Однако эта небольшая группа жилых комплексов обладает огромным финансовым и еще большим медийным весом. Они образуют «высшую лигу» московской недвижимости с совершенно особым порядком цен.
Одна квартира на Ордынке стоит как 25 у «Лосиного острова», а одна квартира на Малой Бронной — как 80 квартир в Новой Москве. Покупки в массовом сегменте — это статистика, покупки в элит-классе — это светская хроника.
Элитными их делает не только предложение во всем великолепии своих эксклюзивных опций, но и состав спроса, в который входят бизнесмены, топ-менеджеры крупнейших корпораций и представители шоу-бизнеса.
Авангард элит-класса образуют пять проектов, в которых высокий прайс сочетается с высокими темпами реализации. Это клубные дома «Бродский» и White Khamovniki в Хамовниках, комплекс ORDYNKA в Замоскворечье, апарт-отель Fairmont & Vesper Residences и отреставрированный особняк XIX века «Кузнецкий мост 12» в Тверском районе — в совокупности они охватывают более 60% спроса и выручки.
Fairmont & Vesper Residences
Каждый из указанных проектов выстраивает собственную идентичность, выделяющую его в линейке элитного предложения. Так в ЖК White Khamovniki делается акцент на его стильную модернистскую архитектуру.
Fairmont & Vesper Residences предлагает сервис на уровне пятизвездочного отеля (включая услуги портного, няни, горничной, шеф-повара, личного водителя, а также доставку блюд из ресторана, свежих цветов и фруктов).
«Кузнецкий мост 12» апеллирует к историческому бэкграунду и утонченной отделке, выполненной с участием французского бренда Lalique.
Комплекс ORDYNKA — это группа домов образующая мини-квартал с высокой степенью приватности, собственным садом и различными форматами недвижимости (квартиры, классические апратменты, апартаменты с патио, пентхаусы и реконструированная усадьба). Преимуществом 14-этажного ЖК «Бродский» является выход к Саввинской набережной и панорамные виды на центр столицы.
White Khamovniki
Девелоперские продукты, которые предлагается в перечисленных комплексах, практически не различаются по своим качественным характеристикам. Это недвижимость примерно одного уровня, и уровень этот предельно высокий. Основным конкурентным фактором здесь становится локация.
«Кузнецкий мост 12», ORDYNKA и Fairmont & Vesper Residences, будучи расположенными в границах Садового кольца или на первой линии от него, имеют тем самым ценный бонус и могут выгодно эксплуатировать предрассудки потенциальных покупателей, уверенных в исключительном статусе этой территории.
Тем не менее хамовнические проекты успешно борются с ними за VIP-аудиторию.
«Кузнецкий мост 12»
Среди покупателей выделенного пула элитной недвижимостью самым известным светским персонажем, безусловно, является Ксения Собчак. В декабре 2018 года она приобрела два машино-места в ЖК «Бродский» площадью 16,4 и 21,6 кв. м.
В тот же день мать Ксении сенатор Людмила Нарусова купила там две квартиры на восьмом этаже общей площадью почти в 325 кв. м. Поскольку сделки были проведены в закрытом режиме, о реальной стоимости нового жилья семьи Собчак можно судить, опираясь лишь на приблизительные оценки.
Ориентировочно бюджет покупки должен составлять не менее 280 млн рублей. За несколько месяцев до этого Собчак опубликовала пост на своем аккаунте в Instagram’е, где призналась, что именно в «Бродском» находится «квартира ее сбывшейся мечты».
Также, по мнению телеведущей, в суперэлитном сегменте работают только три «достойных игрока» — Vesper, Capital Group и Barkli. Дебют Ксении Собчак в качестве эксперта по недвижимости был встречен со скепсисом, но, по крайней мере, ей нельзя отказать в последовательности.
Соседом Людмилы Нарусовой и ее дочери стал актер и телеведущий Игорь Верник. Прошлым летом он купил на 11-м этаже ЖК «Бродский» квартиру площадью 209,92 кв. м (оценочный бюджет — более 180 млн рублей). В январе 2019 года зарегистрирована сделка с машино-местом, а в марте — с еще одним.
Основу аудитории элитных проектов образуют собственники бизнеса и представители топ-менеджмента. В реестре сделок представлены собственники, чьи ФИО полностью совпадают с данными известных предпринимателей.
Приняв во внимание оговорку, что это может быть лишь совпадением, можно предположить, что основатель и собственник группы компаний Aim of Emperor (бизнес-авиация) Ираклий Литанишвили стал владельцем квартиры (283,8 кв. м) и двух парковочных мест в ЖК «Бродский».
Две квартиры в ЖК ORDYNKA зарегистрированы на имя Андрея Лабутя, полного тезки генерального директора ГК «Ренна» и создателя бренда молочной продукции «Коровка из Кореновки».
ЖК ORDYNKA
Дмитрий Комиссаров — человек с этим именем входит в совет директоров ОАО «РЖД» — в мае 2018 года оформил в собственность две квартиры в «Бродском» — их площадь равна 268,5 и 432,65 кв. м. Там же поселился и возможный коллега Комиссарова Михаил Хромов.
