Что такое доходные дома в современной россии?

В современном мире сдачей жилья в аренду уже никого не удивишь. Некоторые люди специально приобретают квартиры для того, чтобы впоследствии сдавать их и иметь с этого прибыль.

А вот раньше, еще в девятнадцатом веке, подобная практика была невозможна. Однако существовал несколько иной вид бизнеса — доходные дома, который приносил своим владельцам немалую выручку.

Итак, что же это — доходный дом?..

Разберемся с понятием

Термином «доходный дом» принято называть жилые дома, рассчитанные на большое количество квартир. Конечно, многоэтажек-небоскребов в восемнадцатом-девятнадцатом веках не возводили, но в то время большим уже считался дом в три-четыре этажа.

Итак, подобный многоквартирный дом, принадлежащий какому-то одному частному лицу либо целой организации, лицу юридическому (например, часто владели доходными домами детские дома и приюты), строился для того, чтобы впоследствии быть сданным в аренду и приносить своему хозяину неплохой доход (оттого и такое название).

Внешний вид

Эти дома часто строились так называемой подковкой, со внутренним двориком в виде колодца, под которым нередко располагались подсобные помещения (по крайней мере, доходные дома в Санкт-Петербурге практически все построены по такому принципу). Квартирки в таких домах, разумеется, были не слишком большие, а расположение их, как правило, организовывалось либо вокруг лестничных клеток, либо вокруг коридоров.

Таким способом в современной России возводят дома общажного типа. Планировка во всех таких помещениях тоже была совершенно однотипной. Сам дом украшался какими-то архитектурными изысками лишь с фасада. На его обстановку не тратилось много средств — предполагалось не вкладывать их в доходные дома, а получать с них.

К вышесказанному стоит добавить, что в девятнадцатом веке и начале двадцатого столетия подобные дома составляли основной способ проживания для простого народа.

Владельцы доходных домов хорошо понимали, насколько прибыльно их дело, и соревновались между собой в цене. Вообще надо сказать, что чем больше квартир было в доме, тем он был дешевле.

Малое же количество жилых помещений делало доходный дом чуть ли не элитным местом для жизни, за которое требовалось и раскошелиться.

А еще часто в доходных домах размещались различные лавки и магазинчики — на первых этажах, конторы и всевозможные мастерские — выше, в подвалах располагались склады. Кроме того, нередко сам хозяин доходного дома тоже жил в нем, так что какое-то пространство уходило на его собственные апартаменты. Соответственно, на арендуемые помещения под жилье оставалось уже не так много места.

На кого ориентировались

Зачастую доходные дома строили для какой-то конкретной социальной группы, например, для университетских профессоров. А еще нередко возводили дома для наиболее бедных слоев населения.

Это были как так называемые ночлежки, где можно было только переночевать, так и дома для постоянного места жительства.

Впоследствии доходные дома стали делать ориентированными на определенные категории граждан — молодые семьи, одиноких служак без семьи, деловых людей.

История доходных домов

Нужно сделать шаг назад, в прошлое, чтобы понять, как вообще в России появились доходные дома. Не нужно думать, что их больше не было нигде, кроме нашей страны. Были, да еще как! Первые доходные дома в мире возникли не где-нибудь, а в Древнем Риме, и произошло это так давно, что просто не укладывается в голове — в третьем веке еще до нашей эры!

В Европе же популярность доходных домов невероятно возросла к середине девятнадцатого века. Тогда подобные заведения строили повсеместно, целый квартал мог состоять из одних только доходных домов.

Доходные дома в нашей стране

В России первые доходные дома начали появляться чуть раньше, в конце века восемнадцатого. Однако то были лишь первые ласточки, самый пик же, расцвет подобного строительства пришелся на ту же самую середину девятнадцатого столетия. Возникновению доходных домов предшествовали некоторые факторы.

В первую очередь в это время в двух столичных городах (а речь сейчас идет преимущественно о них, поскольку именно Москва и Санкт-Петербург подали пример остальным населенным пунктам страны) из-за активного развития науки и образования, а также резкого роста промышленности появилось большое количество нуждающихся в жилье студентов, рабочих, преподавателей, инженеров — людей, в общем, бедных, но готовых платить. Их требовалось где-то поселить, и доходные дома оказались наилучшим вариантом выхода из положения. Кроме того, в стране как раз в тот период имелись свободные финансовые средства, которые необходимо было куда-то вложить.

Пазл сошелся, доходные дома начали свое активное существование. Таким образом, доходные дома — это не только место для проживания, но еще и необходимый государству тип бизнеса.

Москва

Несмотря на свой столичный статус, первооткрывателем по части доходных домов в России Москва не была — им был Петербург, тогдашняя столица. Но Москва отставала не сильно.

Еще в девяностых годах восемнадцатого столетия первые, пробные, так сказать, учреждения подобного типа открыли свои двери и кошельки для страждущих. Для строительства отбирались только лучшие из лучших архитекторов столицы.

Они работали приблизительно в одном ключе: модерн или неоклассицизм. Самый первый доходный дом в Москве был возведен архитектором Казаковым на Ильинке; это здание, которое в те годы сдавалось внаем не только под жилые квартиры, но и под лавки, сохранилось и поныне.

Кроме Казакова, известным архитектором являлся также и Осип Бове, чьему «перу» принадлежит большое количество доходных домов столицы.

А если говорить о заказчиках, то кого только среди них не было! Бум на строительство доходных домов, на возможность получения «легких денег» охватил всех — и предпринимателей, и купцов, и учебные заведения, и даже церкви. К двадцатому веку в Москве насчитывалось уже более полутысячи подобных заведений. Все они условно делились на четыре категории. Разница заключалась в комфорте и условиях для проживания.

Итак, к первой категории относились дома «барского» типа на двадцать квартир. Ко второй — для высокооплачиваемых банковских служащих на тридцать пять квартир.

В третью категорию попадали учителя и чиновники среднего звена; дома для них имели по несколько корпусов, а сами квартиры имели довольно-таки скромные размеры.

Ну и, наконец, к четвертой категории принадлежали люди, приехавшие в Москву на заработки; в домах для них были не полноценные квартиры, а просто каморки с койками. А в подвале такого дома часто делали ночлежку для тех, кто вообще ничего не мог заплатить.

Самый расцвет строительства доходных домов в Москве пришелся на предреволюционные годы. Согласно статистическим данным, в период с 1911 по 1917 год в столице было возведено аж целых 195 домов, тогда как десятилетием раньше, например, всего 134, а в промежуток между 1891 и 1895 годами вообще смешное число — девятнадцать.

Впрочем, по другой статистике эти же девятнадцать домов эксплуатируются до сих пор; из тех же 195 домов, что были построены в начале минувшего века, «в работе» до настоящего момента остались всего… тоже девятнадцать.

Всему виной советский период — именно тогда очень большое количество доходных домов столицы было переделано под коммуналки.

