформления страховки и других расходов, а при накоплении денег можно получать процент за их размещение на вкладах.

Ипотека или аренда. Что выгоднее

Квартирный вопрос для многих российских семей по-прежнему остаётся самым актуальным. Одни полагают, что снимать жильё проще и дешевле, а вешать на себя многолетний хомут в виде ипотеки — просто кошмарный сон. У других принципиально иное мнение.

В этом году на рынке жилья начались два параллельных тренда. Ставки по ипотечным кредитам могут приблизиться к 8%. Об этом рассказал глава ВТБ Андрей Костин на Всемирном экономическом форуме в Давосе. Таким образом, продолжается курс на повышение доступности жилья. А вот стоимость аренды квартир в крупных городах России, наоборот, может увеличиться на 5–10%.

— В 2020 году мы прогнозируем небольшой постепенный рост цен на аренду жилья — в среднем на 5–7%. Главным стимулом станет повышение спроса.

Активизация рынка аренды обусловлена притоком иногородних и иностранных арендаторов жилья, а также улучшением транспортной ситуации, — рассказала заместитель директора Департамента аренды квартир агентства «Инком-недвижимость» Оксана Полякова.

На самом деле однозначного ответа на вопрос, что же выгоднее, снимать или покупать, нет. Всё зависит от категории жилья, а также целей и возможностей покупателя.

Директор Департамента вторичного рынка агентства «Инком-недвижимость» Сергей Шлома отметил, что некоторые покупатели спешат воспользоваться сниженными ставками по кредитам и приобрести жильё.

Впрочем, перед покупкой нужно сделать детальный расчёт.

— Активности покупателей поспособствовали прогнозы по поводу роста цен на недвижимость в наступившем году.

В основном они касаются первичного рынка жилья, где всё больше девелоперов переходит на работу через эскроу-счета.

В дальнейшем объекты, экспонируемые в жилых комплексах, попадут на вторичку, что может привести к постепенному увеличению средних ценовых показателей в сегменте, — пояснил Лайфу Сергей Шлома.

Он подчеркнул, что уровень платёжеспособности населения низкий. В таких условиях далеко не все желающие могут позволить себе покупку недвижимости, даже в том случае, если есть возможность оформить ипотеку на более льготных условиях. Вследствие этого определённой группе потребителей всё же приходится отложить планы по приобретению квартиры, отдав предпочтение аренде.

Впрочем, толчок на покупку собственного жилья в этом году может дать обновлённая программа материнского капитала. По словам эксперта Академии управления финансами и инвестициями Алексея Кричевского, во многих крупных городах России сумма, выделяемая государством на первого ребёнка, как раз покроет первый взнос по ипотеке.

— Речь здесь идёт о том, что банки после снижения ставок по ипотеке крайне неохотно одобряют кредиты заёмщикам с первым взносом менее 20–25% от стоимости жилья, а во многих крупных городах России цены на однокомнатные квартиры стартуют от двух миллионов рублей. Соответственно, 466 тысяч рублей материнского капитала как раз покрывают более 20 процентов стоимости, — пояснил Алексей Кричевский.

При этом на руку заёмщикам играет и понижение кредитных ставок, особенно если будет возможность платить чуть больше, чем предусмотрено в договоре. Также эксперт дал практический совет, как принять правильное решение при выборе между новостройками и вторичным жильём.

— Есть ряд вопросов, на которые потенциальные покупатели должны себе ответить перед покупкой.

Если речь идёт о новостройке на этапе строительства, они должны чётко понимать, есть ли им где жить на время строительства дома.

Будут ли у них деньги на ремонт, если речь идёт о квартире без отделки, и  надёжен ли застройщик. Важен и вопрос инфраструктуры района, — посоветовал эксперт.

При покупке вторичного жилья вопрос с ремонтом также может возникнуть, но хотя бы не будет проблем с наличием нужных социальных структур и не будет необходимости тратить дополнительные средства на аренду, что особенно актуально при покупке в ипотеку.

Если сумма на первоначальный взнос невелика, на время строительства придётся жильё снимать, а потом делать ремонт, покупка может оказаться не такой уж и выгодной.

В этом случае имеет смысл какое-то время снимать жильё и подкопить денег на первый взнос на вторичке. Одним словом, если покупать квартиру, то уже с отделкой, готовую к проживанию.