Можно предположить, что этот человек является председателем совета директоров АО «Центральная пригородная пассажирская компания». В августе 2018 года список клиентов Vesper пополнил Павел Середа — так же зовут заместителя генерального директора ООО «Группа компаний 1520», которая специализируется на железнодорожном строительстве и проектировании.
Таким образом, в «Бродском» может сложиться целое community высокопоставленных железнодорожников.
Несколько разбавляет его Фамил Садыгов — заместитель председателя правления «Газпромбанка» и бывший заместитель министра по налогам и сборам.
На это имя зарегистрировано сразу шесть объектов — две квартиры (191,42 и 194,89 кв. м) и четыре машино-места.
Генеральный директор и главный редактор ультраконсервативного телеканала «Царьград» Елена Шаройкина также улучшила статистику «Бродского», купив там квартиру площадью 134,84 кв м.
В число резидентов клубного дома White Khamovniki вошла Алина Бисембаева (владелица трехкомнатной квартиры на 14-м этаже).
В прошлом Бисембаева занимала должность заместителя руководителя департамента транспорта Москвы, а в сентябре 2018-го возглавила «Аэроэкспресс».
Президент букмекерской компании «Лига Ставок» Юрий Красовский отдал предпочтение Fairmont & Vesper Residences. Он вложил средства в апартамент 262,21 кв. м и три парковочных места.
В некоторых случаях руководство девелоперских компаний лично поддерживает свои проекты. Так, председатель совета директоров Capital Group Павел Тё заключил сделку, открывшую адрес ЖК White Khamovnilki.
В ней фигурировала двухкомнатная квартира площадью 81,6 кв. м.
Екатерина Мессерер, супруга совладельца компании Vesper Бориса Азаренко, выкупила сразу семь лотов в «Бродском» — две квартиры, две кладовки и три машино-места.
В целом порядка 30% покупателей элитной недвижимости включают в сделку одно или несколько парковочных мест. Наиболее востребованной метражной категорией является «100-150» — к ней принадлежит 40% реализованных объектов. Высокобюджетные квартиры и апартаменты площадью от 150 до 200 кв. м выбирает 25% аудитории.
Еще 19% спроса связано с лотами площадью менее 100 кв. м. Сверхкрупная недвижимость (свыше 200 кв. м) привлекает только 16% покупателей. Также стоит отметить, что каждый четвертый клиент компаний-застройщиков, работающих в элитном сегменте, покупает по три объекта и более.
Как правило, это квартира и пара мест в паркинге, реже — парковочное место и кладовая.
В контексте общей статистики по сегменту VIP-покупатели почти не заметны. Их финансовый вклад в экономику элитных домов нельзя назвать решающе важным.
Но они выполняют две стратегические функции в развитии любого проекта: во-первых, их пример пользуется большим весом и большим влиянием среди состоятельной аудитории, что конвертируется в новые сделки, во-вторых, своим участием они придают жилым комплексам должную репутацию и то, что принято называть «светским лоском».
Девелоперы заявили об увеличившейся скупке квартир в Москве :: Город :: РБК
Доля сделок, заключенных частными инвесторами на рынке жилой недвижимости, выросла с реализацией программы льготной ипотеки. Почти пятая часть таких квартир куплена для вложения сбережений, сдачи в аренду или перепродажи
Екатерина Кузьмина / РБК
После старта программы льготной ипотеки под 6,5% в Москве и Подмосковье существенно вырос объем квартир, покупаемых физлицами для инвестирования, то есть для сохранения сбережений, сдачи в аренду или перепродажи, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на данные девелоперов.
Программу в апреле 2020 года утвердил премьер-министр Михаил Мишустин. По данным главы Dataflat.ru Александра Пыпина, во второй половине прошлого года на долю частных инвесторов приходилось до 8% квартир в новостройках. Однако сейчас таких покупателей может быть 30%, утверждает глава совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.
В VSN Realty оценили существующую долю инвестсделок на рынке Москвы в 20–27%: по данным компании, она выросла в два раза с марта 2020-го. Как отмечает гендиректор VSN Realty Яна Глазунова, это произошло после изменения условий по налогообложению депозитов и ставки по ним, что привело к увеличению числа вкладчиков банков на рынке жилой недвижимости.
Около 27% клиентов ГК «ФСК» сообщили, что покупают квартиру ради сохранения накоплений, а около 16% планируют сдать или перепродать жилье, рассказали газете в группе компаний. Похожая ситуация наблюдается и у других девелоперов, включая MR Group и «Гранель», пишет газета.
Однако в ГК «ПИК», наоборот, сообщили, что доля инвестсделок, проходящих через компанию, сократилась с 3,4–4% в апреле 2020 года до 1,7–2% сейчас.
При этом цены на жилье на первичном рынке Москвы за прошедший год выросли, пишет газета, и к маю достигли исторического максимума — 312,7 тыс. руб. за 1 кв. м (на 20,2% выше, чем в апреле 2020-го, по данным сервиса продаж новостроек «Синица»). В Московской области средневзвешенная цена выросла на 10,5%, до 148,8 тыс. руб. за 1 кв. м.