Доходные дома Петербурга

Несмотря на то что активное распространение в Питере доходные дома нашли лишь в девятнадцатом столетии, существовали они в Северной Пальмире задолго до того. Удивительно, но прообразы более поздних доходных домов в Петербурге появились еще при Петре и даже благодаря ему.

Все дело в том, что Петр запретил строить в столице — именно ею Питер при царе и был — дома из чего-либо, кроме камня. А население города постоянно увеличивалось — вот и придуман был выход: строительство доходных домов.

Пока жил Петр, их успели возвести более шестисот штук, при Елизавете — и того больше, ведь именно она разрешила делать на первых этажах таких домов торговые лавки. При Елизавете, кстати, доходные дома не назывались доходными — их именовали спекулятивными.

Что при Петре, что при Елизавете доходные дома в СПб строились не выше четырех этажей. Первый пятиэтажный доходный дом появился в Северной Пальмире только в девятнадцатом веке, и тогда же началось действительно активное распространение этой новой моды.

Спрос на жилье в таких домах всегда был выше предложения — дело в том, что многие люди не желали связываться с обременительными неудобствами обслуживания собственного жилья, предпочитая просто снимать квартиру, а потому доходные дома все возводили и возводили…

Более половины построек в Питере в то время занимали именно доходные дома.

Санкт-петербуржцы бережно относятся к культурному наследию, а посему многие из данных заведений сохранились в городе и по сей день, несмотря на то что после событий 1917 года большая часть их была ликвидирована.

Доходные дома в других городах

Москва и Петербург были первыми, но не единственными городами, где действовали доходные дома. Они лишь подали пример, а за ними последовали и иные населенные пункты. Считается, по некоторым сведениям, что во всей России до революции работало свыше шестисот таких домов.

Ростов-на-Дону

«Доходный дом — это удобно и выгодно!» — поняли предприимчивые ростовчане немногим позже, чем в главных городах страны. Строительство здесь велось не менее активно, и до сих пор сохранилось около пятидесяти доходных домов Ростова, которые представляют его историческую часть. Возводятся новые доходные дома и сейчас, однако к этому вопросу мы вернемся чуть позже.

Краснодар и Сочи

А вот в Сочи и Краснодаре доходные дома начинают появляться только сейчас. Причем строятся они, конечно, не в три этажа и даже не в пять — это большущие высотки, называемые также отелями долговременного пребывания. Что за новая волна популярности доходных домов, особенно на юге России? Об этом далее.

Доходные дома и современность

В настоящее время действительно вновь началось строительство доходных домов, квартиры в которых предоставляются либо под жилье, либо под офисы. Мало того, планируется, что в Москве через два года количество подобных построек составит двадцать процентов от числа всех возводимых зданий.

Возвращение к строительству доходных домов обусловлено тем, что это на самом деле удобно для людей, которые не в состоянии сами обеспечить себя жильем, и здорово решает проблему отсутствия крыши над головой. Ведь во времена популярности доходных домов бездомных на улицах было попросту не найти.

По отзывам, доходный дом — действительно удобная вещь, которая постепенно начинает завоевывать утерянные позиции.

Интересные факты о доходных домах

1. Первый пятиэтажный дом в Санкт-Петербурге был возведен на Лиговке.
2. Только четыре процента от всего количества государственных служащих на середину девятнадцатого столетия обладали собственными квартирами, остальные предпочитали жилье снимать.

3. В пятиэтажных домах, как правило, второй и третий этажи отводились для более обеспеченных квартиросъемщиков, наиболее бедных же, в том числе неимущих студентов, селили под самый верх, ближе к чердаку и крыше.
4. Квартиры для средних чиновников имели приблизительно по две-три комнаты, кухню и помещения для обслуживающего персонала.

5. Каждый владелец доходного дома стремился выгодно подчеркнуть отличие своего дома от других, для этой цели фасады украшались.
6. Владельцы домов имели собственную прислугу, которая мыла общие лестничные пролеты. Часто в таких доходных домах был еще и швейцар, тогда в объявлении указывалось, что дом со швейцаром.

Таким образом, вопрос о том, что это — доходный дом, ясен. Осталось лишь подождать, когда доходные дома вновь распространятся по всей стране.

Доходные дома могли бы решить жилищную проблему

Доход­ные дома суще­ство­ва­ли в мире дав­но и пред­на­зна­ча­лись в основ­ном для сда­чи в арен­ду мало­иму­ще­му город­ско­му насе­ле­нию (сту­ден­там, рабо­чим, слу­жа­щим), кото­рые не мог­ли поз­во­лить себе ни покуп­ку жило­го поме­ще­ния, ни про­жи­ва­ние в гости­ни­це.

Сего­дня эта раз­но­вид­ность мно­го­квар­тир­но­го дома нику­да не исчез­ла. Напро­тив, в Запад­ной Евро­пе доход­ные дома весь­ма сего­дня попу­ляр­ны: люди не жела­ют нести бре­мя соб­ствен­но­сти и пред­по­чи­та­ют ей сво­бо­ду, кото­рую даёт арен­да.

Совре­мен­ный доход­ный дом — что это такое?

Что такое доходный дом

Доход­ные дома часто воз­во­ди­лись на сред­ства госу­дар­ствен­ных, обра­зо­ва­тель­ных или рели­ги­оз­ных учре­жде­ний, част­ных бла­го­тво­ри­те­лей и меце­на­тов.

Соб­ствен­ник доход­но­го дома сда­вал квар­ти­ры, в основ­ном одно­ком­нат­ные, жиль­цам на дли­тель­ный срок, и взи­мал с них вполне при­ем­ле­мую пла­ту, кото­рая была гораз­до ниже по цене, чем сто­и­мость само­го деше­во­го гости­нич­но­го номе­ра. Суще­ство­ва­ли так­же и бес­плат­ные дома для самых бедных.

Историческая справка: примеры доходных домов

Про­ек­ты домов были типичны:

• лест­нич­ные пло­щад­ки, гале­реи, кори­до­ры, вокруг или вдоль кото­рых груп­пи­ро­ва­лись квартиры;
• несколь­ко этажей;
• внут­рен­ний узкий дво­рик по типу колодца;
• кра­си­вый парад­ный вход, выхо­дя­щий на улицу;
• неко­то­рые дома ещё в 19 веке осна­ща­лись наруж­ны­ми лифтами.

Доход­ные дома при этом выгля­де­ли респек­та­бель­но и кра­си­во, впи­сы­ва­лись в город­ской архи­тек­тур­ный ансамбль.

Мно­гие из них сего­дня при­зна­ны куль­тур­ным насле­ди­ем и исто­ри­че­ской досто­при­ме­ча­тель­но­стью.

Самы­ми выда­ю­щи­ми­ся памят­ни­ка­ми куль­ту­ры явля­ют­ся зда­ния, постро­ен­ные вели­ким архи­тек­то­ром Гауди: его про­из­ве­де­ния до сих пор укра­ша­ют архи­тек­тур­ную жем­чу­жи­ну Евро­пы — Барселону.