Тогда сумма за выплату ипотеки фактически будет соответствовать арендной плате за съёмное жильё. Особенно, если первоначальный взнос будет более 50%.

Что выгоднее: аренда или ипотека?

Вопрос о том, что выгоднее приобрести жилье в ипотеку или арендовать — индивидуальный и зависит от множества факторов. Таких, как возможности, предпочтения и жизненная ситуация каждого конкретного человека, а также действующих условий аренды и условий ипотечного кредита.

Посчитаем, что выгоднее

Если рассматривать этот вопрос с чисто математической точки зрения, то аренда выгоднее ипотеки. Но только с финансовой точки зрения. Сравним на условном примере арендные и ипотечные платежи.

Для этого рассмотрим двухкомнатную квартиру, общей площадь 54 кв. м в 17-этажном панельном доме, расположенную в пешей доступности от ст. м. «Новокосино». Стоимость квартиры составляет 8 млн рублей.

Стандартные условия ипотечного кредитования: первоначальный взнос — 20%, срок кредитования — 20 лет, подтверждение доходов — справка НДФЛ-2. При процентной ставке 14,5%, крайне выгодной на сегодняшний день, ежемесячный платеж по кредиту составит порядка 82 000 рублей.

При этом доход семьи в месяц должен быть не менее 164 000 рублей. В общей сложности за 20 лет заемщик выплатит банку по кредиту и процентам 19,68 млн рублей. Стоимость найма такой же квартиры составляет в месяц 40 000 рублей.

Таким образом, общая сумма порядка 20 млн рублей, которую ипотечный заемщик выплатит банку за 20 лет позволяет арендовать эту же квартиру на протяжении 40 лет.

Плюсы ипотеки

Главный плюс ипотеки в том, что приобретаемое жилье становится вашей собственностью.

Это дает широкий простор для действий, начиная от прописки, заканчивая возможностью сделать ремонт и обустроить жилье по своему вкусу.

В любом случае покупка недвижимости (даже в ипотеку) — это большое вложение, крепкий задел на будущее, ведь недвижимость с каждым годом дорожает и крайне редко обесценивается.

Прирост стоимости квартиры за годы выплаты кредита в итоге может окупить проценты по ипотечному кредиту.

Выплачивая ипотечный кредит, заемщик имеет четкое представление о размере ежемесячных платежей по кредиту и уверенность, что размер этих платежей не увеличится во время всего срока кредитования.

Единственный очевидный минус ипотеки — серьезная переплата за приобретаемое жилье: затраты на страховку и оплата процентов прибавляют к стоимости жилья около 30–50%.

Плюсы аренды

В пользу аренды говорит экономия — стоимость найма обычно ниже размера ежемесячной ипотеки. Арендовать квартиру дешевле, чем приобрести в ипотеку. Возможность отказаться от услуг в случае изменения условий договора или ухудшения финансовой ситуации без особых материальных потерь. Арендуемое жилье ни к чему не обязывает — это жилье, которое можно поменять в любой момент.

Отсутствуют обязательств перед банком в случае просрочки платежей.

Возможность получения жилья на любой срок, как короткий, так и длительный (часто людям необходимо жилье только на конкретный сезон, например, дачный дом на лето) минусов аренды можно отметить: зависимость от собственника жилья, наличие обязательств (часто жильцам приходится отчитываться о состоянии квартиры, оплате коммунальных услуг, а порой собственники даже приходят с визитами для проверки), отсутствие свободы действий — невозможность распоряжаться квартирой на свое усмотрение (часто в съемной квартире запрещается делать ремонт, заводить животных, приводить шумные компании гостей). Главный минус — арендуемая квартира никогда не станет собственностью нанимателя.

Кому больше подходит ипотека

Покупка жилья в ипотеку больше подходит тем, у кого довольно высокий стабильный доход. Тем, кто может позволить себе ежемесячно отдавать значительную сумму.

Эта сумма гораздо больше, чем при аренде такой же квартиры. Часто это семьи с детьми, женатые пары, люди в возрасте, которые не желают зависеть от собственников и изменчивых условий рынка аренды, а хотят проживать в собственном доме на правах полноценных хозяев.

Потенциальные заемщики в сегодняшних условиях – это люди, которые имеют твердые позиции на своих рабочих местах и уверены в завтрашнем дне. Они уверены в своей востребованности на рынке труда, уверены в том, что даже, если потеряют работу, будут способны заработать.