Как утверждает Доброхотова из «Бест-Новостроя», одной из причин роста цен стала именно льготная ипотека, которая привела на рынок больше инвесторов, из-за чего увеличился, соответственно, спрос на жилье.
Как подсчитали аналитики сервиса «Пульс продаж новостроек», общая доходность инвестиций в первичку достигает 25% (при условии продажи квартиры через 17 месяцев), после вычета НДФЛ и комиссии брокерам она составляет 14%. В Московской области этот показатель равен 23 и 12% соответственно. Для сравнения издание приводит средневзвешенную ставку по депозитам, которая составляет 5–6%.
При этом в обозримом будущем доля инвестсделок на рынке жилой недвижимости может сократиться, прогнозируют эксперты. Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов отмечает, что с 1 июля в силу вступят новые условия льготной ипотеки (ставка — 7% годовых, максимальная сумма кредита — 3 млн руб.
) и тогда в Москве будет сложно воспользоваться программой. Это может привести к сокращению доли таких сделок до 10% к концу 2021 года.
Нюхалов также допустил, что часть инвесторов переориентируются на семейную ипотеку: кредит под 6% распространили на семьи с одним ребенком, если тот родился после 1 января 2018 года.
Кто покупает элитное жилье в Москве
В район своего детства Раменки я приезжаю не реже раза в неделю — навещаю маму, гуляю с любимой собакой, поэтому серьезные изменения отмечаю довольно редко. Каково же было мое удивление, когда я однажды подняла голову и увидела три красные башни, нагло торчащие среди типовых голубых многоэтажек.
Оказалось, что в темпе allegro строится новый жилой комплекс с романтичным названием «Небо» от застройщика Capital Group, аккурат возле свежепостроенной станции метро «Мичуринский проспект». Цены на квартиры в трех небоскребах начинаются от 300 тыс. рублей за 1 кв. м, так что небольшая студия на 51-м этаже обойдется «всего» в 9–10 млн рублей.
Мама вспоминает, что когда мы купили квартиру в бело-голубом доме на западе Москвы, вокруг был практически пустырь. Район Раменки начал застраиваться в 1980-е годы на месте деревни, но уже тогда власти делали на него большую ставку, обещали проложить метро.
На это ушло каких-то 30 лет — в 2016 году метро здесь все-таки появилось. Но и до этого район славился высокими ценами на недвижимость — положительно повлияла близость к академическим и спортивным кругам, здесь рядом и МГУ, и МГИМО, и Олимпийские деревни.
Так что для лакомого Западного округа цена в 9–10 млн, можно сказать, вообще бросовая. Не сравнится с ценами в клубном доме «Река», жилыми комплексами «Долина Сетунь» и «Счастье на Ломоносовском».
В них цены на квартиры могут начинаться от 30 млн и заканчиваться суммами, которые довольно сложно представить при средней зарплате россиянина в 37,9 тыс. рублей (данные на начало года).
Кто же, интересно, может себе позволить такую дорогую недвижимость и для кого ее строят?
Конечно, в ЗАО далеко не самая дорогая недвижимость в Москве. Традиционно самые дорогие квадратные метры расположены в центре города, в пределах Садового кольца, чем ближе к Кремлю — тем дороже.
Кажется, что в центре Москвы уже негде строить, но под элитные новостройки с энтузиазмом сносят отжившие свое здания. Процесс этот редко обходится без скандала.
Я задалась вопросом, сколько вообще элитного жилья в Москве, неужели его недостаточно для всех желающих.
«Сейчас на первичном рынке элитной недвижимости Москвы реализуется порядка 2,5 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 309 тыс. кв. м суммарно в классах делюкс и премиум, — говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
— Достаточно большое количество участков, где в перспективе могут быть реализованы комплексы высокого класса, находятся в стадии проекта. Некоторые из них давно заморожены, некоторые, вероятно, будут реализованы позже, другие все-таки запланированы к постройке.
Оценить возможные объемы в них достаточно сложно, но в целом потенциал для строительства жилья высокого класса в центральной части города остается очень высоким».
Интересуюсь, неужели абсолютно все эти квадратные метры найдут своего «дорогого» покупателя? Какой процент нераспроданного жилья в этом сегменте? «Для рынка элитной жилой недвижимости характерна история, когда на финальной стадии строительства остается часть нераспроданных лотов, — отвечает Соловьев.
— По итогам I квартала 2020 года около трети всего предложения — 34% — было представлено в комплексах, готовых к проживанию. Обычно к концу строительства реализуется 60–70% от общего объема лотов в проекте.
При этом рост капитализации составляет от 20 до 35% цены квадратного метра, то есть инвестор может заработать до 20% годовых при условии вхождения в сделку на этапе вывода проекта в продажу. В большинстве случаев конкретное процентное значение зависит от рыночной ситуации и локального спроса.
Например, в Майами некоторые новостройки распродаются еще на этапе начального монолита (уровень первых этажей) на 70–75%.