На фото: Доход­ный дом Бальо в Бар­се­лоне, постро­ен­ный в кон­це 19 века.

Доходные дома сегодня

Доход­ным домом сего­дня счи­та­ет­ся любое мно­го­квар­тир­ное зда­ние, пред­на­зна­чен­ное для сда­чи в арен­ду. Из опре­де­ле­ния убра­но соци­аль­ное пред­на­зна­че­ние и сло­во “мало­иму­щий”: это озна­ча­ет, что зда­ние может быть любо­го класса.

В стра­нах запад­ной Евро­пы, осо­бен­но в Вели­ко­бри­та­нии и Гер­ма­нии доход­ный дом — это пред­по­чти­тель­ное место про­жи­ва­ния для мобиль­ных людей:

• Сего­дня ты живёшь в этой стране, и в этом горо­де, зав­тра захо­тел, и уехал на дру­гой конец зем­ли, и ника­кое ярмо в виде ипо­те­ки тебя не держит.
• Сей­час твой зара­бо­ток поз­во­ля­ет сни­мать вме­сте с дру­зья­ми неболь­шую деше­вую квар­ти­ру, но одна­жды ты пере­ез­жа­ешь в рос­кош­ные апартаменты.
• Не нра­вят­ся усло­вия или инте­рьер в этом доме? Совсем рядом мно­же­ство дру­гих поме­ще­ний, из кото­рых мож­но выбрать, что душе угодно.

Для справ­ки: В Гер­ма­нии 60% насе­ле­ния про­жи­ва­ет в доход­ных домах.

Доходные дома в России

В Москве в доре­во­лю­ци­он­ной Рос­сии суще­ство­ва­ло 800 доход­ных домов, что состав­ля­ло око­ло 40% все­го сто­лич­но­го жило­го фонда.

https://www.youtube.com/watch?v=Hy1ZWEV6WmI

Для срав­не­ния: В рам­ках экс­пе­ри­мен­таль­ной пра­ви­тель­ствен­ной про­грам­мы, соглас­но поста­нов­ле­нию пр. Моск­вы N 239 о доход­ных домах, было воз­ве­де­но в 2002 г. все­го одно зда­ние из 47 квартир.

При­ме­ры доход­ных домов:

• Дом Эко­но­ми­че­ско­го обще­ства офи­це­ров на Воздвиженке.
• Дом бес­плат­ных квар­тир (ныне там офис Роснефти).
• Дом Пер­ло­ва (ул. Мясницкая).
• Зда­ние стра­хо­во­го обще­ства на Сретенке.

На фото: Доход­ный дом Кеку­ше­вой на Остоженке

Идея о доход­ных домах вита­ет и сего­дня. В 2009 г. Грыз­лов пред­ло­жил воз­ро­дить её как доб­рую ста­рую традицию.

Так, соци­аль­ные опро­сы показали:

• пер­вое место по попу­ляр­но­сти имен­но у ДД (8,5 баллов);
• вто­рое — част­ные жилые дома (6 баллов);
• тре­тье — жилищ­ные коопе­ра­ти­вы и това­ри­ще­ства (1,9);
• чет­вёр­тое — соци­аль­ное жилье (1.15);
• пятое — при­ва­ти­зи­ро­ван­ные МКД (1).

Пред­по­ла­га­лось, что аренд­ная пла­та в доход­ном доме соста­вит от 10 до 15 тыс. руб. в месяц. В рас­чет бра­лось соот­но­ше­ние 1/9 или 1/12 от сред­ней суточ­ной пла­ты в гостинице.

Но идея о доступ­ном жилье, за кото­рый не нуж­но пла­тить огром­ную цену, засох­ла на кор­ню. (Жаль, что чело­ве­ко­лю­би­вые про­ек­ты, не при­но­ся­щие денег, у нас обре­че­ны).

Гораз­до более рен­та­бель­ным ока­за­лось стро­и­тель­ство гости­ниц или квар­тир, кото­рые сда­ют­ся посу­точ­но по диким ценам.

Уста­нов­ле­на так­же госу­дар­ствен­ная моно­по­лия на ипо­теч­ное и ком­мер­че­ское жилье под арен­ду, и огра­ни­че­ны пра­ва част­ных фирм-застройщиков.

Доходные дома не для малоимущих, а для дохода

• В 2010 г. постро­е­ны дома биз­нес-клас­са в мик­ро­рай­оне Руб­ле­во-Мяки­ни­но, но вряд ли это жильё по кар­ма­ну малоимущим.
• В 2013 г. нача­лась раз­ра­бот­ка пилот­ных про­ек­тов по стро­и­тель­ству подоб­ных домов, но так­же в отнюдь не бед­ных рай­о­нах Моск­вы: Москва-Сити, Рублево-Архангельское.
• Пер­вый доход­ный дом для ино­стран­ных биз­не­сме­нов в Москве: цена за месяц трёх­ком­нат­ной квар­ти­ры — 20 тыс. $.
• В Ниж­нем Нов­го­ро­де пла­ни­ру­ет­ся постро­ить целых пять домов по 340 квартир.
• Актив­но реа­ли­зу­ет­ся идея так­же в Ростове-на-Дону.

Для справ­ки: 50 ста­рых доход­ных домов в Росто­ве-на-Дону при­зна­ны исто­ри­че­ским архи­тек­тур­ным наследием.

Сравнение доходных домов и кооперативов

Соб­ствен­ни­ка­ми хотят быть дале­ко не все, а кол­лек­тив­ны­ми соб­ствен­ни­ка­ми тем более. В суще­ству­ю­щей ныне фор­ме коопе­ра­ти­вы и това­ри­ще­ства изжи­ва­ют себя, так как ни у жиль­цов, ни у управ­ля­ю­щих ком­па­ний нет ника­кой заин­те­ре­со­ван­но­сти в раз­ви­тии домов и каких бы то ни было вло­же­ни­ях. При­чи­на — сме­шан­ный вид собственности.

Недостатки жилищных кооперативов и товариществ

Квар­ти­ра вро­де бы при­над­ле­жит жиль­цу, но сам дом, зем­ля, все под­ве­дён­ные ком­му­ни­ка­ции, ком­му­наль­ные служ­бы — это муни­ци­паль­ная соб­ствен­ность. Жилец может исправ­но пла­тить по сче­там, но нет более зави­си­мо­го от обсто­я­тельств чело­ве­ка, чем он:

• у ЖСК или ТСЖ обра­зо­ва­лись дол­ги — в доме могут отклю­чить воду, лифт, пере­стать выво­зить мусор;
• МКД дав­но нуж­да­ет­ся в капи­таль­ном ремон­те — но он может осу­ще­ствить­ся лишь на бума­ге и стать сред­ством для отмы­ва­ния чьих-то денег;
• в доме кол­лек­тив­ных соб­ствен­ни­ков посто­ян­но есть долж­ни­ки — они поль­зу­ют­ся услу­га­ми и иму­ще­ством дома наравне с доб­ро­со­вест­ны­ми жильцами.