Ипотека становится выгодной при наличии не менее 30% собственных средств, лучше — 50%. Привлечение кредита становится наиболее выгодным при непрямых обменах имеющегося жилья на новое с целью улучшения жилищных условий.

В этом случае заемщики «добирают» кредитными средствами сумму необходимую для доплаты.

Кому — аренда

Аренда больше подходит тем, кто не может позволить себе очень больших затрат и не очень уверен в завтрашнем дне. Аренда хороша для тех, кто ценит возможность не привязываться к дому или квартире в каком-то определенном месте, кто часто меняет работу, много путешествует. Например, молодым специалистам, студентам или служащим с небольшим или нестабильным доходом.

Сдача в аренду квартиры, приобретенной в ипотеку

Наталья Сивко, управляющий директор компании «Миэль-Аренда»: Мы в своей практике сталкиваемся со сдачей квартир в аренду, по которым еще не погашен ипотечный кредит.

Но обязательным для этого является наличие согласия банка. Пока ипотека не выплачена, юридически квартира принадлежит банку.

Если клиент банка предполагает сдавать квартиру в аренду, то такую возможность надо согласовать с банком и внести соответствующий пункт в договор».

Особенности менталитета

Как известно, в западных странах аренда жилья — более распространенное явление, чем его покупка. Например, в Германии от 60% до 80% населения ничем никогда не владеют, только снимают.

В России особенности менталитета таковы, что нам важно иметь свое собственное жилье — «Мой дом — моя крепость». Кроме того, за рубежом достаточно хорошо развито законодательство, защищающие арендатора и определяющее правила игры на этом рынке.

В России в этой области еще многое предстоит доработать.

Ипотека vs аренда: как выбрать?

Для прочтения нужно:

6 мин 30 секунд

Будем опираться на актуальные цены для 2021 года и рынок недвижимости в городе Краснодар.

Содержание

Преимущества аренды квартиры

Аренда даёт больше возможностей для перемещения. Если кардинально изменился адрес работы, можно арендовать новую квартиру ближе к работе, а не ездить на другой конец города. Жуткий конфликт с соседями — опять же можно съехать. Если упал доход, можно взять кого-то на подселение, арендовать комнату или квартиру подешевле.

По данным domofond.ru за февраль 2021 года средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры 13 500 руб/мес.  Цены на аренду в Краснодаре растут медленно: на 0,12% в год.

Отчёт Домофонда

Даже если не учитывать малозначительное подорожание, рассчитаем многолетнюю аренду однушки. Придётся отдать арендодателю:

• за 10 лет — 1 620 000 ₽
• за 15 лет — 2 430 000 ₽
• за 20 лет — 3 240 000 ₽

Недостатки аренды квартиры

Их знают все бывалые квартиросъёмщики. Раскроем самые типичные недостатки.

1. Владелец может выселить арендаторов в любой момент. Типичная причина — продажа. Не готовы покупать — выселяйтесь.
2. Ремонт на вкус хозяина квартиры. А если захотите переделать, его придется согласовывать. Иногда владельцы соглашаются на ремонт в счёт арендной платы, а иногда нет — обо всём нужно договариваться. И опять же: сделаете ремонт, а через полгода хозяева объявят о продаже (смотреть пункт 1).
3. Проблема с животными. Многие собственники квартир против проживания в их квартире кошек и собак. Причины банальны: испортят обои, обивку мебели, оставят неприятные запахи.
4. Смена съемного жилья негативно сказывается на детях: приходится менять садик, школу, устоявшийся круг друзей.
5. Переезды из одной квартиры в другую усложняются, если накапливается много вещей. Арендаторам лучше не обзаводиться собственной крупной техникой и мебелью.

И главный минус — сколько бы лет арендатор не платил за съёмную квартиру, она никогда не станет его собственностью. А в пожилом возрасте, учитывая российские пенсии, платить за аренду очень сложно.

Преимущества ипотеки

После погашения ипотеки у вас останется собственная квартира, а такое имущество всегда пользуется спросом. Ипотека — это не так страшно, как многие представляют. Если заёмщик уверен в своей возможности постоянно получать стабильный доход, то ипотека вполне удобный способ покупки недвижимости. Раскроем положительные стороны.

Инфляция

Главный аргумент в пользу ипотеки — инфляция. Деньги дешевеют с каждым годом. 