На нашем рынке есть проекты на разных стадиях: если проект только вышел, то остатки лотов составляют 90–100%, к середине стройки — 30–40–50% (в зависимости от стратегии девелопера), к концу — 25–30%, а дальше на это накладывается структура предложения — если вновь вышедших много, то и остатки больше, если проекты близятся к завершению, а новые не выходят, то остатки будут ближе к 25–30%».
Получается, что две трети построенного элитного жилья в итоге покупается. Кто же эти люди, кто может себе позволить такое дорогое жилье? «Групп покупателей на рынке элитного жилья очень много, — говорит Соловьев. — Они разделяются по разным признакам: по роду деятельности и доходу, возрасту, мотиву и цели приобретения, по семейности, региону проживания и т. п.
От этого зависят и характеристики приобретаемого жилья, и бюджет покупки. Что касается среднего покупателя, то его портрет сегодня выглядит следующим образом: мужчина средних лет, имеющий собственный бизнес или являющийся топ-менеджером крупной компании, как правило, женатый, с детьми.
Он покупает недвижимость для постоянного проживания на собственные средства, и это не первая его покупка в Москве.
Но нужно учитывать, что помимо этого условного покупателя на рынке есть люди, приобретающие жилье для временного проживания либо для детей/родителей/других членов семьи, инвесторы и другие группы. Ситуация человека все время меняется.
Например, однажды компания Knight Frank провела сделку по продаже клиенту двухкомнатной квартиры на Остоженке, но практически сразу после заключения сделки семейная пара, которая приобрела квартиру, выяснила, что у них будет ребенок. Данная квартира была выставлена на продажу сразу же, а мы приступили к поиску квартиры большей площади.
По нашим оценкам, срок владения премиальной недвижимостью в Москве у клиентов сократился с 12 до 7–8 лет. Это связано с ускорением жизни, скоростью вывода новых проектов и динамикой развития мегаполиса».
В принципе, я так и представляла себе типичного владельца элитной квартиры в центре города — женатый руководитель компании, который покупает жилье для себя и семьи. Ничего неожиданного от официальных исследований. Но есть и другие категории покупателей.
«За последние несколько лет значительно вырос объем покупателей в возрасте от 20 до 35 лет, — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. — К такой обширной возрастной группе можно отнести «золотую молодежь», то есть тех, кто уже достиг 18 лет и приобретают первое жилье на средства родителей.
При этом они не хотят менять уровень жизни и приобретают элитную недвижимость, которая часто расположена в непосредственной близости от лучших вузов. Есть также категория IT-специалистов — в XXI веке компании, работающие в IT-сфере, разрастаются с каждым годом в геометрической прогрессии не только в своем количестве, но и в доходах.
Поэтому те специалисты, которые начинали двигаться по карьерной лестнице в начале 2000-х, к настоящему времени успели прилично заработать и продвинуться в своей сфере.
Специалисты IT входят в топ самых высокооплачиваемых профессий последних лет, в связи с чем именно они становятся главными покупателями рынка элитной недвижимости Москвы.
Блогеры, модели и другие популярные личности социальных сетей.
С повышением их популярности, в особенности в Instagram, стало появляться много блогеров и инфлюенсеров, которые благодаря растущей популярности своих блогов становятся миллионерами и получают стабильный доход от рекламных кампаний. Такие молодые и амбициозные люди буквально за несколько лет могут заработать на элитную недвижимость в центре Москвы».
Действительно, листая ленту Instagram, я все чаще натыкаюсь на посты инфлюенсеров о том, что они присматривают себе квартиру с видом в центре. Правда, не всегда эти смотрины заканчиваются покупкой.
В мире Instagram довольно сложно отличить реальную жизнь блогера от рекламных постов.
Нередко подобные осмотры модных квартир с роскошным видом с видеотрансляциями в блог заканчиваются публичным признанием, что квартира куплена не была по той или иной причине.
Где же в таком случае найти тех самых собственников элитных квартир, для которых стараются застройщики? Как показала практика, они есть в передовых сферах бизнеса — IT, финансах и PR. Двадцатисемилетняя Анастасия, владелица PR-компании MA.
Family и партнер венчурного фонда Gagarin Capital, который инвестирует в технологические стартапы, связанные с искусственным интеллектом, говорит, что купила для себя квартиру до 100 кв.
м в Басманном районе: «Стоимость была около 20 млн рублей, приобрела я ее в ипотеку, поскольку непонятно, что будет в ближайшие годы. Мне как раз кажется, что это более экономически выгодный вариант и более интересный с точки зрения моего портфолио.
Потому что те деньги, которые я могла бы вложить в квартиру, я сейчас могу вложить во что-то более доходное. Но планирую не платить ипотеку 30 лет, а быстрее ее закрыть. Но пока буду наблюдать, в какую сторону нас развернет кризис».
Ипотека подразумевает стабильный доход. Анастасия признается: «Как таковой зарплаты у меня нет, в агентстве у нас всегда разные деньги, все зависит от клиентов, их уровня и чека. В среднем можно сказать, что около 500 тысяч.