Все это при­во­дит к посте­пен­но­му обвет­ша­нию и запу­сте­нию домов в ЖСК и ТСЖ.

Преимущества доходных домов

В доход­ном доме, у кото­ро­го есть свой соб­ствен­ник, совсем дру­гая ситу­а­ция, так как хозя­ин заин­те­ре­со­ван в том, что­бы жилец не ушёл в дру­гой дом.

• Соб­ствен­ник не боит­ся вкла­ды­вать сред­ства в модер­ни­за­цию и раз­ви­тие: в доме могут быть авто­ном­ные ком­му­ни­ка­ции, нет пере­боя с постав­кой услуг, ремонт осу­ществ­ля­ет­ся вовремя.
• У вла­дель­ца дома нет нуж­ды бегать по жиль­цам и напо­ми­нать о дол­гах: если жилец не может пла­тить, он про­сто нахо­дит себе дру­гое, более дешё­вое поме­ще­ние по средствам.
• В доме под­би­ра­ет­ся одно­род­ный состав жиль­цов, обла­да­ю­щих при­мер­но оди­на­ко­вым уров­нем дохо­дов, нет опу­стив­ших­ся на самое дно маргиналов.
• Жиль­цам ДД нет нуж­ды соби­рать­ся на собра­ния по теку­щим делам дома, решать какие-то орга­ни­за­ци­он­ные или тех­ни­че­ские про­бле­мы: они могут про­сто жить и радо­вать­ся жиз­ни, а по жела­нию быст­ро пере­ехать в дру­гое место.
• Не нуж­но тря­стись за свою соб­ствен­ность, если она в элит­ном доме в цен­тре горо­да, и ждать, что в любой момент какие-то пре­ступ­ни­ки могут отнять и твоё жильё, и даже жизнь.

 Почему доходные дома в России не получили развития

Сего­дня в жилищ­но-стро­и­тель­ной сфе­ре сло­жи­лась стран­ная ситу­а­ция, в кото­рой искус­ствен­но под­дер­жи­ва­ет­ся дефи­цит деше­во­го жилья.

За гра­ни­цей даже на малень­кую зар­пла­ту чело­век может снять квар­ти­ру и жить, пусть и без изли­шеств, но со всем необ­хо­ди­мым.

Наши же мало­иму­щие граж­дане вынуж­де­ны с про­тя­ну­той рукой про­сить у госу­дар­ства под­держ­ку в виде суб­си­дии или наде­ять­ся на соци­аль­ную арен­ду. Им дози­ро­ва­но выде­ля­ют­ся подач­ки, но так, что­бы обес­пе­че­ны были не все жела­ю­щие, и дефи­цит жилья был сохранен.

Госу­дар­ство же реаль­но помо­га­ет толь­ко бога­тым сло­ям полу­чить ещё боль­ший доход:

• В Думе лоб­би­ру­ют­ся инте­ре­сы ком­мер­че­ских кругов.
• Под­дер­жи­ва­ют­ся высо­кие цены на жильё: если бы велось актив­ное стро­и­тель­ство доход­ных домов и соци­аль­но­го жилья, цены бы дав­но упа­ли. Но это не выгод­но клас­су домовладельцев.
• Клю­че­вая став­ка в Рос­сии одна из самых высо­ких в мире, что при­ве­ло и к самой доро­гой ипо­те­ке. Но сни­жать её бан­ки­рам невы­год­но, и госу­дар­ство их в этом под­дер­жи­ва­ет: ком­пен­си­ру­ет всё поте­ри по льгот­ным став­кам не насе­ле­нию, а банкам.
• Насе­ле­нию вну­ша­ют мысль о выго­де ипо­те­ки, (в кото­рой чело­век пла­тит двой­ную или трой­ную цену за квар­ти­ру, в любой момент может поте­рять и свои день­ги, и квар­ти­ру, и стать веч­ным бан­ков­ским долж­ни­ком. И вновь встать с про­тя­ну­той рукой, про­ся мило­сты­ню у госу­дар­ства в виде реструк­ту­ри­за­ции дол­га)

Ипотека 6% и доходный дом

Но ведь бан­ков­ский про­цент пада­ет! — могут воз­ра­зить оппо­нен­ты. Ситу­а­ция как в анек­до­те: рань­ше ипо­те­ка была по 12%, а сей­час по 6%.

Одна­ко при бли­жай­шем рас­смот­ре­нии ипо­те­ка 6% ока­зы­ва­ет­ся иллю­зи­ей и обма­ном. Рас­смот­рим реаль­ный при­мер. Пред­по­ло­жим, кре­дит в раз­ме­ре 3 млн. руб. берет­ся на 15 лет в Сбер­бан­ке. Пер­во­на­чаль­ный взнос — 600000 руб. (20%).

• По усло­ви­ям бан­ка выда­ча льгот­но­го 6% ‑го кре­ди­та воз­мож­на толь­ко при стра­хо­ва­нии не толь­ко недви­жи­мо­сти, но и лич­но­го стра­хо­ва­ния (хотя вто­рое — нару­ше­ние прав заем­щи­ка). Это добав­ля­ет еже­год­но око­ло 14000 руб. в год (при стра­хо­вом тари­фе 0,5%), то есть фак­ти­че­ски в пер­вые три года про­цент будет состав­лять не 6, а 6.5%. В насто­я­щее вре­мя по 6.7% мож­но взять ипо­те­ку в новострой­ке без вся­ких льгот, но при опре­де­лен­ных требованиях.
• Пере­стра­хо­ва­ние про­из­во­дит­ся каж­дый год на остав­шу­ю­ся сум­му кре­ди­та, что долж­но умень­шать стра­хо­вую выпла­ту. Но с уче­том того, что банк вна­ча­ле ста­ра­ет­ся взять с заем­щи­ка свои про­цен­ты, а потом уже сам кре­дит, пер­вые 7 лет долг по телу кре­ди­та будет умень­шать­ся крайне мед­лен­но, поэто­му и сум­ма стра­хов­ки будет менять­ся незначительно.
• Льго­ты предо­став­ля­ют­ся толь­ко на три года. (Хоти­те ещё на пять — рожай­те тре­тье­го), а осталь­ные 12 лет при­дёт­ся пла­тить по фик­си­ро­ван­ной ставке.

Обра­ти­те вни­ма­ние! Став­ка фик­си­ру­ет­ся в раз­ме­ре клю­че­вой став­ки на дату заклю­че­ния дого­во­ра (в насто­я­щий момент она рав­на 7,25) + 2%. Это озна­ча­ет, что остав­ши­е­ся 12 лет заем­щик будет выпла­чи­вать ипо­те­ку по 9.