За один и тот же вид товара или услуги нужно платить всё больше рублей. В 2013 году билет на трамвай в Краснодаре стоил 15 рублей, в 2021 году (через 8 лет) тот же билет стоит уже вдвое дороже — 30 рублей.

А платёж по ипотеке останется неизменным: в 2021 году платили 17 000 ₽ и в 2040 та же сумма 17 000 ₽. Только в 2040 году 17 000 ₽ скорее всего обесценятся так, что на них можно будет купить всего лишь 20 пакетов молока.

С каждым годом на ипотечные платежи уходят всё более дешёвые рубли.

Цены на недвижимость

Благоприятный климат, близость к побережью, множество рабочих мест — всё это манит в южную столицу приезжих со всей России. В первой половине 2020 года Краснодар удерживал первое место среди городов-миллионников России по вводу жилой недвижимости.

Спрос высокий, поэтому цены растут. В 2006 году за 2 миллиона ₽ можно было купить 2-комнатную квартиру в готовом доме. В 2021 году этой суммы хватит только на студию в строящемся доме.

Поэтому велика вероятность, что к концу срока ипотеки квартира будет стоить даже больше, чем покупатель отдаст банку.

Ставка и рефинансирование

Ключевая ставка Центробанка планомерно снижалась весь 2019 и первую половину 2020 года. В марте 2021 она удерживается на уровне 4,5%. Вслед за ключевой ставкой банки снижают ставки на ипотечные кредиты.

Заёмщики могут брать жильё под меньший процент: вместо 10% в 2019 году под 5,5% в 2021 году! А с услугой рефинансирования можно не переживать, что во время покупки процент был выше, чем сейчас: ипотеку можно пересчитать с учётом актуальной ставки и уменьшить размер ежемесячного платежа.

Досрочное погашение

Не обязательно платить ипотеку весь срок, указанный в договоре. Банки позволяют гасить ипотеку досрочно.

Сделать это можно либо полностью, единовременно отдав всю оставшуюся сумму стоимости квартиры, либо частично, внося внеочередные платежи.

Частичное погашение очень востребовано: в любой момент можно вносить и по 5, и по 50, и по 500 тысяч рублей. При этом заёмщик сам выбирает, что уменьшать за счёт досрочного погашения: срок ипотеки или размер ежемесячного платежа.

Ипотечные каникулы

Многие банки предоставляют своим заёмщикам ипотечные каникулы: это когда какой-то промежуток времени ипотеку можно не платить или платить значительно меньше. Такой вариант служит подстраховкой для тех, у кого временно упал доход.

Льготные условия

Государство предусматривает разные виды смягчения ипотечной ноши. Для многодетных семей ставка на несколько процентов ниже обычной. В счёт погашения можно использовать деньги маткапитала. Давно существует отдельный вид ипотеки для военных.

Равенство платежей

В Краснодаре ипотечный платёж может быть равен ежемесячной арендной плате. Один выбирает ипотеку и платит 16 000 рублей в месяц, а другой выбирает аренду и платит те же 16 000 рублей в месяц. Однако у первого через 20 лет в собственности будет квартира, а у второго — нет.

Возможность продать квартиру

Если станет худо, заёмщик может продать квартиру и погасить долг или купить другую квартиру, подешевле. Но стоит помнить, что ипотечная квартира находится в залоге у банка, поэтому все сделки проводятся только после согласования с банком.

Недостатки ипотеки

Поговорим об объективных минусах ипотеки.

Ставки выше, чем на западе

В Европе берут жильё в кредит под 2-3% годовых. В России с такой ставкой можно купить жильё только на Дальнем Востоке. Реальная ставка в остальных регионах не ниже 5% (в 2021 году). Поэтому жильё гораздо менее доступно, чем на западе.

Оформление

Чтобы оформить ипотечный договор, заёмщик должен подтвердить свою занятость и доход. Поэтому тем, кто работает неофициально, крайне сложно открыть ипотеку. Во многих банках действует опция «Ипотека по двум документам», но по ней повышенная ставка…

Отказы

В ипотеке могут отказать без объяснения причин. Конечно, причины у банка есть, но клиенту их не озвучивают. Среди частых причин плохая кредитная история или нестабильность дохода.

Риск потерять квартиру

В любой момент жизненные обстоятельства заёмщика могут измениться (болезнь, потеря работы). И если он перестанет платить ипотеку, банк имеет право забрать квартиру и выставить её на аукцион. 