А фонд — история долгосрочная, основная прибыль от него поступит через несколько лет при условии успеха выбранной стратегии. У меня бизнес международный, поэтому я не завязана на доходы в рублях.
Более того, во время пандемии у нас бизнес вырос, потому что пиар стал востребован как никогда».
Жилой комплекс «Басманный, 5», в котором Анастасия купила квартиру — пример жилья в премиум-сегменте. Стоимость 1 кв. м в нем начинается от 250 тыс. рублей: «Я про этот дом узнала не из объявления, я там бывала. Мне очень понравилось соотношение цены, качества, близости к центру и всего остального.
Я рассматривала и альтернативные уже построенные новостройки. Для меня было важно, чтобы квартира была недалеко от Садового кольца. Вторичку я, конечно, тоже смотрела. Но с точки зрения финансовых вложений и того, что вы получаете на выходе, получается не очень выгодная история.
Потому что в новом доме вы можете сделать себе как угодно интернет, звукоизоляцию, особенно если это апартаменты, вам даже согласовывать ни с кем ничего не нужно. А в сталинках очень много мороки — там деревянные перекрытия, невозможно согласовать перепланировку, есть проблемы с интернетом, сложно установить кондиционер.
Мне очень хотелось купить квартиру в сталинке, но все же я решила, что для максимального комфорта мне необходимо построить свой дом с нуля».
Тридцатитрехлетняя Наталья, руководитель управления в банке, недавно купившая квартиру в ЖК «Хэдлайнер», тоже считает, что новостройки элиткласса превосходят старый фонд в плане комфорта: «Большую часть жизни я прожила на востоке города в спальном районе. Сначала я попробовала купить квартиру именно там, на вторичном рынке.
Но на этапе регистрации сделки выяснилось, что у квартиры проблемы с документами, и чиновник Росреестра уговорил меня разорвать сделку, пока не поздно (спасибо ему за это). Объясняться с продавцами, возвращать ипотеку через три недели после выдачи — это было ужасно. После этой истории я решила больше никогда не связываться с вторичкой.
Плюс удалось накопить денег, поэтому я решила рассмотреть вариант ближе к центру. Кроме вероятности нарваться на юридические проблемы у вторичного жилья есть и другие минусы: устаревшие коммуникации, отсутствие подземных парковок, разношерстные соседи. Новостроек в пределах Садового или чуть дальше не так уж много, а ценник просто запредельный.
Ну и даже в случае с вторичкой я могла бы рассчитывать максимум на двушку. Для моей семьи не самый лучший вариант.
Я искала малоэтажную застройку (не люблю высокие этажи и очереди к лифтам), близость к метро, надежного застройщика, наличие подземной парковки — и просто влюбилась в планировку квартиры. И еще мне очень понравился район, потому что тут и ТТК, и МЦК, и МЦД, и метро, и все такое динамичное: рестораны, магазины и много молодого населения.
Жить мы будем втроем: у меня есть сын-подросток и молодой человек. Когда я только покупала квартиру, молодого человека еще не было в моей жизни, но выбирала вариант с тремя спальнями из расчета, что и мне, и сыну нужно личное пространство. Возможно, когда-то я решусь на еще одного ребенка.
Покупала я квартиру больше года назад, еще на стадии строительства. Трехкомнатная квартира (или даже еврочетырешка, как сейчас модно говорить) 95 кв. м стоила 21 млн рублей. Сейчас, после получения ключей, цена выросла почти до 30 миллионов.
Половину суммы я брала в ипотеку, но выплатила ее всю, пока заканчивалось строительство. Я руководитель управления в коммерческом банке. Доход в среднем — более 500 тыс. в месяц, плюс бонусы.
Первоначальный взнос состоял из собственных накоплений, плюс деньги от продажи квартиры (однушки в Подмосковье), которую мне еще давно помогли купить родители».
То, что на такие крупные покупки берут ипотечные кредиты, для меня стало своего рода открытием. Мне казалось, что элитное жилье — удел тех, кто имеет возможность перевести с банковского счета в Швейцарии в один клик пару-тройку десятков миллионов, не задумываясь. Но Андрей Соловьев из Knight Frank меня переубедил:
«Доля покупателей с ипотекой в элитклассе традиционно невелика, однако в последние годы интерес к ипотечным покупкам растет. Обычно клиент в этом сегменте не берет кредит на 20–30 лет. Он предпочитает более короткие кредиты на меньшую часть суммы сделки (20–30%).
При снижении базовой ставки мы увидим увеличение объемов кредитования (особенно на первичном рынке) во всех сегментах элитной недвижимости. В сегменте делюкс (наиболее высоком подсегменте элитного рынка) эта доля остается небольшой — не больше 5%, а в премиум-классе (более массовом по меркам элитного рынка) доля ипотеки в общем объеме сделок сегодня достигает 20%.
Для сравнения: в сегментах комфорт и бизнес эти сделки занимают практически половину объема продаж — 55% и 45% соответственно».