25% (с уче­том стра­хов­ки — это фак­ти­че­ски 10%), даже если клю­че­вая став­ка к тому вре­ме­ни соста­вит 4 — 5 %.

Таким обра­зом, остав­ши­е­ся 12 лет из 15 ипо­те­ка может ока­зать­ся откро­вен­ной обди­ра­лов­кой, чуть ли не в два раза доро­же предо­став­ля­е­мо­го на стан­дарт­ных усло­ви­ях кредита.

Вто­рой при­мер: Ипо­те­ка в новострой­ке 6.7%

На самом деле, здесь так­же 6.7% и не пахнет:

• если заем­щик не име­ет зар­плат­ную кар­ту, добав­ля­ет­ся 0.8%;
• за отказ от доб­ро­воль­но-при­ну­ди­тель­но­го лич­но­го стра­хо­ва­ния — еще 1%;
• за отсут­ствие справ­ки НДФЛ‑2 — 0,8%;
• за отказ про­ве­сти элек­трон­ную реги­стра­цию ипо­теч­но­го дого­во­ра — 0.1%;
• за то, что выбра­на не та фир­ма-застрой­щик, с кото­рой сотруд­ни­ча­ет банк — 2%.

В ито­ге тариф 6.7 % вырас­та­ет до 9,6 %.

Чем всту­пать в такую псев­до-деше­вую ипо­те­ку, не луч­ше ли было бы:

• Сред­ства, пред­на­зна­чен­ные для пер­во­го ипо­теч­но­го взно­са, поло­жить на нако­пи­тель­ный депозит.
• Снять квар­ти­ру в доход­ном доме за 10 тыс. руб. в месяц на 10–15 лет.
• Купить через этот пери­од себе жильё на собран­ные средства.

Читай­те на эту тему: Что выгод­ней — ипо­те­ка или копить.

Но види­мо, недо­ро­гие доход­ные дома не появят­ся до той поры, пока не изме­нит­ся госу­дар­ствен­ная поли­ти­ка под­держ­ки оли­гар­хи­че­ской про­слой­ки, когда гла­вен­ству­ю­щей целью ста­но­вят­ся сверх­при­бы­ли одно­го про­цен­та населения.

К сожа­ле­нию, хоро­ши­ми иде­я­ми как все­гда поль­зу­ют­ся афе­ри­сты: об этом видео.

Доходные дома: что это значит, какие бывают и как вести бизнес

Главная / New Meter / Доходные дома: что это значит, какие бывают и как вести бизнес

Сдавать в аренду недвижимость и никогда не работать — мечта многих наших граждан. Это кажется простым и безумно выгодным бизнесом. Правда, на доход от сдачи в аренду одной квартиры особо не пошикуешь. А что, если сдавать в аренду не квартиру, а целый дом? Наверное, именно эта идея пришла в голову создателям доходных домов. Сегодня это выгодный бизнес. Поговорим о том, что такое доходный дом в России и Питере, какие у него есть особенности, как им управлять и т. д.

Что такое доходный дом

Доходные дома в России появились примерно в конце XVIII — начале XIX века. Удивительно, но еще в начале XX века в Санкт-Петербурге по разным данным около 75-85 % населения проживало именно в такой недвижимости.

Доходный дом — дом, состоящий из квартир или помещений, которые сдаются в аренду. При этом в каждом помещении есть коммуникации — туалет и ванна, кухонная техника, а часто и полная меблировка.

Чем же он отличается от гостиницы? Различий несколько:

• В доходном доме недвижимость сдается на длительный срок.
• В гостинице цена аренды выше.
• В доходном доме мебели и техники может и не быть, только самое необходимое вроде кухонной плиты, ванной, унитаза.
• В доме помещения сдаются при условии заключения договора найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования или найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Но самое главное отличие в том, что, как правило, такой дом строит сам инвестор-застройщик. Т. е. он изначально делает специфическую планировку таким образом, чтобы сдавать недвижимость в аренду. Поэтому можно выделить следующие особенности доходного дома:

• Используются бюджетные, но качественные материалы. Если на обычной многоэтажке застройщик может сильно экономить, ведь он продаст квартиры и забудет о доме, то ремонт и обслуживание доходного дома ложится на его плечи. Так что использовать некачественные материалы попросту невыгодно.
• Стандартные помещения. Планировка доходного дома всегда очень простая, ориентирована на спрос на помещения в конкретном регионе/области/районе. Обычно все квартиры одинаковые, без изысков.
• Однокомнатные и студии. В любом регионе России самое востребованное арендное жилье — это однокомнатная квартира, поэтому большинство помещений доходного дома именно такие.
• Платные дополнительные услуги. Часто возле дома предусматривают платную парковку для жильцов, это еще один надежный источник дохода. Кроме того, на первом или цокольном этаже предусматривают нежилые помещения под сдачу — для магазинчиков, офисов, парикмахерских и т. д.

Виды доходных домов

На сегодня в России и Санкт-Петербурге можно выделить следующие типы доходных домов:

1. Гостевой дом. Один из самых доступных видов бизнеса. Обычно хозяева строят 2-3 этажный дом, разделенный на 5-10 небольших квартир. Сами проживают тут же. Преимущество — быстрая окупаемость (около 3-5 лет) и небольшие начальные инвестиции (в разных регионах от 1,3 до 2,5 млн рублей).
2. Таунхаус. Сравнительно новый тип доходного дома. Представляет собой жилье с отдельным входом. Вложения тут нужны большие — от 8-10 млн и более. Окупаемость — от 5 лет.
3. Мини-отель. Жилье обычно сдается на менее длительный период, чем в других типах домов. Чаще всего хозяева получают приличный доход от дополнительных услуг — спа-салона, проката велосипедов/самокатов, массажного кабинета, кафе и т. д.
4. Многоквартирный доходный дом. По сути, обычный жилой дом, но все квартиры в нем не продаются, а сдаются в аренду. Доходность составляет около 5 % годовых.
5. Хостел — сегодня пользуется просто бешеной популярностью. Проживающие размещаются по несколько человек в комнате, по факту им предоставляется только койко-место. Первоначальные инвестиции самые доступные — от 500-600 тыс. рублей, а окупится такой бизнес примерно за 1-2 года.

Доходный дом как бизнес: а стоит ли?

Если вас заинтересовал доходный дом как бизнес, хотим рассказать кратко, какие плюсы и минусы, особенности нужно учесть, чтобы не прогореть.