Психологическое давление

Многолетняя долговая нагрузка — это психологически нелегко. Может мучить страх потерять работу, здоровье, финансовую поддержку. Некоторые люди просто не любят быть кому-то должными, а тем более много лет подряд.

Возможно ли накопить на квартиру?

Конечно, возможно. Но такой вариант подходит меньшинству. Рыночная цена на недвижимость в Краснодаре растёт каждый год. А инфляция всегда больше ставки по вкладам. В таких условиях трудно угнаться за растущими ценами: 7 лет копили 3 млн, а желанная квартира стоит уже 5 млн. Если же удаётся накопить нужную сумму за пару лет, то однозначно стоит копить.

Вариант накопления при наличии бесплатного жилья

Предположим, вам есть где жить, и вы хотите новую квартиру за 3 млн рублей. У вас 20% первоначального взноса — 600 000 рублей. Если бы брали ипотеку на 10 лет со ставкой 6%, то каждый месяц платили бы по 26 645 рублей.

Но вы отказываетесь от ипотеки и отдаёте свои 600 000 рублей в банк на депозит с возможностью ежемесячного пополнения на 26 000 рублей (почти как ипотечный платеж). При таких условиях вероятная ставка 2,5%.

Через 10 лет на счете будет 4 263 011 рублей (расчеты можно делать на онлайн-калькуляторе) Через 10 лет накоплений желаемая квартира, вероятно, будет стоить 4 млн (из-за инфляции) или даже дороже.

Но с ипотекой вам не нужно ждать 10 лет, чтобы заехать в новую квартиру. 

При наличии бесплатного жилья накопить на квартиру реально. Но придется долго ждать. Если же ждать некогда и параллельно с накоплениями приходится платить за съемную квартиру, то ипотека всё же удобнее.

Ипотека vs аренда — основные «за» и «против»

Допустим, у вас нет проблем с одобрением ипотеки, поэтому вы выбираете между ипотекой и арендой не вынужденно, а вольно.

Ипотека Аренда

Хотите жить в своей квартире и сделать интерьер на свой вкус	+	—
Регулярно меняете районы и города проживания	—	+
Способны накопить на квартиру за 3-4 года	—	+
Не хотите спрашивать разрешения у хозяина, чтобы поселить дома еще одного жильца или домашнего питомца.	+	—
Невмоготу ощущать долговую нагрузку	—	+
Хотите иметь в собственности недвижимость	+	—

Конечно, в каждом конкретном случае нюансов может быть много. Выше мы определили, что арендная плата бывает равна ипотечному платежу. Только в случае ипотеки вы останетесь с квартирой, а в случае аренды — нет. Решайте сами: отдавать банку за своё жильё или же «дяде» за его жильё.

Аренда квартиры или ипотека на квартиру: что выгоднее аренда или ипотека в 2018 году в расчетах и примерах для Москвы и регионов

Что выгоднее аренда квартиры или ипотека на квартиру в 2018 году? Что дает аренда квартиросъемщику? Что дает ипотека на квартиру? Примеры для Москвы и регионов.

Альтернативным вариантом решения жилищного вопроса помимо ипотеки на квартиру для жителей России, нуждающихся в жилплощади, является долгосрочная аренда квартиры. Аренда или ипотека: что выгоднее в данном случае? Ответим на этот вопрос с помощью практических расчетов.

Что дает ипотека и аренда

Граждане РФ, не имеющие возможность приобрести жилье за счет собственных средств, условно делятся на две группы:

• Одни придерживаются мнения, согласно которому ипотека на квартиру-это крайне дорогой вариант решения проблемы. Это рабство и кабала на долгие годы. Аренда жилья для них дешевле и безопаснее с точки зрения невозможности утраты собственной жилплощади.
• Другие считают, наоборот, что аренда квартиры невыгодна. Платежи арендодателю не решают проблемы, а копить на собственные метры и одновременно снимать квартиру очень тяжело финансово.

Однозначного ответа, что выгоднее – аренда или ипотека – не существует. Для каждого конкретного человека и отдельной семьи он определяется совокупностью множества факторов: материальным положением, регионом проживания, планами на ближайшее будущее и т.д.

Ипотека дает:

• право собственности на приобретенное жилье (собственником залоговой недвижимости является заемщик);
• надежность (человек живет в своей квартире и сам распоряжается ей, хоть и ограничениями из-за ипотеки);
• возможность получения налогового вычета и других привилегий от государства.