Портрет покупателя. Кто приобретает апартаменты в элитной недвижимости
В начале 2010-х на столичном рынке недвижимости появился новый продукт — апартаменты. Формат, имеющий массу недостатков по сравнению с более привычными квартирами, быстро завоевал популярность благодаря низким ценам.
По сути, апартаменты стали пропуском на рынок недвижимости для тех, кто раньше не мог себе позволить собственное жилье.
За низкие цены покупатели были готовы мириться с отсутствием возможности оформить «прописку», с более высокими коммунальными платежами, слабой юридической защищенностью и другими подводными камнями.
Почти сразу же на появление нового сегмента отреагировали и столичные власти. Вплоть до того, что по официальным каналам распространялись призывы отказаться от покупки апартаментов.
В частности, в декабре 2013 года Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) выпустил памятку для потенциальных покупателей апартаментов, в которой предупредил о возможных рисках.
К слову, именно во многом «благодаря» этому ведомству на столичном рынке и появились апартаменты: после прихода Сергея Собянина на должность столичного градоначальника начался масштабный пересмотр инвестконтрактов, заключенных с лужковской администрацией. Несколько сотен из них было отменено. Отсутствие возможности строить «настоящее» жилье вынудило девелоперов искать альтернативу, каковой и стали апартаменты.
Впрочем, чиновники волновались зря. Прошло совсем немного времени, и апартаменты перестали играть «первую скрипку» на столичном рынке недвижимости. По итогам первого полугодия 2018 года доля апартаментов в общей структуре сделок на первичном рынке не достигла и 8%. А в массовом сегменте, который изначально и вызывал больше всего опасений, доля данного формата составляет незначительные 3%.
Но все меняется, если обратиться к элитному жилью. В категории дорогой недвижимости львиная доля всей приобретаемой на первичном рынке недвижимости сосредоточена именно в сегменте апартаментов. И она продолжает расти. По подсчетам аналитиков Urbanus.ru, в первом полугодии 2017 года на апартаменты пришлось 70% сделок в люксовом сегменте, а в первой половине 2018 года уже без малого 77%.
В количественном выражении картина выглядит следующим образом: из 290 договоров долевого участия, заключенных в элитных новостройках Москвы за первые шесть месяцев года, 222 ДДУ — это апартаменты. А квартир продано всего 68 единиц. По сравнению с прошлым годом апартаменты прибавили почти 42%, а показатели в сегменте квартир почти не изменились: было реализовано всего на один лот больше.
Столь значительный перевес в пользу апартаментов заинтересовал экспертов, которые решили подробнее изучить данный феномен. Для начала аналитики сравнили средние площади приобретаемых квартир и апартаментов. Как оказалось, эти показатели серьезно отличаются.
Так, средняя площадь купленных за отчетный период элитных квартир составила 161 кв. м. В сегменте апартаментов габариты меньше более чем в два раза — 71 «квадрат».
Интересно, что за год средняя площадь приобретенных элитных квартир выросла на 15%, а апартаменты, напротив, стали меньше на 5%.
Не менее заметные различия были обнаружены и в ценовых показателях. Раскрываемые данные Росреестра не содержат информации о цене сделок, однако аналитики используют различные модели для расчета приблизительной стоимости реализованной недвижимости.
По итогам первого полугодия 2018 года средняя стоимость квадратного метра в сегменте элитных апартаментов составила 476 000 рублей, а в квартирах — 842 000 рублей. То есть на 77% дороже.
Если же вывести бюджет покупки исходя из средних размеров, то разница в цене получается многократной: средний элитный апартамент стоит 33,61 млн рублей, квартира — 135,74 млн рублей. Ровно в четыре раза дороже.
И вот в этих различиях — как в габаритах, так и в цене — и кроется главное объяснение высокого спроса на элитные апартаменты. Их покупают разные люди. Огромные квартиры стоимостью несколько миллионов долларов — это продукт для покупателей возрастной категории 50+, степенных бизнесменов, убеленных сединами глав семьи.
А целевая аудитория элитных апартаментов — это состоятельные молодые люди, динамичные и космополитичные. Те, кто заработал «свой первый миллион» на IT-сфере и современных технологиях. Есть среди покупателей элитной недвижимости даже те, кто удачно вложился в криптовалюты.
Для таких клиентов юридический статус недвижимости отходит даже не на второй план, а совсем далеко. Им важна локация и инновации.
Аналитики отмечают, что на небоскребы в ММДЦ «Москва-Сити» приходится почти 70% всех сделок в элитном сегменте. А то, что недвижимость в этой локации предназначена лишь для временного пребывания, это мелочь, на которую покупатель даже не обратит внимания. Для него важен сам объект, а не юридические формальности в виде штампа в паспорте.
Более того, если бы на месте этого апартаментного комплекса возводился проект с квартирами, тема для данного исследования даже не возникла бы. И девелоперам дорогого жилья стоит учитывать это при проектировании своих будущих объектов. Целевая аудитория меняется и сильно молодеет. И вслед за ней должен меняться и рынок элитной недвижимости.