Плюсы ведения такого бизнеса:

1. Получение пассивного дохода. Для многих именно этот плюс перевешивает все минусы: вам не нужно ходить на работу, беспокоиться, не уволят ли. Вложились на начальном этапе — нашли жильцов — получайте доходы.
2. Низкая конкуренция. Доходные дома хоть и распространены в нашей стране, но спрос на жилье в аренду есть всегда, а во многих городах он растет гораздо быстрее предложения. Если вы проживаете в крупном городе, райцентре, курортном поселке или городке, этот бизнес точно будет выгодным.
3. Простое управление доходным домом. Вам не нужно искать поставщиков продукции, что-то производить и искать продавцов. Схема доходного дома как бизнеса предельно простая и не требует сложных расчетов.
4. Легко погашать кредит на бизнес. Если для первоначальных инвестиций вы использовали заемные деньги, то погашать такой кредит будет просто — плату можно вносить из денег, получаемых от жильцов в счет оплаты аренды. Это стабильный доход, так что просрочек и неуплаты по займу можно не бояться.

Есть ли минусы у этого бизнеса? Конечно, и без них не обошлось:

• Кредит все же — всегда риск. Если вы где-то просчитаетесь, можно попасть в долговую яму. Поэтому заранее составляйте бизнес-план доходного дома, и только после учета всех рисков берите заём.
• Риски неуплаты. Не все жильцы ответственно относятся к моменту оплаты, поэтому платежи могут задерживаться, задерживая и выплату кредита, например, снижая доходность и увеличивая срок окупаемости.
• Проблемы с соседями. Сегодня ведется настоящая борьба с хостелами: не все хотят видеть толпы гостей неподалеку от постоянного места проживания. Так что заранее продумайте, как, например, улучшить шумоизоляцию и снизить вероятность возникновения препираний с соседями.

В целом же процесс создания такого бизнеса выглядит примерно так:

1. Выбирается место, где будет будущий доходный дом. Лучший вариант — неподалеку от хороших транспортных развязок, остановок, деловых центров или заводов.
2. При строительстве с нуля нужно продумать планировку. Что это будет — хостел, мини-гостиница, таунхаусы?
3. Берется кредит на стройку или покупку готового здания.
4. Готовая недвижимость оснащается всем необходимым, чтобы пройти проверку пожарной безопасности. Также устанавливается техника, мебель.
5. Даются объявления об аренде жилья, ищутся жильцы, происходит заселение.

Мы выяснили, что значит доходный дом, какие типы таких домов бывают и выгодно ли начинать бизнес в этой сфере. Теперь решение за вами — начинать бизнес, брать кредит или оставить эту идею. Просчитайте все риски заранее, составляйте бизнес-план и решайтесь!

Что такое доходные дома

Доходный дом — многоэтажное здание, по типу современных гостиниц, но нацеленное на длительное проживание постояльцев. Феномен доходного дома появился в 18 веке, но наибольшее распространение получил в 19 веке и был популярен вплоть до начала Первой Мировой Войны.

Важно отметить, что до сих пор за границей доходные дома считаются одними из самых прибыльных и эффективных в плане использования недвижимого имущества. След в истории доходных домов столь значителен, что схожим понятием обозначают архитектурный стиль Западноевропейских стран позапрошлого века.

В царской россии

Первое появление доходных домов в России датируется концом 18 века. Ряд домов вырос на московской Ильинке по заказу богатых купцов Калинина и Павлова с целью пополнить состояние. Занимался проектировал некий мастер Казаков.

Богатеи не пожалели денег на хорошую отделку, поэтому доходные дома вышли настоящим произведением искусства. Здания вместили в себя торговые ряды и жилые комнаты для сдачи в наем.

ВНИМАНИЕ! Именно с конца 18 века начинается своеобразная традиция доходных домов — оставлять первые этажи для торговых и складских нужд, остальные презентовать постояльцам. Причем, состоятельные жильцы из-за скупости хозяина могли доплачивать за этаж повыше и с лучшим видом.

Аналогично Калинину строительством занимался О.С. Бове. Он поспособствовал в расширении книжного бизнеса для купца Глазунова. И, следую нарождающейся традиции, первые этажа так же были отданы под книжные лавки.

За свое время существования доходные дома строились в абсолютно разных стилях. Из самых популярных стилей можно отметить модерн, неорусский стиль или же неоклассика. Во многом архитектура зависит от состоятельности заказчика и будущих постояльцев.

В доходные дома вкладывались не только богатейшие лица страны, но и служители церкви, организации и прочие объединения. Соответственно, от этого зависит и контингент, который снимет комнату или квартиру в доме.

Особую популярность доходные дома приобрели в Петербурге. Частично, развитию способствовал административный аппарат: оперативно решались вопросы с подведением коммуникаций, благоустройством улиц, рядом с которыми обустроен дом.

К слову, обеспеченные жильцы совершенно не заботились о бытовых проблемах. Все вопросы решались исключительно владельцем доходного предприятия. У знати и военных доходные дома получились наивысшую популярность, позволяя со всеми удобствами перемещаться по стране. Конечно, тяжело найти доходный дом в захолустье, но в городах-столицах регионов жить можно было с комфортом.

Постоялец при заезде в доходный дом проходил регистрацию в полиции и затем просто оплачивал ежемесячное проживание. Причем, владелец не имел права выгнать жильца, если тот вносил стабильную плату. К услугам граждан же был обширный список доходных домов на любой кошелек.

Конкуренция, как ни странно, привела к банкротству многих доходных домов. Отметим, что прибыль подобных гостинец была крайне высокая. Большую прибыль приносили незащищенные слои населения: студенты, бедняки, маргинальные слои общества.

Доходные дома для таких граждан представляли собой убогие, маленькие «ночлежки» с минимальным набором удобств. Часто картонные перегородки между комнатами, кухня и санузел совмещенные.

Несмотря, на развитие нового вида бизнеса пик популярности пришелся на конец 19 века и пришел к упадку после революции 1917 года. После переломного момента в истории страны доходные дома были расформированы и стали прототипом современных коммунальных квартир.

Современное состояние

Инвестирование в недвижимое имущество по-прежнему остается самым стабильным сохранением денег для граждан. При современном пресыщении рынка жилья развитие доходных домов позволит создать конкуренцию и существенно снизить стоимость жилья.

При активном строительстве доходных домов многие граждане смогут исполнить свою мечту: переехать в комфортные условия из старого жилья, переселить детей в отдельную квартиру и т.д.

Конечно, это по сути аренда на длительный срок, но как первый шаг в улучшении жизни граждан и дополнительного дохода государства.

В конце «нулевых» Государственная дума предложила возродить идею доходных домов. Многие члены правительства согласились с инициативой. Подобный проект планировалось осуществить в Нижнем Новгороде.

Для новостроек даже был определен контингент — молодые семьи до 30 лет. Средняя стоимость жилья без коммунальных платежей устанавливалась в районе 15.000 рублей.

ВНИМАНИЕ! В Москве действует доходный дом для иностранных граждан со средней ценой в 20.000 долларов.

В конечном итоге все задумки остались в виде планов и проектов. Справедливости ради, стоит сказать, что в Ростове есть несколько доходных домов премиум класса. И пользуется огромной популярностью. Но это капля в море по сравнению с общим состоянием доходных домов в России.