При этом ипотека на квартиру сопровождается необходимость стартового капитала для оплаты первого взноса, дополнительными расходами (страховка, оценка, регистрационные издержки, ремонт, покупка мебели и техники) и существенной итоговой переплатой.

Аренда дает квартиросъемщику:

• мобильность (съемное жилье в любой момент можно сменить, если мешают шумные соседи, не устраивает инфраструктура и т.д.);
• возможность накопления (свободные средства можно откладывать на собственное жилье или с умом инвестировать);
• отсутствие необходимости наличия крупной суммы (достаточно иметь сумму за 1-3 месяца).

Аренда может сопровождаться периодичным повышением стоимости арендной платы, неожиданной необходимостью съехать со съемного жилья, невозможностью сделать ремонт или что-то поменять в квартире. Также имеется негативный момент, связанный с тем, что квартиросъемщик платит чужому человеку за жилплощадь, на которую он не имеет никаких прав.

В настоящее время разработана и готовится к реализации приоритетный государственный проект «Ипотека и арендное жилье». Ее целями являются повышение обеспеченности населения комфортным жильем, доступность ипотечных займов и развитие рынка аренды недвижимости. Предполагается строительство новых объектов, дорог и инфраструктуры.

Расчет для Москвы

Приведем далее простые математические результаты по ипотеке и аренде квартир для Москвы. Что целесообразнее: снимать квартиру или брать ипотеку и передавать квартиру в залог банку?

Ипотека

Вводные данные:

• приобретается 1-к. квартира стоимостью 5 миллионов руб.;
• первоначальный взнос – 15% (750 тысяч руб.);
• процентная ставка – 9% в год;
• срок погашения долга – 10 лет.

В итоге получаем:

• сумма ежемесячного платежа – 53,8 тысяч руб.;
• итоговая переплата – 2,21 миллиона руб.;
• необходимый доход – 90 тысяч руб.

Если не арендовать жилье, а жить в своем или у кого-то бесплатно и положить сумму первого взноса в стабильный банк на депозит с капитализацией под 4% и прибавлять к нему ежемесячно по 53,8 тыс. руб., то накопить на квартиру за 5 млн. можно примерно за 5 лет 8 мес.

В итоге получается, что квартира в ипотеку обойдется на два с лишним миллиона дороже и рассчитываться за неё придется в два раза дольше.

Однако спрогнозировать, сколько будет стоить такая квартира через 5 лет и уровень инфляции сложно.

Аренда

Исходные сведения:

• снимается 1-к. квартира в спальном районе Москвы;
• стоимость ежемесячной аренды – 30 тысяч руб.

Итого в год человек заплатит за чужую квартиру 360 тысяч руб. За 10 лет это 3,6 миллиона (без удорожания арендной платы и цены квартиры).

Сумму ежемесячного взноса на вклад возьмем из расчета разницы суммы платежа по ипотеке и суммы аренды за квартиру. В итоге получим 23,8 тысяч руб. Если их размещать на депозит также под 4% в год, то в итоге получится накопить за 10 лет около 4,6 миллионов рублей (с учетом размещения вначале 750 тысяч, отложенных на первый взнос по ипотеке).

ВЫВОД: Такая сумма почти позволит через 10 лет купить квартиру в Москве. При этом вы минимум переплатите 3,6 млн. за аренду и еще нужно будет искать где-то 400 тыс.

• Итоговая стоимость квартиры по ипотеке – 7,21 млн. рублей (если вычесть имущественный вычет 256 тыс. и сделать возврат процентов по ипотеке 287 тыс., то итоговая стоимость будет 6,67 млн. руб.);
• Итоговая стоимость квартиры при аренде и накоплении – 8,6 млн. рублей.

В итоге, если сравнивать ипотеку и съемную квартиру для Москвы, то выгоднее не арендовать квартиру, а брать ипотеку. При этом если у вас есть, где жить, то выгоднее копить на квартиру самостоятельно.

Расчет для регионов

Сделаем аналогичные расчеты для регионов. Для ипотеки возьмем следующие вводные данные для города-миллионника:

• цель – покупка 1-к. квартиры стандартной планировки и площади;
• стоимость – 2 миллиона рублей;
• срок кредита – 10 лет;
• ставка – 9% в год;
• первый взнос – 15% (300 тысяч рублей).

Сумма ежемесячного платежа составит 21,5 тыс. рублей, итоговая переплата – 884 тысяч рублей. Квартира обойдется в 2,884 миллиона рублей.