Тяжбы вокруг Knightsbridge Private Park: почему покупатели элитных квартир идут в суд
В Москве приобретатели квартир стоимостью более 200 млн. рублей вынуждены судиться с компаниями, банкротящими застройщика элитного жилого комплекса.
Элитный жилой комплекс Knightsbridge Private Park в Хамовниках выглядит со стороны оплотом благополучия и комфорта. Закрытая территория, роскошные квартиры для избранных площадью от 170 до почти 500 квадратных метров , собственный парк, обещанный спортклуб, уникальная отделка фасадов…
На деле, и здесь хватает проблем и недоработок.
Банкроту принадлежала 21 квартира в элитном жилом комплекса Knightsbridge Private Park (Найтсбридж Приват Парк), общей площадью более 4800 кв. м. и общей стоимостью в 3 853 791 643 рубля 70 копеек. Победителем конкурса стала компания АО «Еврохим-1 Функциональные добавки» (АО «Еврохим-1 ФД»).
Эти квартиры находились в залоге у основного кредитора «Оптима Проперти Менеджмент» — Государственной корпорации по развитию «ВЭБ» (ГК «ВЭБ»).
ГК «ВЭБ» контролирует процедуру банкротства должника в качестве основного кредитора. Право требования на сумму более 4,6 млрд. руб.
было приобретено основным кредитором в рамках договора цессии у ПАО «КБ Связьбанк», о чем свидетельствует протокол первого собрания кредиторов «Оптимы».
Торги по продаже имущества «Оптимы» организовывала уполномоченная компания ООО «Правовое бюро». Эта компания замечательна тем, что в ее штате числится единственный сотрудник, он же – генеральный директор, он же – учредитель, Антон Павлович Васильев.
Причем, гендиректором он назначен лишь 17 августа 2020 года, а учредителем стал 25 августа.
Предыдущий опыт работы Антона Васильева имеет мало отношения к организации продажи имущества компаний-должников, до 2016 года он являлся индивидуальным предпринимателем, работающим в области автомобильного грузового транспорта.
Не более убедительно выглядит организация, проводившая электронные торги – это утвержденный оператор электронной торговой площадки ООО «Арбитат» с единственным штатным сотрудником в лице генерального директора Колодезниковой Ю.В.
Как зафиксировано протоколом торгов, АО «Еврохим-1 ФД» подало заявку на электронную торговую площадку, зарегистрированную в Казани, за 17 секунд до окончания самих торгов. Подобное совпадение несомненно должно стать основанием для изучения ситуации органами прокурорского надзора и Федеральной антимонопольной службой России.
К слову, несмотря на название, АО «Еврохим-1 ФД» не имеет никакого отношения к крупнейшей химической компании «ЕвроХим» Андрея Мельниченко.
Однако, «Еврохим-1 ФД» не только эксплуатирует имя крупного участника рынка с достойной репутацией, но и сайт (www.eurohim.ru) имеет с похожим названием и оформлением.
Потенциальные партнеры компании должны быть уверены, что имеют дело с одной из аффилированных структур «ЕвроХима».
Бенефициаром АО «Еврохим-1 ФД» является Андрей Вячеславович Козлов, 1971 г.р., который контролирует компанию через ООО «Петрелео». «Петрелео» — единственный владелец АО «Еврохим-1 ФД». 99,9% капитала ООО «Петрелео» принадлежит Козлову, а еще 0,1% — сейшельскому оффшору Криэйтив Скилс Лтд.
Надо отметить, что владельцем «Петрелео» Андрей Козлов стал лишь 15 октября 2020 года – всего за несколько недель до участия в конкурсе. Вряд ли это можно считать совпадением. Скорее всего, готовясь к конкурсу по продаже имущества «Оптимы…», Козлов не пожелал доверить эту серьезную ответственность кому-то другому и специально оформил компанию на себя.
Участие Козлова в аукционе не случайно. Козлов тесно связан с застройщиком Knightsbridge Private Park – компанией ООО «Хлебозавод №6».
Генеральным директором ООО «Хлебозавод №6» является Юрий Владимирович Журин, который до недавнего времени возглавлял ООО «Еврохим-1 ФД», впоследствии присоединенное к АО «Еврохим-1 ФД» — тому самому, что победило на торгах.
Учредителем ООО «Хлебозавод №6» является ООО «Активити», руководимый Ильей Васильевичем Перегудовым, партнером одного из руководителей компании «Бартолиус» Дмитрия Проводина. Перегудов владеет 10 % «Активити», а остальная доля принадлежит сейшельской оффшорной компании Криэйтив Скилс Лтд (которая, в свою очередь, предположительно принадлежит Дмитрию Проводину).
До 2017 года Криэйтив Скилс Лтд. оставался владельцем 24,9% доли в ООО «Консалтинговое бюро «Бартолиус» (адрес: г. Москва, Стремянный переулок, 38), где 75,1% принадлежало Илье Перегудову.
В 2017 году ООО «Консалтинговое бюро «Бартолиус» было присоединено к АО «Консалтинговое бюро «Бартолиус».