Причины неэффективности

Некоторые специалисты отмечают следующие причины из-за которых в России не развито строительство доходных домов. В отличии от европейских стран, где этот бизнес крепко стоит на ногах.

• Отсутствие моментальной прибыли. Для современных бизнесменов отсутствие дохода «здесь и сейчас» критический важный фактор нежелания вкладываться в доходные дома. Среднее время для окупаемости здания — 10 лет.
• Искусственный рост цен на недвижимость. В целом на гражданина России приходится меньше жилья, чем гражданина Европы. Это способствует необоснованному росту цен на недвижимость и не желание вкладываться в доходные дома, как не прибыльный бизнес.
• «Ипотечная» направленность рынка. К сожалению, государство охотней выдает деньги на ипотечные займы, вместо строительства доступного, социального жилья или погашения хотя бы части аренды жилья.

Граждане вступают в долгосрочные платежные отношения, часто не имея возможности просто вносить суммы по кредиту на жилье. Формирует своеобразный замкнутый круг, когда поддержка государства малоимущих слоев населения провоцирует последних вступать в ипотечную зависимость.

ВАЖНО! Некоторые специалисты полагают, что строительство доходных домов в современных реалиях экономически убыточно изначально. Со временем подобные здания способствуют развитию маргинальной прослойки общества и прекращению в трущобы.

Плюсы

Не смотря на безрадостную перспективу развития доходных домов, рассмотрим очевидные плюсы, которые может принести подобный вид жилья:

1. Организатор рабочих и бытовых процессов доходного дома одновременно и владелец здания. Он заинтересован в эффективной работе и получении прибыли, в отличии от обычных домов, где управлением могут заниматься несколько организаций.
2. Квартиросъемщик сможет подобрать жилье по нраву и достатку. Не нужно вести бесконечную войну с коммунальными и прочими службами. Это способствует появлению у каждого доходного дома постоянной клиентуры.
3. При временных денежных трудностях можно взять жилье подешевле. При увеличенном достатке — апартаменты посолиднее. Таким образом формируется постоянная прослой граждан в каждом отдельном доме.
4. Жилец полностью избавляется от обязанностей решать вопросы по управлению домом.
5. В целях повышения репутации и увеличения прибыли владелец будет делать все возможное дабы обезопасить постояльцев. Пьяные драки или громкие песни со стороны улицу пресекаются на корню.

Феномен: Доходные дома и их интерьеры

Квартиры в домах дореволюционной постройки пользуются большим спросом. Но не только потому, что удачно расположены. У доходных домов весьма интересно организованы планировки. И после масштабной реконструкции (ремонтом это не назовешь), квартиры в них обещают быть очень комфортными. Даже для взыскательного современного покупателя.

ПО ТЕМЕ…

На фото: доходный дом Перлова на Мясницкой улице, 1980 год. Фото с сайта russiainphoto.ruАренда времен ДостоевскогоВ наши дни квартиру под сдачу можно найти в любом многоквартирном доме — хоть в центре, хоть на окраине. Такие квартиры перемежаются с обычными, в которых живут владельцы.

А вот в XVIII веке для этого строили специальные дома

— доходные. В Российской империи доходные дома появились в конце XVIII века. А уже на рубеже XIX–XX веков в том же Петербурге на их долю приходилось почти 80% построек.

Их популярность легко объяснима: жильцам не нужно было обременять себя обязанностями по содержанию собственного жилья (и платить налоги). А хозяевам было комфортно «масштабировать» интерьеры доходных домов под нужды текущих арендаторов. Особенности планировки тому способствовали.

На фото: доходный дом Н.Н. Никонова на Колокольной, 11, Санкт-Петербург. Фото с сайта nrfmir.ru1. Двойная анфиладаОкна домов выходили на две противоположные стороны — на улицу и во двор, а внутри дома получалась двойная анфилада комнат. Вдоль уличного фасада располагались парадные помещения для приема гостей, с обратной стороны — жилые. Исторически планировка предполагала, что парадные комнаты выходят на улицу. Хотя в наше время больше ценятся окна во двор — из-за отсутствия шума.Чем это интересно: Раньше квартиру с двумя анфиладами и престижным уличным фасадом можно было сдать подороже (и тем она была ценна). А сейчас двойная анфилада позволит вам насквозь проветривать помещения, охлаждать безо всякого кондиционера — тоже плюс.

Планировка квартиры в бывшем доходном доме на Новой Басманной, Москва. Окна выходят на две стороны

На фото: одно из главных достоинств анфиладной планировки — такая квартира выглядит светлой и воздушной

2. Проходная спальня

Анфиладная планировка предполагала «проходное все». В том числе и спальни — это воспринималось совершенно нормально: жильцы проигрывали в уединении, но зато выигрывали квадратные метры за счет отсутствия коридора.

Примерно с 60 годов XIX века в квартирах появляются коридоры, но они в основном предназначены для слуг, хозяева продолжают пользоваться анфиладой.

Чем это интересно: Современные архитекторы также агитируют избавляться от коридоров в пользу круговых обходов.

ОБ ЭТОМ…

Увеличим КПД: Неочевидные идеи для маленьких квартир

На фото: в этой четырехкомнатной квартире в современном монолитном доме на севере Москвы архитектор Ирина Крашенинникова воспроизвела классическую анфиладную планировку доходных домов. Пространство квартиры разделили на три зоны: общую, взрослую и детскую. Каждая состоит из анфилады помещений

3. Два входаОбычно парадная анфилада начиналась кабинетом для приема посетителей (обустраивался богаче, чем обычный), а в дальней части квартиры планировали технические помещения: комнаты прислуги, кухню, санузлы и черную лестницу. Главное преимущество такой квартиры — два отдельных входа.

Чем это интересно: Квартиры в доходном доме обычно имеет довольно приличную площадь.

А значит, жилье (в современных реалиях) можно поделить на две части — одну оставить себе, а другую отдать детям или сдавать в аренду. Или сейчас сдавать, а через много лет объединить.

Купить соседние квартиры в обычном доме и соединить — не так и просто: мы рассказывали об этом в статье по ссылке ниже.

ПО ТЕМЕ…

Планировка: Объединяем две квартиры — что можно, а что нельзя4. Деление на «модули»Стены доходных домов были несущими, а помещения располагались так, чтобы квартиру удобно было делить на «модули». Арендодатель объединял их по своему желанию, подстраиваясь под потребности рынка.Квартиранты могли получить в свое распоряжение как одну большую квартиру с двумя входами, так и меньшую по размеру — с одним входом. Максимально «модуль» можно было поделить на четыре части, тогда отдельно сдавались разделенные уличная и дворовая анфилады комнат. А кухни при этом могли располагаться в любом месте квартиры.В середине XIX века появились рукомойники и отхожие места, соединенные трубой с выгребной ямой. Начинает формироваться новая планировка квартир — секционная. В ней кухни поэтажно должны располагаться одна над другой, а не в любом месте квартиры, как это было раньше. Принцип секционной планировки является единственным и в наше время — ничего нового в планировке квартир не изобреталось уже более ста лет.