Если арендовать квартиру с ежемесячной платой в 13 тысяч рублей, то ежегодно потребуется выплачивать 156 тысяч рублей. За 10 лет получится 1,56 млн. руб. Это практически стоимость 1-к. квартиры. Логично, что многие делают свой выбор в пользу простого накопления и проживания весь этот период с родителями или же оформляют ипотеку.

Если откладывать на депозит по 21,5 под 4% в год и жить у родителей, то на квартиру можно накопить за 5 лет 8 месяцев.

Если взять опять же разницу между ипотечным и арендными платежами, то в распоряжении останется всего 8,5 тысяч рублей. В год – 102 тысячи. Разместив их на депозит на 10 лет под 4% в год, человек получит 1,69 млн. руб. в конце срока. За такие деньги удастся купить только небольшую квартиру на окраине города.

• Итоговая стоимость по ипотеке – 2,88 млн.;
• При аренде – 3,56 млн..

ВЫВОД: В итоге, ипотека здесь будет логичнее, чем аренда и попытка откладывать сумму для накопления. Слишком мала разница между кредитным и арендным платежами.

Что выгоднее

Делать прогнозы и предугадывать развитие социально-экономической ситуации в нашей стране крайне сложно. Невозможно знать, каким будет через 10 лет рынок недвижимости, условия ипотечных программ и аренды жилья. Сделать вывод о том, что выгоднее – ипотека или аренда квартиры – можно только в условиях современных реалий.

Сделать самостоятельный расчет того, что выгоднее ипотека или аренда квартиры вы можете с помощью ипотечного калькулятора.

Арендное жилье и ипотека имеют свои преимущества и недостатки. Приведем их далее.

«За» и «против» ипотеки

Плюсами являются:

• возможность быстрого заселения в квартиру;
• инвестиции в ликвидный объект недвижимости;
• получение имущественного вычета;
• возможность участвовать в льготных ипотечных программах, таких как ипотека 6% и молодая семья;
• возможность использовать материнский капитал;
• юридическая чистота сделки, гарантируемая банком.

Среди доводов «против»:

• существенная переплата;
• риск потери квартиры в случае неисполнения обязательств по кредитному договору;
• серьезная кредитная нагрузка на семейный бюджет;
• залог недвижимости и ограничение прав собственника;
• дополнительные расходы.

Важно понимать, что заключение ипотечной сделки с банком – это серьезно обязательство, неисполнение или нарушение которого может привести к крайне негативным последствиям.

Среди таких последствий: испорченная кредитная история, начисление штрафов и пеней и вероятность обращения взыскания на заложенную недвижимость.

Поэтому очень важно грамотно оценить свои реальные возможности погашения взятой суммы в банке.

Также многие не учитывают необходимость уплаты дополнительных расходов, которые могут существенно увеличить полную стоимость кредита. К таким расходам относятся издержки на покупку страховых полисов, оплата оценки приобретаемой недвижимости, госпошлины, услуги нотариусов и риелторов. Общий их объем может достигать до 10% от суммы заемных средств.

«За» и «против» аренды

Плюсы аренды:

• отсутствие существенных обязательств;
• возможность переезда и смены жилья в случае необходимости;
• отсутствие необходимости сбора пакета документов;
• возможность размещения свободных средств во вклад.

Минусы:

• нахождение в постоянном «подвешенном» состоянии (например, арендодатель может попросить съехать с квартиры в случае ее продажи);
• частый запрет на обустройство арендованного жилья (нельзя заменить мебель, сделать качественный ремонт и т.д.).

Многие люди против того, чтобы десятилетиями выплачивать серьезные суммы владельцам чужой жилплощади, а в итоге так и остаться через существенный промежуток времени без собственного жилья. Поэтому большая часть из них решается на оформление ипотечного займа.

Выбирая между арендным жильем и ипотекой, важно учесть свои личные аспекты и планы на ближайшее будущее, а именно: уровень доходов, стабильность работы, наличие дополнительных финансовых источников, регион проживания и т.д. Перед принятием окончательного решения, снимать квартиру или взять ипотеку, следует взвесить все «за» и «против» имеющихся вариантов, а также сделать простые математические расчеты.

Видео: Что выгоднее? Арендовать или купить в ипотеку? Квартирный вопрос.

Источник: https://ipotekaved.ru/