Генеральным директором там числитлся все тот же Перегудов, а старшим партнером Перегудова выступает Дмитрий Николаевич Проводин, основная специализация которого – банкротство компаний и конкурсное управление.
Сам проект Knightsbridge Private Park позиционируется как проект компании ООО «Реставрация-Н». Учредитель компании – проректор МГИМО Наталья Кузьмина, генеральный директор – ее сын Энвер Васильевич Кузьмин 1984 г.р.
Эневер Кузьмин – единственный штатный сотрудник ООО «Реставрация-Н». Компания, выступившая девелопером проекта стоимостью в 4 млрд. рублей, имеет уставный капитал в 10 тысяч рублей, многие годы не ведет никакой коммерческой и девелоперской деятельности.
Еще один сын Натальи Кузьминой – Андрей Васильевич Кузьмин – возглавлял ОАО «Хлебозавод №6» (это предшественник нынешнего «Хлебозавода №6», впоследствии ликвидированного).
Таким образом, документы позволяют без труда отследить и подтвердить тесную связь Андрея Козлова, Энвера Кузьмина и Дмитрия Проводина через оффшорную компанию Криэйтив Скилс Лтд. и общего менеджера Юрия Журина, который возглавляет банкротящегося застройщика ЖК – ООО «Хлебозавод №6» и ООО «Еврохим-1 ФД».
Предоставленная информация позволяет также утверждать, что Козлов, Кузьмин и Проводин «сотрудничали» с бенефициарами электронной торговой площадки Васильевым и Колодезниковой, и именно так оказались победителями в конкурсе по продаже квартир.
На основании этого подготовлены заявления в правоохранительные органы с требованием проверить законность процедуры проведения торгов и наличие признаков сговора между АО «Еврохим-1 ФД» и электронной торговой площадкой ООО «Арбитат», привлеченной конкурсным управляющим должника Сладковым.
Особого внимания требует и то, как группой Козлова, Кузьмина и Проводина были найдены 3,85 млрд. руб. для приобретения имущества по условиям конкурса.
18 ноября 2020 года был подписан договор между ООО «Оптима Проперти Менеджмент» и АО «Еврохим-1 Д», и пришло время оплатить приобретение. Собственных средств на это у победителя торгов нет, компаньоны рассчитывают на заемные.
Однако, репутация партнеров широко известна на рынке. Конфликты в подобных ситуациях вокруг жилого комплекса Knightsbridge Private Park уже возникали.
Потенциальный кредитор не может также не учитывать, что приобретение имущества «Оптимы» в нынешних условиях не слишком выгодное вложение. Налицо стагнация спроса и падение цен на элитную недвижимость в Москве в долларовом исчислении.
Подозрительно выглядят и другие обстоятельства сделки. Так, девелопер проекта, «Реставрация-Н» за последнее десятилетие кроме данного жилого комплекса не имеет никаких проектов, на протяжении многих лет показывает нулевую выручку.
Неоднозначна фигура и главы «Реставрации-Н» Энвера Кузьмина. Его имя прочно связано с атаками на жилой дом во 2-ом Неопалимовском переулке – земля под ним приглянулась предпринимателям для строительства нового жилого комплекса.
Кроме того, уже известны настойчивые попытки Энвера Кузьмина и Дмитрия Проводина обанкротить застройщика Knightsbridge Private Park – ООО «Хлебозавод №6».
А приобретатели квартир в судебном порядке оспаривают как сам факт банкротства, так и права ООО «Рема» — кредитора, распоряжающегося задолженностью в сумме 43,8 млн. руб., и аффилированного с бенефициарами застройщика.
Похоже, ситуация с вовлечением ООО «Рема» в число кредиторов ООО «Хлебозавод №6» , была создана искусственно.
Приобретателями квартир уже поданы иски к ООО «Хлебозавод №6» по возмещению ущерба на сотни миллионов рублей (сумма претензий только по одному из исков составляет 135 млн. руб.).
Как стало известно, в планы истцов входит также подача исков к бывшему гендиректору ООО «Хлебозавод №6» Журину за преднамеренноедоведение застройщика до банкротства с требованием персонального возмещения убытков.
В настоящий момент по результатам юридической экспертизы и адвокатских расследований готовится подача заявлений в правоохранительные органы для возбуждения уголовных дел по фактам хищений в ООО «Хлебозавод №6», что может привести к аресту имущества ООО «Хлебозавод №6» и АО «Еврохим-1 ФД».
Еще одним поводом для разбирательств должен стать тот факт, что ООО «Хлебозавод №6» оформляло продажу многих квартир в Knightsbridge Private Park с разделением суммы сделки на два платежа. Меньшая часть выплачивалась официально, большая – наличными, через закладку в ячейке банка.
Таким образом продавцам обычно удается уйти от уплаты части налогов. Когда этот факт будет доказан, ФНС России должна будет насчитать налоговые штрафы в адрес застройщика и выступить отдельной стороной в деле о банкротстве, оспорив многие предыдущие сделки, включая сделки с АО «Еврохим-1 ФД».
Такое решение похоронит надежды кредиторов АО «Еврохим-1 ФД» на возвращение займов.