Чем это интересно: Даже если на историческом плане в «архивах» вы найдете иное расположение мокрых зон, БТИ вряд ли ли вам согласует их восстановление. Придерживаться придется именно секционного принципа.

На фото: ванная комната в пятикомнатной квартире бывшего доходного дома Ю.С. Бака в Санкт-Петербурге восстановлена в первозданных границах

5. Габариты помещенийВажно различать исторически древние и более новые (дореволюционные) доходные дома. Те дома, что помнят Белинского и Гончарова принципиально отличаются от тех, где бывали Гумилев и Ахматова. Квартиры постепенно становились ниже: вместо 4,2 м — 2,8 м. Средняя площадь комнаты — около 11 кв.м. Для экономии места появились совмещенные санузлы, а в однокомнатных квартирах — кухонные ниши вместо кухонь. Квартиры все чаще оборудуются встроенной мебелью.

Чем это интересно: Ничего не напоминает? Ведь это знакомые нам малометражные хрущевки. Их изобрели именно тогда, до революции — при оптимизации строительства доходных домов (и жилья для сдачи в аренду).

Юлия Голавская

На фото: высота потолка в этом бывшем доходном доме —3,6 м— позволила сделать очень высокие двери (2,30 м), порталы с десюдепортами (50 см), карниз (20 см) и межкомнатную фрамугу высотой 40 см

6. Разные стили для всех помещенийТакая мода появилась в середине XIX века. Зал в «греческом вкусе», столовая и приемная — в «византийском», гостиная — в «новофранцузском», спальня — в «китайском», ванная — в «восточном», будуар — во «вкусе Помпадур», садовый зал или зимний сада — в «помпеянском стиле» и т.д.

Чем это интересно: Оформление комнат в разном стиле — решение на любителя. Но и сейчас у него есть свои поклонники. Такой вариант делает квартиру как минимум небанальной.

7. Частые окна

В отличие от современных новостроек, где на сто квадратов может быть всего два окна, доходные дома и квартиры в них отличает обилие окон. Скорее, можно «пожаловаться» на узкие простенки между ними.

Чем это интересно: При перепланировке у вас никогда не возникнет ситуации, что спальня или другая комната останется без окна.

8. Деление «на уголки»Было востребовано в последней трети XIX века. В парадных комнатах появилась мягкая мебель — удобная, небольших размеров. Многочисленные диваны делили пространство гостиной на несколько уголков (зон, как мы бы назвали их сейчас). Так гости могли общаться группами по интересам — каждая в своем уголке. Зонировать пространство помогали различные портьеры, ширмы и декоративные решетки. В каждой части пространства было обилие безделушек, статуэток, ваз с цветами, салфеток, тяжелых бархатных узорчатых скатертей, драпировок. Стены плотно увешивали небольшими гравюрами в рамочках, картинами и фотографиями.

Чем это интересно: Функциональное зонирование пространства — одна из главных особенностей современных интерьеров. Причем зонировать помещение можно не только мебелью и предметами интерьера, но даже обычным светом.

ПО ТЕМЕ…

Как правильно: Использовать в интерьере архитектурный свет

8.

Декорирование растениямиВ XIX веке была модной мебель для растений — цветочные столики, этажерки-жардиньерки, кресло «сиамские близнецы»: вообразите два срощенных полукресла с сиденьями, слегка повернутыми друг к другу (между ними ставили растения). А еще в XIX веке было принято украшать композициями из цветов камины — конечно, в тот период, когда они не использовались. Повторить этот прием можно и сейчас — например, в случае с фальш-камином.

Чем это интересно:Живые растения в доме — популярная интерьерная тенденция. Цветы рекомендуют убрать с подоконника и активно интегрировать в жилой интерьер.

ПО ТЕМЕ…

Микротренды: Мода на сад в интерьере. Внезапно иной

ВАША ОЧЕРЕДЬ…

Есть ли в вашем городе доходные дома? Насколько недвижимость в них привлекательнее, чем в новостройках или чуть более новом «старом фонде»? Возможно, вы работали с квартирами в доходных домах или даже живете в такой — поделитесь опытом в разделе комментариев под статьей

Что означает понятие «доходный дом» и когда оно появилось?

Доходным домом раньше называли многоквартирное жилое здание для сдачи в аренду. Такие дома сформировали в 1830–40-е годы отдельный тип европейской архитектуры, а к началу XX века стали одним из основных видов городского жилья. Название зданий было обусловлено функцией: их строили для получения дохода.

Многоэтажные дома для сдачи в аренду существовали еще в Древнем Риме — их называли «инсулы». В Новое время к этой практике вернулись в Англии, Франции и Германии.

Строительный бум доходных домов начался в середине XVIII века — время промышленной революции, когда города росли, а рабочие фабрик нуждались в доступном жилье.

В России первые доходные дома появились в Петербурге в XVIII веке. Их строили из дерева, покрывали штукатуркой и называли «спекулятивными».

В Москве первый доходный дом возвели в 1790-х годах: на улице Ильинка за пять лет выросло трехэтажное здание, украшенное портиком и арками по проекту архитектора Матвея Казакова.

Массовое строительство таких домов по Российской империи пришлось на период с 1890-х до начала Первой мировой войны.

Памятники «доходной» архитектуры можно встретить в Саратове, Казани, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Иркутске, Томске и других городах.

До революции 1917 года доля доходных домов в жилом фонде Петербурга и Москвы составляла до 80% и 40% соответственно. В советское время многие из них стали коммуналками.

Типичная планировка доходных домов часто выстраивалась иерархично: первые этажи занимали владельцы модных салонов и ресторанов, на вторых заседали конторские служащие, на третьих селились промышленники и банкиры. Верхние этажи отводились разночинным жильцам статусом ниже, а мансарды и чердаки сдавали богеме, студентам и отставным военным.

Экстерьер доходного дома мог отражать новые архитектурные веяния. Например, в Петербурге проектировали дома в разных стилях — неомавританском (Александра Мурузи), псевдорусском (Николая Басина), «кирпичном» (купчихи Львовой); в Москве — в неоготическом (Антона Фролова), китайском (Сергея Перлова) и «сказочно-былинном» (Зинаиды Перцовой).

Доходные дома оставили глубокий след в российской культуре. Александр Пушкин постоянно жил в съемных квартирах.

Из тесной комнатушки в мансарде доходного дома в Столярном переулке в Петербурге отправился убивать старуху-процентщицу Родион Раскольников.

В коммунальной квартире №50 доходного дома Ильи Пигита на Большой Садовой в Москве Михаил Булгаков писал «Белую гвардию», а потом перенес ее быт на страницы романа «Мастер и Маргарита».